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8月15日至18日,博鰲21世紀房地產論壇在博鰲水城隆重召開,再一次把世人的目光聚焦在這個剛剛出名的小鎮上。當今中國地產界、財經界精英雲集,以自由交流的形式與近百家媒體記者坦誠對話,一起探討中國房地產發展新理念,一起反思海南泡沫經濟的經驗教訓,共同展望加入WTO之後房地產市場大趨勢。
海南房地產的慘痛經歷
二十世紀九十年代初,曾經有一句流行全國的致富密訣:『要賺錢,去海南;要發家,炒樓花。』由於新建特區的吸引力,導致資金傾斜,商賈雲集,使海南一舉形成了全國房地產開發的熱點和亮點。據海南省建設廳統計資料顯示:建省之初,海南房地產還處於零星投資狀態,1989年僅為3.3億元,1990年形成規模,當年完成投資4.1億元。此後立馬出現急劇膨脹的態勢,與1990年相比,1991年增長2.6倍,1992年增長7.3倍,1993年和1994年分別增長14倍和13.9倍,連續兩年超過57億元,達到投資的鼎盛時期,形成了一個巨大的經濟泡沫。
而經濟規律是不以人的意志為轉移的,『生產??流通??消費』是一個相互連接又相互約束的流程,一下子建這麼多房子誰來消費?於是泡沫崩破便成為必然。據統計:從1995年起海南整個房地產投資急劇滑坡,當年比上年下降49%,1996年比上年下降42%,1997年又比上年下降53%,直線跳水跌入低谷。至1998年底,大量資金沈積在594萬平方米空置商品房、120萬平方米停緩建工程和近30萬畝閑置土地上,僅工商、建設、中國、農業等四家國有商業銀行被套資金就達406.57億元。加之企業自有資金、募集資金、老百姓的購房預定金及施工企業的墊付資金等,這個泡沫至少吞食了800億元人民幣,由於銀行周轉資金緊缺,無力保證生產支持重點建設,因而嚴重地束縛了社會生產力的發展。
泡沫崩破後,海南經濟曾一度陷入資金桎枯、債務桎枯和土地資源桎枯之中,1992年至1998年全國GDP峰谷落差平均為4個百分點,海南省卻高達35.9個百分點,大起大落,位居前列。高峰期在海南注冊的房地產公司有15000多家,至1998年勉強進行經營活動的只有500多家,僅佔3%,其餘97%的房地產企業,或人去樓空,或債務纏身,有很多老板開著奔馳、寶馬四處躲債、要債,卻無力繳納電話費。1991年至1996年海南新增非農建設用地42307公頃,項目竣工的只有7345公頃,佔17.36%;開工且投資超過總投資25%的有16129公頃,佔38.12%;其餘的18834公頃基本為尚未開工的閑置土地,佔44.52%。一邊是大量被圈佔卻長期閑置荒蕪的建設用地,一邊是計劃上馬的新項目卻找不到土地,這無形中形成了尖銳的矛盾,影響了特區的建設和發展。
如何面對新的機遇和挑戰
泡沫崩破後的海南房地產在低谷中沈積多年之後,帶著滿身的創傷可又滿懷希望地跨入了新的世紀。面對新經濟的衝擊,資本市場的入侵和WTO的挑戰,這輛『戰車』究竟該如何轉彎呢?參加峰會的地產精英和經濟學家結合海南的實際,站在更高的層面上進行了論證和剖析。
著名經濟學家樊綱說:泡沫的危害,全世界都證明過。泡沫越大、持續時間越久,造成的低谷也就越深、越長,它會極大地傷害一個地區一個國家的經濟。海南九十年代初的房地產泡沫,雖然只有17個月,可至今沒有完全解脫,海南的教訓值得反思,而反思的目的就是為了避免重蹈覆轍,防止再出現泡沫。現在有人炒WTO和奧運概念,提倡高消費,這就有可能導致新的泡沫出現,北京房價漲幅超過20%,我看是不很正常的事。海南也一樣,房地產昇溫是好事,可希望一下子進入高潮是不現實的,也是有害無益的,我認為,目前最要緊的還是了結歷史舊帳,擰出泡沫中的水分。
正如樊綱所說,從1998年開始,海南省在國務院的指導下,政府、銀行、企業、社會四個輪子同步啟動,以催腐拉朽之勢,大刀闊斧地展開了對『半拉子』工程和積壓房地產的處置工作,采取政策優惠和操作創新的手段,確認產權、置換資產、回收土地、銷售空置房,以擯棄呆帳、盤活資產、擠掉泡沫、確認所有者的權益。迄今為止,僅海口市就受理房地產確權5843宗,收回閑置土地265.08公頃,228宗停緩建工程申報了處置方案,其中30宗已復工建設,消化各類積壓商品房約130萬平方米,從而有效地促進了社會生產力發展。
盡管如此,海南房地產依然背負著沈重的包袱,據了解,由於九十年代前期地價炒得過高,致使海南商品房1994年每平方米平均造價高達2225元,超過全國平均水平近一倍,為全國之冠。1995年雖然下降為每平方米1431元,卻仍然超過北京、上海、廣東,而同期海口職工平均收入僅居全國中等水平,『低收入』和『高房價』形成尖銳的矛盾,如果開發商不能審時度勢,降低『虛擬利益』,勢必影響消費者的購買力。
對此,華遠集團總裁任志強有不同看法,他認為目前同北京、上海、廣東相比,海南的地價相對便宜,房價也較低,這樣會讓人產生預期,買漲不買跌。海南的總體房價應該更高些纔更趨理性,纔會使海南的房地產發展進入一個良性循環的軌道。任志強還說,現在全國都在議論房價上漲的問題,我以為海南的消費者不必擔心,海南的房價不會漲得太高,而是比較緩慢,房價應該由市場來調節。海南的博螯、亞龍灣等本身就具有很好的條件,形成一個局部的帶動作用是可能的,但並不會對整個海南的房地產市場產生帶動效應。中國入世後,資本市場、房地產政策、開發企業的結構、管理都將發生很大的變化,所得稅將會代替流轉稅,現行稅費中的補貼方式也將從『磚頭補貼』過度到『人頭補貼』,這些對於消費者來說應該都是利好。
新希望集團董事長劉永好認為:隨著城市化進程的加快,我國房地產規模化、市場化的趨勢已日益明顯,房地產的『戰國時代』將會結束,供不應求的格局將會改變,在未來二十年內,全國將有50%的房地產開發商將被淘汰,現在全國有近3萬家房地產開發企業,光北京就有4000多家,以我看200家就不得了了,遍地開花,呈現的是弱、小、差、亂,加入WTO之後肯定會有外國資本進入房地產市場,與本土企業爭食吃,最後拼實力,拼信譽,拼品牌,拼殺的結果肯定有一批規模化的企業應運而生。此外,現行的有土地就會報批,報批後就會有錢的情況將得到改觀,銀行在放寬信貸的同時會更加『嫌貧愛富』,房地產開發中的關系因素將會弱化。海南的房地產開發商經過了潮起潮落之後,正處在歷史的轉彎之處,我以為應該丟棄包袱,調整思路,重新來過。應該充分利用海南的陽光、沙灘、空氣、藍天等資源優勢,開發旅游房地產業,盤活積壓房地產。具體來說,一是開發以中青年游客為主的休閑度假居所;二是開發以老年人為主要對象的休閑養老居所;三是開發會議經濟所需要的賓館酒店等。
北京太合地產副董事長林少洲給海南房地產把脈時說:近年來,中國很多城市的開發量超過了過去的1000年,海口也不例外,但海南開發商的開發能力與配套相對還是滯後的,隨著人們生活水平的提高,消費者對市場的需求已完全細化,買房時越來越多會考慮個性因素,如果開發商一味去追風,不考慮消費意識和消費品味的,那將會導致供給的矛盾和失衡。為什麼有的樓盤賣不動,而有的樓盤很好銷,吸引買家的很可能只是其中的一個小小的創新。目前是房地產開發的轉型期,人們的預期和心態都比較急,開發建設的准備期和決策期都比較低,高強度的開發伴隨著低水平的研發,勢必造成供求關系的錯位。
經濟學家、地產商表示:目前中國的房地產商是全世界最春風得意的一批。在世界經濟整體陷入低谷時,中國卻因成本低廉等背景因素而『風景這邊獨好』,中國房地產業預期看好,海南房地產業預期看好。(崔陽)
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