圈地運動遭遇頂頭風?

　　當前，開發商受房地產上昇勢頭的鼓舞，紛紛展開新一輪圈地運動；而有些開發商取得建設用地後，卻遲遲不予開發，令土地長期閑置，造成了嚴重浪費。這是眼下土地市場的兩大焦點。

　　據最新消息，《北京市閑置土地處理辦法》將於近日出臺，對閑置一年以上未開發的土地，政府有權依法收回。業內人士就此預測，北京市正迎來土地市場的變革期。

　　閑置土地 依法收回

　　土地市場的規范，關乎樓市的穩定與繁榮。這正是《北京市閑置土地處理辦法》的制訂宗旨。有關方面上周披露，該辦法將做出明確規定，屬於下列情形之一的土地，政府有權收回：一是取得建設用地批准文件以後，連續一年或超過一年未開發建設的；二是超過土地使用權出讓合同約定的動工日期一年未開發建設的（不含國家機關用地和軍事用地、城市基礎設施用地和公益事業用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地）；三是已動工開發建設但開發建設的面積不足總開發建設面積的１／３，或已投資額不足總投資額的２５％，且未經批准中止開發建設連續一年以上的。對此，任何單位和個人都可以向土地行政主管部門舉報。

　　重拳出擊 規范市場

　　對非法囤積土地、炒賣土地、以地生財的投機行為而言，新政策不啻於當頭一棒。這是今年以來出臺的三大房地產重要政策之一。６月１日實施的《商品房銷售管理辦法》與６月２６日出臺的《關於規范住房金融業務的通知》早已分別從銷售、金融兩方面，體現了政府規范房地產市場的決心與力度。有關人士認為，上述三大房地產政策的相繼出臺，可以視為樓市進程由『量變』到『質變』的分水嶺。而政府強力規范市場的動作還遠不止這三點。北京市領導於日前強調指出，要清理一批不合格的開發商，重新審批前些年批准的項目規劃，不符合北京市新的城建規劃的，要停下來，有些則要按作廢處理。

　　土地市場呼喚公開公平公正

　　盡管《北京市閑置土地處理辦法》尚未正式出臺，但已引起了業界的強烈反響。新成立的北京市土地整理儲備中心的一位負責人指出，開發商不能像地主隨意囤積糧食一樣囤積土地，否則不利於土地市場的正常發育。他強調，土地開發應由政府掌握，房產開發則要向市場開放，開發商變相囤地、炒地都是不允許的。

　　記者在采訪中了解到，開發商對《北京市閑置土地處理辦法》也表示了充分的認同。特別是南派開發商，如珠江、萬科等企業，他們在廣州、深圳接受著遠比北京更規范的土地市場的歷練。北京珠江地產總經理謝強認為，政府出臺這項政策，就是要禁止烘炒土地、倒賣土地，避免土地大量閑置，推動土地市場走向公開、公平、公正。謝強預測這項政策不僅會對缺資金、缺經驗而只想通過炒地賺錢的小型開發商構成巨大『殺傷力』，同時，對實力型開發商也會產生敦促作用，可以促使大開發商集中精力做好每一個樓盤，不盲目圈地皮、上項目，從而避免房地產泡沫的滋生。

　　北京萬科新任總經理張力在接受記者采訪時說，《北京市閑置土地處理辦法》是一大利好，是對樓市資源的再一次公正分配，有利於促進北京土地市場的規范，其實，這也是像萬科一樣的外來開發商一直希望看到的。

　　市場離規范的目標還很遠

　　無庸諱言，北京的土地市場明顯落後於南方沿海地區，土地市場的價格體系、招投標體系以及交易透明度等均不理想，令外來的開發商頗感頭疼，並暗嘆『京城水深』。

　　在得知《北京市閑置土地處理辦法》不日將頒布實施的消息後，利暉房地產公司的總經理黃世達表示了自己的擔懮。他說，政府欲利用政策杠杆對閑置土地進行調控的努力當然值得敬佩，但是，北京土地市場面臨的最直接問題還不是閑置土地的處理，而是一些更為低級的錯誤，比如，部分企業未曾辦理土地轉讓合同、未曾交納土地出讓金、未曾獲得土地規劃許可證，便私自開工建房甚至非法售房；另有個別開發商通過暗箱操作手段獲得土地，或者私下裡改變土地用途，這些問題都比閑置土地的處理更具迫切性。黃世達認為，北京的房地產市場距離規范的目標還很遠，應當學習深圳與香港的經驗，一步一步向前發展。

　　北京珠江地產的總經理謝強則希望，在閑置土地的處理問題上，主管部門應一視同仁，平等對待外來開發商與本地開發商。同時，還應確保相關政策的配套實施。

　　從圈地運動看企業擴張

　　今年以來，眾多大型開發商受房地產業新一輪上昇周期的影響，不惜巨資投入，紛紛跑馬圈地。據了解，北京珠江地產公司目前正在著手收購第７塊土地，而萬科集團目前的土地儲備量已達９００多萬平方米。那麼，不日即將出臺的《北京市閑置土地處理辦法》，會對眼下的這場圈地運動有何影響呢？

　　謝強認為，新的政策不會對珠江地產這樣的實力雄厚的大公司產生影響，珠江地產的資金充裕，同時也具備同期操作多個樓盤的能力，在未來的兩三年內，北京珠江地產將實現快速擴張，明年將有７個樓盤同時投放市場，因而土地儲備量還須適度加大。

　　張力介紹說，北京萬科的土地儲備情況分為兩種，一種是戰略性、協議性土地儲備，新政策當然不會對此構成制約；第二種是已經拿到手的土地，將馬上進入開發階段，不存在土地閑置情況。今年下半年，北京萬科將有四個項目同時推進，新項目天秀花園預計將於明年全面建成。張力表示，萬科已經明確了『穩步經營、快速擴張』的發展思路以及『３ｍ戰略』——多地域、多項目、多品種。基於此，北京萬科下一步將完成６０００畝戰略性土地儲備。

　　面對新一輪的圈地運動，以及即將出臺的《北京市閑置土地處理辦法》，中房集團顧問、房地產專家劉宗昭教授則忠告開發企業，土地儲備不可過多，也不能過於盲目。劉宗昭舉例說，國外成熟開發商的原則是『三三制』，即三分之一的土地已建成房屋在售，三分之一的土地正在開發，另有三分之一的土地儲備。（楊哲彬）