本周，張力將面臨他就任北京萬科公司總經理後的第一次考驗，也是他上任後的第一個大動作——萬科在北京的兩個項目：星園一期入住，青青家園正式開盤。而這時，距他就任只不過一個月的時間。前任北京萬科總經理莫軍由於任職萬科集團常務副總經理與北京萬科董事長，不再兼任總經理職務。

　　萬科的每一次人事變動都會引起業內的多種猜測，而此番上任的張力又頗為低調，這無疑更多了些想象空間。談及此，張力只是平靜地表示，在別的公司這是一件再平常不過的事，也許正是大家關心萬科，纔會有各種議論。

　　雖然，張力在談到自己時不願多言，但當談到萬科在北京的新動作時，他又十分善言。

　　■關於規模擴張

　　張力把北京萬科的下一步目標定位為在穩健經營基礎上的快速擴張階段。他說，目前市場正面臨重新整合階段，資本優勢將越發顯示出優勢。作為大型房地產開發公司的北京萬科，在北京的9年來的絕大多數時間內是單項目開發，但目前市場的機會和競爭使萬科必須通過快速擴張的方式達到適當的市場佔有率基礎上的強競爭能力。也就是產品構成方面達到多區域、多項目、多品種。他在說這番話的時候目光經常停留在辦公室牆上的一張北京市地圖上。也許他的更大的興奮點在整個北京。張力說，多項目開發、擴大市場佔有率的戰略其實在林少洲在任時期已經在籌備，在莫軍任總經理時期基本成形。目前在北京的開發與土地儲備方面已經基本上達到東、北、西的環帶布局，協議土地儲備達到7000畝，今年下半年萬科准備再簽兩到三塊土地，使這種布局更加合理；明年爭取達到四個項目，其中包括百望山下中關村新住宅項目，新增可售面積將達到50萬平方米左右；城市花園面積30萬平方米，萬科做了8年，這給公司與市場帶來了很多的借鑒，有經驗也有教訓。萬科要想擴大自己的市場份額，必須快速擴張。

　　張力同時表示：這種快速擴張首先要建立在穩健經營的基礎上，也就是要有強有力的風險調控。這也是萬科的一貫做法。而多區域、多項目、多品種的發展思路本身也意味著風險的分散。

　　■關於市場前景

　　目前北京市場從幾方面因素考慮會保持快速發展態勢：首先，申奧成功與即將加入WTO將使北京市場進一步放大；其次，去年北京、上海、深圳三地的成交量比較，上海1400萬平方米、北京890萬平方米、深圳600萬平方米，以北京的城市規模來看明顯落後於其他兩座城市，這一方面由於北京的市場化過程時間較短，比較前兩年的數字，1999年的成交量約為500萬平方米，因此，市場仍然具有很大的上昇空間。同時，越來越多有實力的發展商加入到這場競爭中。

　　由於這些因素的影響，萬科必須通過規模擴張保持在北京市場的優勢。這對於每個地產公司都一樣，北京的眾多地產公司正面臨重組，市場門檻的提高將使具有專業化、規范化、規模化優勢的公司獲得機遇。而土地取得方式的更加透明化，也將使市場優勢偏向具有規模優勢的專業化公司，而專業化公司的產品品質的提昇同時可以使買房人的選擇餘地更大。

　　■關於產品創新

　　萬科一直以來以產品創新的態勢在市場上亮相，從北京萬科城市花園到萬科星園、青青家園，萬科在北京的三個項目都為市場帶來了新鮮的思路。張力表示，萬科目前的情況是產品市場意識與服務優勢，我們希望繼續保持這種態勢，但隨著社會專業平臺的逐漸形成，整個市場的進步，使產品品質的差異性在縮小。以規劃設計為例，越來越多的境內外設計事務所加盟住宅設計，境外設計公司對中國市場了解程度加深，境內設計公司市場化意識提高，無疑使這一領域的專業化水平提高。發展商需要做的，就是把這種專業資源進行有機的整合。從城市花園到星園，萬科一直提倡的為中產階層打造家園的理念在青青家園項目也有所調整，在品質提昇的同時，相對較低的價位肯定帶來更大的客戶層面。張力表示，這其實是北京萬科向多區域、多項目、多品種開發嘗試的第一步。

　　■關於人纔積累

　　關於萬科每次的人纔流動都會引起市場的關注，張力表示，其實這在任何一個領域都是正常的情況，沒有必要過於關注。目前，許多新發展商新進入市場，對人纔的需求量很大，他們通常的做法是到成熟的公司去挖人，萬科自然成為他們的目標之一。而萬科的薪金待遇方面並不是市場的最高水平，加上有時存在的溝通不足，人員流動也就很正常了。

　　萬科也正在著力改變這種狀況。上周，萬科集團在其今年的中報中公布：萬科從事房地產開發13年，經歷了1993年以房地產開始的宏觀調控，在8年的開發和調整過程中歷經了從擴張到調整收縮的過程，積累了豐富的市場經驗和管理資源，保持了穩健而持續的增長， 因此，萬科新一輪的擴張是積聚了多年的能量的釋放，將產生出更大的效益。北京星園將繼續產生良好盈利，北京青青家園項目亦將在下半年獲得良好回報。

　　雖然，萬科星園在7月由於奧運啟動而達到了月銷量近200套，青青家園也將開始發售，但對於張力的目標：明年銷售量增長60%，利潤率增長50%來說，要走的路不長，但所付出一定不小。