今年4月北京市成立土地整理儲備中心的消息傳來後，北京的開發商開始在蓋房子、賣房子的同時，忙著圈地。7月13日北京申奧成功，最高興的也是開發商，北京的開發商、外地的開發商都競相在北京『拿地』。隨即，有關方面又傳來了閑置土地管理辦法即將出臺的消息：閑置一年不開發的土地將無償收回……

　　圈地熱會不會給北京樓市帶來『虛火』？開發商急著在北京跑馬圈地是不是趕在土地中心實施相關政策前，低價儲備土地？閑置土地管理辦法的出臺對『圈地運動』有沒有影響？土地中心能不能平抑房價？土地中心的成立將對北京樓市產生什麼樣的影響？……這些問題一時間也成了房地產業內外人士談論的熱點話題。

　　本報特邀請來了北京這一輪『圈地』運動的參與者——在北京的四環與五環間營造新市鎮的華遠房地產總經理郭鈞、已拿下北京6塊熱點地塊的珠江房地產總經理謝強，和眾所周知在北京拿地比較困難的北京萬科總經理張力，以及致力於北京房地產土地市場研究的清華大學房地產研究所所長劉洪玉作為嘉賓，就購房人和開發商共同關注的土地話題對話。

　　■主持人：餘美英

　　■嘉 賓：華遠房地產總經理　郭鈞

　　珠江房地產總經理　謝強

　　北京萬科總經理張力

　　清華大學房地產研究所所長　劉洪玉

　　■時 間：2001年8月20日下午2時到5時

　　■地 點：北京青年報大樓20層2001會議室

　　■北京樓市今年掀起的『圈地』熱，是不是開發商對新近成立的土地中心的『條件反射』

　　主持人：今年，北京房地產市場關於土地的熱點話題不少。先是北京市政府成立了土地中心，要代表北京市政府壟斷土地一級市場；繼而開發商掀起了新的一輪圈地熱，首創、天鴻、城建、福建金源、香港金馬、珠江駿景、大連萬達等公司相繼加入這輪圈地熱。7月13日後，圈地運動越演越熱，華遠在東、北、南面的四環與五環間都定下了不小的『新市鎮計劃』，珠江房地產一口氣拿下6塊地。在北京向來拿地比較保守的萬科今年的動作也不小，除了京沈高速路邊的青青家園外，還簽下了天秀花園的一塊地。這一輪圈地運動，除看好北京房地產市場的發展前景外，是不是也想趕在土地中心開展工作前以便宜的價格儲備一些土地？有人認為，這輪圈地熱和前幾年北京出現的圈地熱沒什麼區別，將給北京樓市帶來虛火，這種擔心有道理嗎？另外，儲備這麼多土地，不可能同時開發，閑置土地管理辦法的出臺對你們有沒有影響？

　　謝強：對發展商來說，首先是要先拿土地，沒有土地，拿什麼做房子。其次，房地產公司要可持續發展，也必須要儲備土地。所以，開發商儲備土地是正常的舉動，這不能叫圈地。像華遠、萬科以及我們這樣的大公司是想長遠發展的，而要長遠發展，沒有土地是不行的。珠江最近又在北京注冊了一個新公司，這樣，我們就在北京注冊了四個房地產公司。我們這樣做目的是為了把北京這個盤切開做，把每個項目都做好，與盲目圈地是兩碼事。

　　但最近，我從北京青年報看了一則消息，說北京對閑置的土地要進行管理，如果一年不開發的話，要收回。另外，從銷售看，現在北京賣房子的門檻也高了，樓必須蓋到一定程度，銀行纔給買房人辦貸款。這都是對北京樓市的一種規范。我認為政府的這些做法是對的。

　　但政府出臺政策，有些東西必須配套起來。比方說，政府出臺閑置土地管理辦法這項政策，目的是為了防止有人炒地，這我們是贊成的，但政府規定，一年不開發就要收回，我覺得不太妥當，比如說從目前看，開發商從拿到土地到辦完手續，至少需要8個月，加上拆遷，沒有一年的時間開發商開不了工。這樣看的話，規定一年就要收回就不合理。所以，政府出臺政策，一定要配套起來，不要一刀切，而應該有層次地進行管理。

　　郭鈞：在北京開發商拿地可以有幾種渠道，按通常所說的一手地，二手地來說，一手地主要來源有三類：一類是城市發展的新區，主要是城市規劃的新區，或是衛星城，或是鄉鎮；一類是城市用地功能的轉變，如污染工廠搬遷，建成商業或居住區；還有一類就是危房改造。從我現在總結看來，基本上這三類項目應該是一手土地，開發商可以和工廠、區縣政府和鄉鎮直接簽約。從北京房地產市場目前的情況看，這也是主要的土地供應。二手地就多了，比如謝總拿到地後，再賣給我，這種情況在北京就多了。一手地的三種來源實際上可以歸納成兩種，一種是城市的發展，一種是城市的更新，在郊區就是城市的發展，在城裡就是城市的更新。

　　那麼，在這個意義上，先從政府層面上看收回或統一來做的問題，我覺得從北京的情況看，閑置土地管理政策比較籠統，沒有針對性，因為這三種土地拿地的方法是有不同的協議條件，而這個管理政策針對的是批租，你簽了出讓合同，你不動就收回，而我們和鄉鎮、工廠的協議本身不需要立即去交出讓金的，不存在開發快慢的問題。從這個層面看，這個政策對我們這樣的理性、專業化和規模化的公司不是壞事，沒有任何問題，相反是好事，而限制的只是那些有炒地投機心理的公司。

　　從輿論層面看，大家最近都在說『圈地運動』。我覺得實際對一個開發商而言，土地儲備是非常必要，也非常重要，因為土地是房地產最主要的元素。但就北京來說，北京帶有盲目搶地性質的圈地已不是第一次， 1992年到1995年，許多開發商也是大量盲目搶地，到現在，他們手上還有很多地都是當時『搶』的，而且，那時價格比現在還高，就是說，你現在拿地價格比當時拿地還要低。這個道理就很明顯了，並不是說你搶到地，就必然能昇值，必然就有炒作機會。我們現在拿到的地都比1992年到1995年拿地價格要低。那麼，今天如果還有人盲目搶地，會不會重蹈覆轍，我覺得不好說。中國的發展商不成熟，前車之鑒應該考慮。當然，按房地產開發理論，應該在市場低潮的時候拿地，高潮的時候出地，但我們的步點沒有調整過來，在低潮的時候，我們還沒有成熟，往往在高潮的時候拿地。所以，我覺得第一個問題是圈地——土地儲備是必要的，但要理性地看待土地。

　　第二個問題是圈什麼樣的地，儲備什麼樣的地，這個非常重要。判斷土地儲備的價值，不同的公司有不同的判斷。在這個判斷下，每個公司都會去儲備他認為有價值的土地。但在這個問題上，我認為，同樣一塊地，在不同的開發商手上，價值是不一樣的，不會是每個人、每個公司的判斷都符合發展趨勢，但總有一個是最切合當時的市場的。如果我們的發展商沒有成熟的市場趨勢的戰略考慮，那麼你儲備土地也許就儲備了風險，從這個層面看，我們的土地儲備應該是根據市場預期做的。

　　第三，講土地儲備還有一個問題是，我們不能單獨地把土地作為一個原材料看，狹義地講土地儲備，講圈地運動，這對現在不成熟的發展商來講不夠。而是應該把土地資源從廣義角度看土地儲備，把土地資源看成市場資源。現在北京的發展商，注重品牌、人力、業務等資源的儲備可能比去單純地做土地儲備還要重要——有許多開發商拿到土地後，基本上不做，不是資金的問題，而是因為操作不下去。

　　對發展商來說，更廣義地講圈地，就是講未來的市場資源。我們不妨做個預期，如果這樣發展下去，在未來5年後，北京房地產的市場資源被哪幾家給瓜分掉了，萬科佔多少，珠江佔多少，華遠佔多少，其他人佔多少，而且他們的產品又瓜分了不同的客戶資源——這個層面的客戶群是華遠的客戶，那個層面的客戶群是萬科的，如果上昇到這個層面上的市場的競爭，上昇到這個層面的資源儲備，我覺得比單純地去談狹義的圈地更有意義。我看到一個商業雜志講IT業的圈地運動，他們就是從這種市場份額的角度去看各個公司的發展，我覺得這個就比較好，是放在更高層次上的圈地運動。

　　過去華遠本身是在城裡開發項目，這次，我們做了新區的發展戰略，做了新市鎮計劃。到現在，新市鎮計劃土地儲備可開發的建築面積已經超過了300多萬平方米，而我們在城裡的土地儲備可開發的建築面積在200多萬平方米，新市鎮的土地儲備已經超過了我們在城裡的土地儲備。但這並不意味著華遠不再做城裡的項目，而是說原來我們做的相對高密度的城裡的住宅產品，而現在我們又增加了一個新的產品系列——低密度的新市鎮產品。我們非常珍惜北京的發展給我們帶來的這個比較有潛力的市場機會。我們認為這個新的產品增長性很強，必須適當地向這方面轉移。所以，我們在東、北、南部都有這樣的計劃，比如在大興黃村衛星城，我們第一個新市鎮計劃——翡翠城就即將推出。

　　劉洪玉：目前北京市出現的『圈地熱』，主要是開發商受『申奧成功』、『加入WTO』等利好因素的影響。北京市房地產市場一直比較平穩、市場空間比較大、盈利空間相對國內其他城市也比較大，也是重要原因。與土地整理儲備中心的成立沒有太大的關系，因為該中心在短期內很難在北京市土地供給中發揮舉足輕重的作用。

　　■在北京，許多開發商都認為拿地方式決定房價的高低和利潤空間的大小，那麼，北京成立土地儲備中心能否平抑房價

　　主持人：我聽很多開發商說起過，在北京，拿地的成本決定房價和利潤的高低，土地中心的成立，會不會影響北京的房價？

　　郭均：我覺得你的第一個問題，關於土地成本的事，張總來回答最合適。

　　主持人：對，萬科應該對土地成本比較有體會。

　　郭鈞：我先談我的觀點：房價、利潤和土地成本不是簡單一對一的。你如果直接把土地成本和開發成本一對一地去理解，這是錯誤的。有些人土地成本很低，但他的利潤更低。

　　謝強：有的人把土地送給他做，他也做不出利潤，這裡就要講土地價值的體現。

　　張力：或者說是土地價值的最大化，不同的人做同一塊土地，肯定有不同的體現，郭總的意思大概就是這樣。同樣一塊地，有的人做可能賣每平方米3000元，有的人做可能賣每平方米7000元，就看誰能把土地價值最大化。

　　主持人：但我覺得在目前北京房地產市場上，價格還是起到作用，多數購房人不會因為萬科星園的土地價值體現得比周邊的樓盤足而捨棄周邊低價樓盤，花高價去買星園——我的意思是如果土地成本低，在同一個利潤空間，是不是在房價上就有了優勢？萬科在深圳、上海都有項目，萬科在這方面應該有個比較，體會是不是應該比較深？

　　張力：萬科拿地，基本上是按市場運作。可能大家都覺得萬科在北京城裡拿不到一手地，只能在郊區拿地。實際情況不是如此，萬科不是不能，而是有意不這麼做。

　　不論是在深圳、上海還是北京，萬科拿地和企業的發展戰略是分不開的。從宏觀看，從去年開始，經過七八年的積累，萬科開始大規模擴張。在這種前提下，萬科拿地有兩個著眼點，一是開發周期要短，二是拿地後產品走差異化路線。因為，作為上市公司，萬科每年都面臨要向股民回報，所以，不論是一手地還是二手地，萬科考慮的是開發周期要盡可能短。而城裡的地塊一般動遷量大，開發周期有可能因為拆遷等方面的原因面臨無限期延長，資金投放量大，不適合萬科這樣每年都要向股民回報的上市公司，所以，萬科選擇的是郊區化戰略，城裡的開發項目相對就較少。

　　萬科在北京拿不到一手地實際上是一種錯誤的看法，實際上，萬科在郊區拿的地都是一手地，像萬科城市花園、萬科青青家園。從產品差異化策略上看，星園、青青家園包括最近萬科在百萬莊天秀花園拿的一塊地走的就是這條路線。對於星園，我想強調一下，實際上的星園當時拿地的地價與周邊樓盤相比，不是很高，是符合現在的平均利潤的。

　　另外，從節省資金的角度看，拿二手地不是壞事。二手地不用拆遷，市政條件也好，可以縮短開發周期，節省資金。

　　郭鈞：土地價格只是房地產價格的一部分。北京的房價不會簡單地因為土地中心的成立而降低。土地拍賣在市場競爭的體制下，本身會不可避免地產生這麼一種現象：土地的成交價格高於它本身的價值。而現在，很多發展商拿地，實際價格是要低於它的價值的。

　　所以，不妨在商業性很強的區域去貫徹公正、公平的拍賣。

　　主持人：大多數發展商不會因為拿地比較便宜，在定價的時候，考慮把銷售價格定低點——北京目前的房價狀況就說明這個問題。我也同意張總所說的政府統一來拍賣土地有可能會提高發展商拿地成本，但未來的競爭會不會讓開發商擠壓利潤空間，把房價定得相對合理點？

　　郭鈞：發展商在去競拍一塊土地的時候，對利潤和成本是經過周密的計算的，只有合適了纔會去。另一方面，如果市場上還能以別的形式拿到地，發展商為什麼要用高成本參加拍賣拿地？另一方面，在拍賣一級土地時，真正敢出高價的反而是那些非專業的、擾亂市場的項目公司。

　　張力：土地中心的成立會對北京的房價有影響，但這是一個過程，需要時間，不是說這個政策一施行，房價就能降下來。因為：

　　一方面，實行一級土地拍賣會規范土地市場，抬高開發商進入房地產市場的門檻，杜絕那些沒有經濟實力、通過人情地、關系地炒作發財或通過預售資金來開發的項目公司進入市場，給那些有實力、專業化強、搞長期經營的開發商公平競爭的機會，讓北京樓市回歸理性。

　　另一方面，平抑房價是需要時間的。政府控制一級土地市場能降低房價，不是因為土地中心的成立本身會降低房價，而是在規范化的操作過程中，政府把拍賣收回的地價款用於市政建設，快速便捷的交通、良好的市政基礎設施會使城市的各個區域呈現均好性，從而使房價下降。

　　因此，土地中心的成立能否平抑房價，還得看操作過程中資金的投向情況如何。

　　主持人：大家都認為北京的房價高和一部分地產商在其中炒地分不開，那麼，一級土地由政府統一拍賣，能不能過濾市場，讓這些炒地的地產商下課，從而讓房價回歸合理？

　　郭鈞：能不能過濾市場，還得看篩子的篩眼有多大即從市場看，得看這種土地供應佔整個土地供應量多大比例。

　　主持人：劉教授，您怎麼看這些問題？

　　劉洪玉：應該說房價的高低與拿地的方式沒有直接關系，因為房價是由某一種類型的房地產市場的供給關系決定的。但拿地方式與開發商的利潤空間有關系，通常一手地比較便宜，開發商利潤中包含了土地開發的利潤，使總體利潤空間增加。成立土地整理儲備中心的目的主要是增強北京市政府在土地供給數量、時間上的調控能力，規范土地一級市場的運行，為開發商創造一個公平競爭的環境。此外，在政府能確實壟斷土地一級市場的情況下，政府通過調整不同時期土地供給的數量，就能間接地影響房地產市場的價格。例如，如果增加土地供給，使房價下降；或通過減少土地供給，提高房地產市場價格。所以說，成立土地整理儲備中心，為政府在將來（土地整理儲備中心有足夠能力的時候）調控房地產市場價格提供了一個可供選擇的手段，土地整理儲備中心調控房價（不僅僅是平抑，有時還要刺激房價上昇）的能力在短期內也難以實現。

　　■北京房地產市場目前存在項目開發與城市區域規劃相脫節的弊病，致使許多城區、邊緣集團、衛星城出現因區域『整體形象』欠佳而降低區域房地產品質、拉低房價的現象，土地中心按規劃拍賣地塊能解決這個問題

　　主持人：目前，北京的房地產開發和區域城市規劃脫離的現象比較嚴重，像亞運村、大興等地區，樓盤蓋了不少，其中也不乏好項目，但由於樓盤與樓盤之間各自為陣，相互之間沒有銜接，區域整體形象不佳。而隨著人們對環境要求的提高，這種不太賞心悅目的區域城市面貌開始對這個地區區域價值和房價產生負面作用，高樓林立的亞運村房價下落就是一個例子。按有關方面的說法，即將成立的土地中心將按北京城市規劃的要求對地塊進行拍賣。那麼，上面的問題是不是就能解決了？

　　郭鈞：實際上，你說的是區域土地價值能不能得到最大程度實現的問題。有些區域發展不協調，土地中心成立後，這個問題也不一定能解決。因為：

　　第一，我認為這不是土地供應的問題，而是城市規劃能不能與城市發展相銜接的問題。目前，北京的城市建設太快，城市規劃工作實際上是滯後於城市發展的速度的。即便是政府拍賣，如果城市規劃跟不上一樣會產生這個問題，望京就是一個例子。望京新城、方莊是一個開發商（北京市城市開發集團），但現在結果如何？照樣是樓與樓、小區與小區之間不銜接，城市面貌不協調。

　　第二，這種城市面貌的不協調是不可避免的，不是政府按控制性規劃進行土地拍賣就能解決的。因為政府的控制性規劃不可能具體到樓的形狀、外立面、色彩，而開發商在做項目時，經濟實力和心態的不同決定他蓋出的產品肯定是不同的。另外一個方面，也正是因為這些不同，各個區域的城市面貌纔會富有變化。

　　實際上，現在各個區尤其是一些衛星城的發展已在注意這個問題，如大興。大興黃村衛星城作為規劃較早的一個『臥城』，在80年代就開發了不少小區，不過那時主要是被動接收拆遷居民，因此，小區的品質、環境等不是很好。隨著房地產市場的發展，京開高速路、四環的開通，五環的興建、綠色隔離帶工程的啟動，大興有關方面已經開始注意這個問題，變被動發展為主動發展。作為離北京市區最近的衛星城，目前，大興有關方面正在請有關專家對黃村衛星城的新區進行統一現代化的新規劃，目的就是提高區域整體形象，使土地價值得到最大化程度的體現。

　　謝強：這個問題實際就是規劃的問題，與土地供應方式無關。拿你剛纔提到的亞運村來說，如果城市道路規劃得合理些，安慧橋不出現現在這樣的堵車情況，恐怕亞運村的住宅品質今天也不會下降。

　　張力：土地拍賣只是把原來市場上不規范的用地形式轉變成一種市場化的相對規范的用地形式，並沒有改變其他的東西。實際上我覺得北京的城市規劃滯後，不是相關部門能力不行，而是北京的城市發展太快，規劃速度跟不上建設發展速度；另一方面也是因為北京城市規劃還帶著計劃經濟色彩，而房地產開發完全是一個市場化的概念這個矛盾所至。

　　另外，這也是城市區域規劃滯後與各個小區發展商必須具有一定前瞻性這個矛盾產生的結果——由於市場競爭的緣故，開發商在做小區的規劃設計時必須有不同程度的前瞻性，只有這樣，纔能把房子賣掉。而每個開發商的實力、專業化程度等即開發商的水平決定他對小區建設的前瞻程度的不同，這就決定他們做出來的產品肯定是不同的。

　　郭鈞：我再補充一點，實際上，如果將來土地中心來統一拍賣土地，這種土地出讓方式不僅是對開發商的要求高了，對政府規劃部門的要求更高。而目前，北京的現狀是這兩者的素質都有待提高。所以，即將成立的土地中心能否讓區域土地價值得到最大程度的發揮，還得走著看。

　　劉洪玉：似乎不能對土地整理儲備中心的成立寄予這麼大的期望。但通過土地整理儲備中心的運作，在一定區域范圍內統一規劃，能在一定程度上緩解單個地塊或項目單打獨斗，缺乏橫向協調與關聯的弊端。

　　■成立土地儲備中心，控制一級土地市場，是不是房地產市場的發展趨勢

　　主持人：幾位老總對土地中心成立能否平抑房價看法不一，但從未來發展趨勢看，政府控制一級土地市場，讓發展商在同一起跑線上公平競爭拿地，是不是北京樓市發展的趨勢？

　　郭鈞：是北京樓市發展的趨勢，但從目前北京房地產市場情況看，這一政策還沒有到合適的實施時間。

　　我們不能把北京同上海、深圳做比較。深圳、上海的房地產市場發展得較早，也發展得快，目前已經是低層收入的人群成了買房的主力軍，即便是這樣，政府拍賣土地這種出讓形式在整個房地產市場中還僅佔30%的比例。而在北京，房地產市場只有10年的發展時間，不可否認，目前的購房人群主流還是中高收入人群，市場化程度不一樣。

　　劉洪玉：通過對土地一級市場的控制，科學地制定土地供給計劃，適度、適時、合理、有序地為市場提供可供建設的土地，從而保證房地產市場健康穩定地發展，這是在土地公有、政府有強大調控能力的條件下的一個非常理想的手段，香港也是這麼做的。但問題是這種調控的出發點應該是決策依據來自於市場，決策結果又服務於市場。而且政府在土地一級市場的供給計劃要有適當彈性，要有靈活的反饋調整機制。

　　■購房人應該如何根據地塊選樓盤

　　主持人：不管開發商是以什麼樣的方式拿地，土地作為房地產開發的基本要素，對在它上面建的住宅的影響都是很大的，那麼，購房人在買房時，應該怎樣根據地塊選他所需要的樓盤？

　　郭鈞：現在，北京樓市新盤太多，買房說難也難，說容易也容易。對購房人而言，樓盤雖多，但未必都適合你，但任何一個理性的發展商在做項目時都有獨特的定位，所以你只要抓住這一點就行——看產品的定位是否適合你，你是不是他們預期的住戶。

　　另外選房子的時候，你的選擇也要符合住宅發展的潮流。對大多數買房人來說，70年的產權絕對不是住兩三年的事，因此，在選擇樓盤時不能只看到它當前的優越性，還要看它是不是具備持續發展的優越性，是不是符合北京甚至全世界住宅發展的趨勢。比如，北京的住宅郊區化是發展的趨勢，低密度、講究自然、交通便捷的衛星城是符合發展趨勢的家園。

　　張力：我完全同意郭總的看法。看住宅區域和產品的好壞，不要放在目前這個階段看，還要看它是否符合全球化趨勢——申奧的成功、WTO的臨近，不僅是北京，全中國都將加速全球化發展，因此，選擇住宅小區時，買房人應該考慮世界上住宅的發展趨勢和與世界同步的生活方式。（餘美英）