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廉租住房與經濟適用住房一樣,是社會保障體系的一個重要組成 部分,其本質是政府利用行政手段,通過轉移支付的方式,保證最低 收入家庭住房權利。我國目前經濟適用住房建設進展迅速,有效緩解 了中低收入家庭住房壓力。相比而言,廉租住房建設起色不大,最低 收入家庭住房形勢依然嚴峻。
根據有關規定,我國廉租住房有特定的供應對象,即具有城鎮常 住居民戶口的最低收入家庭。但『城鎮常住居民戶口』的概念比較狹 隘。改革開放20多年來,許多背負著農業戶口的經營者、打工者已 經在城市裡安了家。對於這些長期居住在城市的最低收入打工者家庭 來說,廉租住房是他們解決住房問題的希望。無視這一群體的住房需 求和保障,不僅有失公正,而且也將影響社會穩定。其實,我國第一 個廉租住房小區——90年代初深圳的黃木崗住宅小區就是為城市低 收入家庭和打工者共同興建的。堅冰已經打破,政策上應有所放寬。
上海市規定,至少有一個取得了本市非農業常住戶口5年以上的家庭, 可享受廉租住房。可參照這種做法設定,在一個城市連續居住5年以 上的最低收入家庭,可以享受該城市的廉租住房。
研究資料表明,發達國家提供廉租住房,大致有兩種模式。一種是直接提供,即政府出資建設或收購適合低收入家庭居住的住房,然 後租給經審查合格的低收入家庭。其租金不考慮成本因素,僅以低收 入家庭的支付能力確定。另一種是間接提供,即住戶自行選擇符合政 府規定標准的住房,並按照規定支付部分房租,其和市場租金的差額 部分由政府向出租者支付。在第二種模式下,租金是市場價,租房者 可在一定范圍內自由選擇住房,符合市場經濟的要求。但鑒於我國廉 租住房保障體系剛起步,城市中符合廉租標准的存量住房數量嚴重不足,所以我國解決廉租住房的方式只能是直接提供的模式。
我國目前可直接提供的廉租住房,從理論上講,主要有三個途徑, 即符合廉租標准的公有住房,政府和單位興建或購置的廉租住房,社 會捐贈的符合廉租標准的住房。但實際上,這三種途徑不是都能行得 通。我國目前城市中的公房多數通過房改售給了個人,能騰退的已所 剩無幾。受我國經濟水平和生活習慣的影響,社會捐贈廉租住房也難 有大的作為。最低收入者一般是出自困難企業,其所在單位自然也拿 不出錢來建、購廉租住房。提供廉租住房的最佳途徑,只有靠政府興 建或購置適當標准的住房。
興建小戶型住房是解決廉租住房房源的最直接、最有效的方式。
香港50年代開始興建的公屋、新加坡始建於60年代的租屋就是政府 興建廉租住房的范例。廉租住房的設計,應在符合國家強制性規范、 保證結構安全、滿足基本使用功能的前提下,每套建築面積控制在50 平方米以內,內外裝修及配套設施也應控制在最低標准。這樣,一方面可以降低成本,以有限的資金為盡可能多的最低收入家庭提供住房 幫助,另一方面也可避免膨脹居民福利住房的欲望。在布局上,廉租 住房不宜集中興建,而應與其他性質的住房雜建。否則一旦形成貧困 家庭聚居的群體,對於居民心理、兒童成長以及社會治安都會產生不 利的影響。
收購小戶型舊房作為廉租住房的房源,也是明智之舉。房改售房 已經好幾年了,住房面積較小、標准較低的房改戶,隨著經濟條件的 寬裕,很多有改善居住條件的意願。政府應制定積極引導的政策,鼓 勵他們在購置新房的同時,把舊房賣給政府,用於廉租住房的供應。此種途徑,應逐步成為廉租住房供應的主渠道。
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