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7月申奧成功,可謂全北京人的喜事,也有不少人有些擔心,因為奧運村的大規模建設會導致北京城市重心北移。進而有人認為,申奧成功應該是北城房價繼續上漲、南城房價長期滑落的開始。然而?一個半月以來的實際情況表明?這種顧慮純屬多餘?南城的許多樓盤銷勢良好。
奧運利好 北城樓盤沾光
7月13日前,北京南北兩區的房地產項目銷售走勢像從前一樣是平穩的。北城發展較快,但樓盤售價普遍偏高,尤其是同質產品可選性大,彼此間競爭激烈,所以,北城各盤銷售力度平平,不溫不火。而南城盡管剛剛起步,但售價偏低,產品區別較大,同質產品競爭度相對小,銷售狀況也不算差。應該說,南北兩城區,無論是發展商對投資回報的預期,還是消費者對購房增值的希望,都各有千秋,不相上下。但7月13日後,媒體都報道:北城項目被購房者『瘋搶』,以至於北城的房地產項目紛紛在申奧當天或事後『漲價』,個別樓盤甚至已經『售罄』。但經過兩三周的消化後,再來統計7月份的銷售套數,卻發現了一個新的現象。
在北城項目中,銷售套數最多的是風林綠洲,三天之內銷售了100套,當月銷售約180套;其次是華遠的深藍華亭,約160餘套(因E座開盤,實際套數可能要多一些);其它諸如星園、嘉銘園、千鶴家園、歐陸經典等北部大型項目的代表樓盤,盡管成交量有相當明顯的或成倍的放大,但都沒有超過100套。總之,銷量並不像個別人傳言的那樣火爆。
南城樓盤 銷量喜人
相比北城這些項目的表現而言,南三環周邊樓盤的業績令人吃驚。據了解,珠江駿景繼6月份持續熱銷後,又出人意料地創下單月銷售紀錄,7月份銷售量超過200套。在不經意中,這個號稱『南駿』的項目跑到熱銷隊伍的前面去了。此外,南三環周邊的其他項目也是一派利好,世紀星比上月的銷量明顯增長,早安·方莊7月銷量也在上月的基礎上明顯上昇,靠近劉家窯橋的城市印象7月的銷售量比六月份更加喜人。
通過客戶調研發現,南城樓盤熱銷似與奧運不直接相關。
我們知道,北城項目的客戶中,衝奧運這個題材去購房的人為數不少。但是只有很少的南城客戶認為,申奧成功後將帶動全北京城的發展,南城同樣會因奧運而更好,不會因奧運變差。但這裡的大多數認購客戶卻是被樓盤優越的性能價格比所吸引。
客戶看好南城樓盤品質
盡管南城樓盤熱銷,但依然沒有改變北京城『重北輕南』的發展現狀。
實際上,這種現象已經讓一些有識之士敏感地意識到了,這樣持續下去會對北京城的整體發展不利。有學者已經公開致信北京市市長劉淇,信中稱,奧運應該帶動全北京的發展,奧運村建在北城很好,但比賽場館既然可以設在順義和外埠,為什麼不可以在南城設一兩個場館?並借機發展南中軸概念?若果如此,南城樓盤定會成為北京熱銷項目的排頭兵。
經過分析和走訪,我們發現客戶有很多喜歡南城樓盤的理由,按對成交影響大小的順序來排,依次是性價比、優勢產品、社區規模、園林效果、交通方便、全面配套等因素。
以珠江駿景為例,珠江公司是廣州最大的發展商,而且有十多年專業開發經驗和多個明星樓盤作為強大後盾,所以,在北京建造的第一個項目『珠江駿景』不僅沒有問題,而且是『質優價低』的超值產品。這樣的產品,隨著工期進展和銷售速度,肯定會持續漲價。所以,客戶一旦看好珠江駿景,一般的選擇都是早買早好。這種對發展商的信任感最直接、最集中的表現就是看房成交率加大、簽約時間縮短。越來越多的客戶在銷售大廳看完珠江公司在廣州開發的樓盤實景錄像和現場樣板間後,根本不去珠江駿景的工地現場就直接簽約了。
奧運利好 加大南城樓盤增值空間
在珠江駿景的7月成交客戶中,南城本區的客戶比例持續下降,並首次下降到半數以下。北京東部、北部和西部的購房人已經佔據了珠江駿景的半數以上的比例,成為主流消費群。事實證明,正是因這客戶群體的實質改變,纔有了7月珠江駿景突破性的熱銷紀錄。
業內人士分析,在申奧後突然放量的成交中,有相當部分的購房人是投資型買家。正是因為投資型的人對價格性能比更為敏感,所以在他們大舉買進北城奧運板塊時,也有人突然意識到南城的投資價值也是相當大的,其投資回報不僅可能更大,而且肯定會更快?不用在一片工地和交通管制中等到2008年 。所以,算來算去,順便也把一部分資金投向了南城,或者乾脆把資金直接轉投了南城樓盤。這也是珠江駿景小戶型被一搶而空的原因。
如此說來,南城樓盤的放量熱銷還是與奧運相關的。但這種相關與奧運板塊有本質不同,不是簡單地停留在地緣上,而是完全建立在優質產品的增值空間上。(新明)
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