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目前,北京市商品住房和經濟適用住房建設已經步入正軌,高收入和中低收入家庭的住房供應渠道已基本形成。但是對於靠自身收入仍無法通過市場解決住房問題的最低收入居民,如何保障他們的基本問題,是在住房貨幣化實施過程中急需解決的一項緊迫任務,也是廣大讀者十分關注的問題,下面刊登一位專業人士借鑒一些外埠廉租房試行辦法,談本市廉租房到底怎樣走的文章,以饗讀者。
隨著住房分配制度改革歷史性的突破,住房實物分配已經停止,住房貨幣化分配方案正逐步實施,從住房的供應機制上看,必須建立和完善面對不同收入家庭的住房供應體系,即高收入家庭直接到市場購、租商品住房,中低收入家庭購買經濟適用住房,最低收入家庭承租廉租住房。從而保證不同收入家庭各得其所,實現『居者有其屋』。
近年來,北京市商品住房和具有一定社會保障性質的經濟適用住房的相關建設管理政策已逐步完善,高收入和中低收入家庭的住房供應渠道已基本形成。城鎮居民靠工資收入、住房公積金、住房補貼和金融貸款可以到市場上自主選擇適合自己需求的住房,居民住房的市場化程度正日益提高。
但是對於靠自身收入仍無法通過市場解決住房問題的最低收入居民,如何保障他們的基本住房條件,是在住房貨幣化實施過程中急需解決的一項緊迫任務。
為了能夠更好地適應復雜的住房需求結構,滿足多樣化的居民家庭住房需求,特別是對於低收入居民家庭住房支付能力較低的問題,政府的乾預是必不可少的。
最低收入居民家庭的住房保障是住房保障的重點和難點,保障程度最高,對政府支持水平要求最高。因此廉租住房供應制度是建立健全我國住房保障制度的重要環節。當前建立廉租住房管理制度的意義深遠而重大。
解決低收入家庭住房困難迫在眉睫
據市國土房管局與民政局、財政局於2001年2月對城八區最低生活保障金家庭、優撫對象家庭的住房情況調查結果顯示,城八區共有低保家庭23828戶,50542人,其中人均居住面積低於5平方米的家庭10047戶,25376人,佔總戶數的43%。
『十五』期間,北京市政府將力爭基本完成城區303萬平方米四、五類危房改造。涉及房屋總量934萬平方米,其中危舊房755萬平方米,需動遷居民約34萬戶,120萬人。
據調查,80%的危舊房片集中在東、西、崇、宣四個城區,四城區低保住房困難戶佔城八區低保住房困難戶66.5%,其中75%現住房是平房,有相當大的一部分是在危改片范圍內,這部分居民即使享受房改優惠政策,也無力購房,危改片采取了外遷無償安置的辦法,這樣雖可解決其住房問題,但目前外遷安置住房大多遠離市區,地處郊區,低收入家庭在城區賴以生存的賣報、修車等謀生手段,會因到遠郊區縣而無法實現;同時其就醫、上班、孩子上學等交通成本更會加重低收入家庭的經濟負擔。
在危改區中,一些最低收入家庭的安置問題已成為危改的瓶頸。
及時出臺廉租住房管理政策,將會使房改帶危改政策更加完善,勢必推動危改的進程,使各種需求層次的居民均可按照各自的條件解決居住問題。
學習外埠廉租房政策的成功經驗
從我國的實踐情況看,1998年建設部《城鎮廉租住房管理辦法》出臺以來,不少省市對廉租住房制度進行了實踐。目前,各地主要采取四種方式:一是,長春市在全市范圍內對租住公房的職工家庭進行了廉租住房對象認定,確定了職工家庭負擔的廉租住房租金水平,現租金與廉租住房租金的差額由房改辦代表政府給予補貼;二是,天津、廣州等城市進行了新建廉租住房試點,解決了一批最低收入住房困難職工家庭的住房問題;三是,青島等城市結合搞活住房二級市場,收購了部分舊住房,作為廉租住房的房源;四是,上海、成都對部分最低收入家庭實行了房租補貼辦法,幫助這些家庭到市場上租賃住房。這些探索為各地發展和完善廉租住房供應制度,提供了可供比較、選擇的實踐經驗。
總的來說,政府在住房保障中乾預的范圍和方式要適合本地區的實際情況和住房保障目標,隨著具體條件的變化,社會經濟環境的變化,解決問題的辦法也要相應發生變化。就一個地區和城市而言,其住房保障制度的建立和實施必須結合本地區的實際情況,並根據情況的變化適時進行調整。
本市廉租房有望這麼走
(一)租住廉租住房對象的確定
考慮目前收入監管系統不健全,對居民的收入審核有相當大的難度,因此,在租住廉租住房對象的確定上,借鑒上海、山東、成都等地的做法,起步階段擬將廉租住房的對象限定在民政部門確定的享受城市最低生活保障金的家庭和城鎮優撫對象家庭。
(二)廉租住房的實施方式
北京市對廉租住房的實施可采取實物配租、租金補貼、租金減免三種方式結合的做法。
對住房困難的租住廉租住房對象(目前考慮人均居住面積5平方米以下的家庭為住房困難戶),采用實物配租和租金補貼的方式。實物配租是為住房困難戶直接提供住房;租金補貼是住房困難戶自選承租住房,按規定發給其租房補貼。目前,上海市主要采取發放租金補貼的做法。
對於住房面積達到標准的租住廉租住房對象,繼續按《北京城鎮公有住房租金減免暫行辦法》(京政發?2000?7號)規定,實行新增租金免交的做法。
(三)廉租住房面積標准
根據城八區低保對象和優撫對象家庭住房情況調查,本市廉租住房租金補貼標准和實物配租的住房面積標准,擬確定在人均使用面積10平方米,低於10平方米的差額部分暫按每平方米每月25元補貼。
(四)實物配租時的租金標准
目前可按三種方案定租:
方案一,根據建設部《城鎮廉租住房管理辦法》規定,按照維修費和管理費兩項因素,承租普通住宅月租金應為2.06元/平方米。
方案二,按住房支出佔家庭收入5%測定。
方案三,執行現租公房租金3.05元/平方米·月的標准。
(五)廉租住房的資金渠道
1、市、區縣財政撥付的專項資金;
2、住房公積金的增值部分;
3、直管公房售房款中提取一定比例;
4、將廉租住房納入社會保障體系,從社會福利獎券的籌集中適當提取部分,專項用於廉租住房。
(六)廉租住房的房源
1、廉租對象承租的現住房(可享受租金減免政策);
2、出資收購符合本市廉租住房標准的普通住房(主要以二手房和部分商品房尾房為主);
3、租住廉租住房對象用發放的租金補貼到市場承租的住房;
4、接受社會捐贈和通過其它渠道籌集的符合廉租住房標准的住房。
(七)廉租住房實行申請、輪候制度
廉租對象住房問題的解決,根據財力和房源籌集情況,實行個人申請,登記輪候的辦法。起步時建立采取搖號的辦法確定先後順序。
(八)廉租住房退出制度
廉租對象收入變化應退出廉租住房,定期對廉租住房家庭的收入、住房狀況進行復核,收入超過規定標准的,實行租金補貼的家庭要自6個月內停發補貼,實行實物配租的家庭應在6個月內退出廉租住房。
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