危改拆遷不僅是城市建設改造的一項先期性工作，也是關系千家萬戶安居樂業的民心大工程，更是改善市容市貌、治理環境、提高居 民生活質量的城市總體規劃工程。

　　從20世紀90年代開始，此工程在我國的北京、上海、天津、重慶、濟南等大中城市相繼展開，並不同程度地取得了較為圓滿的成果， 尤其以天津的『世紀危改』工程效果最為顯著。

　　天津的危改經歷了由房屋原地還遷、貨幣還遷原地安置，到貨幣分配自由購房等階段；危改房也由普通多層住宅樓發展到今天的生態 小區，滿足了不同階層人士的基本需求。

　　天津每年40個億投入危改，拉動經濟以年均2.8個百分點的速度 在6年之內急劇增長。有效地改善了居民的居住條件，而且又實現了 擴大內需、刺激消費的需求，帶動了房地產業的發展。由此可見危改拆遷不只是社會公益事業，還能產生出社會效益和經濟效益。

　　出現的問題

　　危改是破舊立新的大工程，以新規劃、新工藝、新形式來適應現代經濟發展的需求。但在危改拆遷過程中，以零星立項批報，由房地 產開發商建設的拆遷再建中，免不了會出現許多問題。

　　就拿有著特殊背景和歷史原因的城市——重慶來說，由於日軍地毯式轟炸，使得原城幾乎被毀。到新中國成立時，留下大片大片的『抗 戰房』和『捆綁房』，以及依山而建的簡易吊腳樓。

　　面對如此嚴重的改建項目，重慶實行了危改房『兩急』戰略，運用商住樓與純住樓並聯模式進行零星的改造，期間遇到了不少的問題。

　　城市規劃水平不高。具體表現在建築密集，道路狹窄，建築物和建築物之間沒有緩衝空間，與現代經濟發展趨勢和人居新觀念不太協 調。這與總體適宜的遠景發展規劃不夠，住宅片開發上定位不准有關。

　　主要地域中缺乏具有個性、代表性的典型建築。在小區設計上追逐『歐陸風格』，摹仿套用古希臘塑雕建築，缺少具有地域特色的民 族建築。在建築的色彩和外形搭配上，沒有擺脫霧都的影響，缺少亮 麗的色彩。

　　對歷史遺址和古建築保護不力，使再生旅游價值銳減。重慶是抗戰8年的陪都，獨具優勢。雖然也曾對紅岩遺址系列進行了保護，但 抗戰時期的一些舊址卻因建設工程的需要而被人為地毀壞了。像『宋慶齡故居』、『藏金樓』等還基本保存完好。

　　零星上項目，產生半拉子工程太多。在危改拆遷過程中，資金短缺、計劃不周，影響了開工，延誤了建設周期。危改工程陷入停滯狀 態，失去了應有的活力和生機。在渝中區的黃金地段就有77個半拉 子工程，面積達100萬平方米；解放東路某巷搬遷長達6年之久，竟 無法入住，拆遷戶怨聲載道。為重慶工業設備安裝公司100多戶職工修建的新房，遭到集體投訴而曝光於媒體。究其原因就是一些開發商 趁機撈錢，不顧質量，偷工減料所致。

　　在危改中缺少回遷安置的承諾。對開發商和拆遷戶約束不力，資金空置，在政策法規不完善的情況下雙方鑽了空子，使危改陷入困境。 在重慶，有的開發商看中了拆遷的黃金地段，所以買地安置拆遷戶。但限於經濟實力問題，對安置費、拆遷費、土地補償費等難以兌現， 拆遷戶上訪投訴，雙方矛盾激化，甚至釀成重大的社會事件。有的企 業搶地盤，與拆遷戶所訂的補償協商沒有任何標准依據，拉大了價位 差距，難以簽約，使危改延期誤工。

　　資金欠缺，難形成特色片區。在重慶的調查中發現，至今還沒有形成一個完整的特色改造區。從渝中的南紀門到望龍門長約2公裡的 地帶和南岸海棠溪到彈子石地區是重慶的視野開闊地帶，由於整體規 劃措施不夠，致使已經建成的某些高樓大廈好像立在垃圾堆中，沒有 達到改造的目的。

　　以上這些問題具有很大的普遍性，在全國其他城市的危改拆遷過程中同樣存在。那麼，怎樣解決這些問題呢？

　　政策的扶持

　　危改不只是一種政府行為，也不只是建設部門一家子的事，同時也是一種市場行為。

　　2001年6月20日，新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》明確規 定，被拆遷人為房屋的所有人；對房屋所有人進行補償，兼顧對房屋 使用人的安置，保護房屋所有人的合法權益；拆遷補償的標准以被拆 遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，按房地產市場評估價格確定 貨幣補償金額；進一步規范房屋拆遷的行政管理，明確管理程序，充 實和完善法律責任，加大對違法行為的處罰力度。

　　要做的工作

　　危改是完善城市綜合功能，提高城市綜合競爭能力的重要組成部分，要充分調動和發揮各方面的積極性，運用市場機制，進一步提高 市民的居住水平環境，實現城市的可持續發展戰略。

　　危改拆遷當前要做好3方面工作。

　　執行拆遷政策，讓拆遷戶放心。堅持對事不對人的原則，在房屋拆遷安置補償上按政府的拆遷安置補償標准計價核算，在農民拆遷戶 土地選址上，按拆遷的順序，由拆遷戶在規劃安置地段上自行選擇， 杜絕『人情風』的發生；對於納入拆遷范圍的拆遷戶，建設部門要將 政府的拆遷政策擇其精要，一一發放到人，應做到公開、公平、公正。

　　大力推行拆遷貨幣安置，讓拆遷戶自主選房。除農民拆遷戶外，非農戶的拆遷安置必須堅持以貨幣安置為主要形式。

　　暢通工作渠道，讓拆遷戶有地方說話。在具體的拆遷過程中，拆遷戶對拆遷政策認識水平不同，會出現一些問題。為此，特別是建設 部門一定要采取措施暢通渠道，讓拆遷戶了解政策、理解政策。

　　規劃設計

舊區改造要按照城市總體規劃要求，統一規劃、合理布局、突出 重點、分步實施，做到舊區改造與市政基礎設施建設、綠化建設、生 態環境建設有機結合，通過改造，創造優美、和諧的城市環境。

　　上海實現以政府、企業方面為主向政府扶持、企業運作、市民參與轉變；在動遷安置上，實現以異地實物安置為主向鼓勵原區域有償 回搬和多種安置方式並存轉變。危改拆遷堅持高起點規劃、高標准設 計、高質量施工、高水平管理，充分體現『以人為本』的原則，滿足21世紀的居住需求。

　　在規劃設計上，避免高容量、高密度開發，控制高層建築數量，注重建築空間，強調建築風格與周邊環境協調；在工程建設上，要按 照住宅產業現代化的要求，積極采用新技術、新工藝、新材料、新設備，充分運用科技手段，提高建設質量和建設效率，降低建設成本； 在公建和市政配套上，積極倡導節地、節水、節能和資源再生利用， 優化服務系統，完善居住區功能，在物業管理上，要充分利用現代化 管理手段和管理方式，方便居民，提高管理水平和管理效率。

　　北京人講究朝向，一般都挑能見陽光房子。所以在圖紙設計上選擇了四合院式的組合排列，使家家戶戶都能見陽光。

　　適用的形式

　　目前，北京市在危舊房改造過程中，主要采用三種形式：一是開發帶危改，也就是以開發商為主體，以房地產開發為目的進行的危改， 如金融街改造等；二是通過市政道路及重點工程建設拆遷實現危改，如平安大街、廣安大街；三是以房改帶危改的形式，如龍潭西裡、右外的危改。

　　開發帶危改同房改帶危改在危改主體、體制、補償和安置標准等方面都有不同。開發帶危改是房地產開發商從商業利益出發，通過開 發投資利潤補償被拆遷居民的形式，是10年來較多實施的危改形式，多發生在人口密度較小，開發收益較高的地區。由於它的出發點是獲 取利潤，所以，沒有開發利潤的地區，很少有人投資。

　　在房改帶危改的過程中，當地居民是危改主體。按照政府組織、居民按房改政策自己掏錢拆危房建新房的原則運作，多發生在開發商 不願投資的人口密、利潤低或無開發利潤的地區，以及市政道路和重 點工程建設又達不到的地區。

　　在開發帶危改中，發生的一切費用由開發商支付；而在房改帶危改中政府出資市政配套費用，居民自己負擔建房費用。在補償和安置 標准方面也不同。

　　房改帶危改有四種方案可以選擇。要麼回遷要產權，按各項具體房改和拆遷政策，住戶多少掏點錢。要麼外遷，按現行拆遷辦法，由 開發商出錢，政府負責找房子。要麼換戶，想住城區的，按拆遷辦法， 給一筆錢，拆遷部門幫住戶在城裡買房或租房。要麼只要錢，不要房。

　　采取的措施

　　這麼大的投入，單靠政府的財力是不夠的。只能適應市場經濟需求，實行土地置換，以地生財，以地聚纔，走綜合開發、滾動發展的路子。

　　濟南的房地產開發本著『節約用地、合理用地』的原則。對舊城改造項目和房地產開發項目實行『四個並軌』，即：將安居工程項目 與經濟適用房項目並軌；將集資建房、合作建房行為與住宅小區開發 並軌；將企事業單位以土地使用權作價入股等形式從事房地產開發經 營的行為與開發企業的經營並軌；將自建自用、非經營性房地產投資 建設項目與綜合開發並軌。

　　目前，濟南國土管理部門正在會同有關部門對近年來批出去的房地產開發項目和『圈而不建』的地塊進行全面清查，對那些不符合國 家產業政策、資金來源不落實、市場前景不明朗的項目，該處置的絕 不手軟。對改造區片，按照調整後的規劃，本著『連片開發配套建設』 的原則，運用市場運作機制，重新確定開發建設單位。同時，他們實 行集中收費制度，規范減免辦法，舊城區改造項目需要減免有關費用 的，由領導小組辦公室統一論證，報批後執行。

　　成本的降低

　　拆遷成本的高低直接決定著舊城改造的快慢。拆遷成本是化解拆遷難題的措施之一。

　　首先，政府要收回企業售房中的土地收益。隨著企業改制進程的加快，不少企業靠賣機器設備、廠房以及沿街營業用房換取資金，解 決職工生活問題及償還債務。尤其是商業系統，舊城區主要街面上的 營業用房很多歸商業系統擁有，而其中絕大部分是政府無償劃撥。盡管歷經數十年、上百年的風風雨雨，破舊的房屋本身不值幾個錢，可由於地理位置優越，所以身價倍增。可見，企業售房，尤其是出售營 業用房，獲益的主要因素是土地收益，而土地收益理應歸政府所有， 最起碼大部分歸政府所有。因此，政府要在企業改制售房中及時收回政府應得的土地收益，防止或減少國有資產流失，同時又為所在地段 今後拆遷改造收回墊底資金，以降低拆遷成本。

　　其次，拆遷人要嚴格控減拆遷成本。一是掌握拆遷安置補償標准。 必須努力做到公開、公平、公正。確保前期後期一個樣,對待強者弱者 一個樣；二是降低委托拆遷費標准；三是將拆除舊建築物回收的殘值 費衝減拆遷成本。但在實際操作中，有些地區卻將殘值費作為拆遷實 施單位和相關部門的動遷宣傳費、辦公、吃喝招待、加班補貼費等機 動費用。這樣做不僅加大了拆遷成本，而且容易引發一些人的貪欲。

　　發展的趨勢

　　最初的舊房改造主要定位於對危險房屋的維修與加固。但是隨著人們生活水平的提高，舊房的概念已經遠遠不再局限於房屋的安全可 靠性，而廣泛涉及房屋的適用、經濟等多項性能。

　　21世紀，危改拆遷更多的將涉及到對已建居住區的進一步更新和完善，包括住宅周圍的環境，配套設施等。目的就是保護生態環境，實現可持續發展。

　　危改拆遷的最初內容就是通過對單體住宅樓的改造來最大限度地改善居民的居住條件。相對於整個居住區而言，往往得到的是局部最優化。由以單體房屋為研究對象的舊房改造，走向以居住組團乃至 居住區為研究對象的舊居住區的改造，必將成為改造的必然趨勢。

　　對於低窪棚戶區的改造而言，基本是以拆落地的方式進行成片的拆除和改造；從滿足居住安全適用要求的改造走向降低對生態環境影 響的改造。從危舊低窪棚戶區的更新改造走向新建居住區的更新完善。

　　另外，從以政府為主的運作模式走向以居民參與為主的運作模式；從大規模的拆除重建走向重視對有價值建築的改造和再利用；從 維修加固式的改造走向對房屋綜合性能的改造。