申奧成功的利好，令北京樓市沈浸在如潮的喜悅之中，與此同時，山海關腳下的秦皇島市也備受鼓舞，房地產景氣指數值一路攀昇。北京與秦皇島脣齒相依，如果把北京比作『客廳』，那麼秦皇島便是理所當然的『後院』。正是源於這種『後院效應』，秦皇島的一批休閑度假型樓盤，正紛紛向京城露出殷勤笑臉，期望就此吸引北京人異地置業的腳步。

　　後院效應不容忽視

　　據了解，目前正式打入北京市場的秦皇島樓盤共有三個：維多利亞海灣、海洋花園與碧海藍天家園別墅。知情人透露，接下來，還將有兩個秦皇島酒店式公寓跳出來，面向京城投資客發售。

　　秦皇島是一座海濱城市，其對北京人的吸引力也正在於此。新開通的京沈高速公路，使京秦之間的車程縮短到2個多小時。另據了解，2003年，京秦之間將建成國內首條城際高速鐵路，可使行程縮短至1個半小時。兩市之間的地緣關系，早已被開發商盯在眼裡。秦皇島黃金房地產開發公司總經理鄭學麗說，他們開發的海洋花園僅僅是一個開端，其在南戴河儲備的2000畝土地纔是下一步的重頭戲。

　　專家認為，影響異地置業的要素有三個：一是距離不能太遠。據了解，海口濱海溫泉度假酒店於今年4月曾進京推介，因銷售不暢最終無功而返。該項目負責人說，由於距離遙遠，海南的項目難以得到北京人的認同，所以只好主動放棄這塊市場；二是優秀的居住品質、完善的休閑度假功能，因此依山傍海的樓盤往往更受青睞；三是廣闊的投資前景。這一點往往取決於一座城市的發展水平。如此說來，秦皇島一舉集中了前兩項優勢，只是最後一項稍稍弱一點。

　　異地置業的腳步有些忙亂

　　出於對蔚藍色的海洋的強烈向往，竟然使得北京人在這場異地置業的初潮中，腳步忙亂，不及深思。去年下半年進入北京市場的秦皇島維多利亞海灣，以投資型假日酒店為招牌，迅即吸引了北京人的眼球，3個月內完成70%的銷售率。其中，竟有相當一大部分北京人在未曾實地看房的情況下，便匆匆付出定金，爭相認購。據記者實地調查，位於秦皇島市區的這一項目屬於高層建築，絕大多數住戶根本望不到遼闊海景，而且尚處在開發期之中。

　　以今天的眼光看來，這一部分北京人的置業舉動確實有些不夠慎重。據統計，秦皇島市商品住宅的均價為2000元/平方米，而維多利亞海灣卻賣到了6000元/平方米！另就維多利亞海灣的項目品質來看，也並沒有明顯優於北京高檔樓盤之處。究竟是什麼吸引了這批北京人呢？答案有兩個：一是得天獨厚的海濱資源；二是距首都僅兩個小時左右車程的地緣優勢。北京大通基業房地產諮詢公司總經理周彤進一步指出，僅僅依靠海洋資源與地緣優勢是不夠的。

　　目前，進京發售的休閑度假型樓盤分別來自秦皇島以及海口、青島、大連等海濱城市。相比之下，海口、青島、大連等城市的房地產業成熟度及區域樓盤綜合品質遠在秦皇島之上。

　　於是，機遇與挑戰同時擺在了秦皇島面前。

　　僅有海洋資源是不夠的

　　盡管維多利亞海灣這個項目並非位於海邊，但正是它引發了第一輪關於『後院效應』的衝擊波。今年，海洋花園與碧海藍天家園別墅相繼登場，便無可避免地帶來了第二輪衝擊波。

　　上月，記者隨上百位京城看房者前往海洋花園實地看房。該項目距海岸線僅20米，由78幢別墅組成，而且幾乎全部為現房，每戶可擁有專屬性私家海灘。前有壯闊的海景，後臨茂密的國家級森林公園，空氣負氧離子含量為7800個/立方厘米，是北京市的30倍，全年空氣質量始終保持在一級標准。另據可靠消息，河北省政府已作出新的規定，海岸線外200米內今後不許建永久性建築，由此可知，海洋花園的78幢近海別墅將是『絕版』之作。與海洋花園不同的是，碧海藍天家園別墅還具備商務功能，提供酒店式服務。

　　負責海洋花園全案推廣的北京大通基業房地產諮詢公司總經理周彤說，在緊緊依托海洋資源與地緣優勢的同時，秦皇島須進一步提昇城市居住品質與配套功能，纔能更充分地發揮出『後院效應』，進而引來大批北京人異地置業。

　　隨著越來越多的秦皇島樓盤進京發售，海景優勢也必將被分攤乃至稀釋，最終吸引異地置業人群的必然是這座城市的綜合水准，而並非是某一處樓盤。因此，秦皇島有必要向杭州與深圳學習。杭州市將自己定位於上海市的後花園，進而叫響了『住在杭州』的口號，並加速沿錢塘江規劃與發展的城市新戰略，擺脫環西湖布局的城市舊貌。深圳市近年積極完善城市功能，加速城市經濟格局的調整，市政府還出面多次組織樓盤赴港展銷，對外樹立的是整座城市的形象。深圳的物業品質與物業管理水平已不在香港之下。據調查，未來10年裡將有30萬港人有意赴深圳定居。

　　秦皇島是北京當之無愧的『後院』，而『後院效應』的更大發揮，則有賴於各級政府及相關行業的共同努力。但願未來吸引北京人的，不僅僅是這裡的天然海洋。(楊哲彬)