8月1日，上海內外銷房並軌。這件房地產界劃時代意義的大事，並沒有在當地市場引起強烈震蕩。改革開放初期的產物，一個特定時期的名詞，『外銷房』已經完成了歷史使命靜靜退出舞臺。

　　為何要並軌

　　我國加入WTO日益臨近，根據其國民待遇原則、透明性原則和市場准入原則，房地產市場也應該在有關政策制定方面，讓內外資企業、國內外人士都享受同等的待遇。實行內外銷商品住房並軌，有利於增加房地產市場管理的透明度，有利於減少審批環節、提高行政效率，抵制土地供應等方面的『暗箱操作』。

　　由於競爭激烈，近年來，上海與北京等地內外銷從品質到價格的差別不是很大。另外，真正想買內銷房的外籍人士也能通過一些代理機構變通達到目的。據分析，上海等地內銷商品住房不但在設計、質量、環境等方面有較大的提昇，某些方面甚至超過了外銷住房，一些優質樓盤的售價也已接近或超過外銷住房。此外，上海一些外銷地塊經批准改為內銷地塊，目前尚未開發的外銷地塊數量減少，實行內外銷商品住房並軌的條件成熟。

　　北京還得等

　　對於上海的並軌，北京業界反應平淡。記者從各方面得到的消息是，北京的內外銷並軌工作尚未列入正式日程，真正實現內外合一還要耐心地等一段時間。悲觀的判斷是，內外銷並軌還要等3至5年的時間。

　　市房地局有關人士認為，需要由市政府出面責成相關業務指導部門提出執行方案，經市級領導審批，纔可能通過這一重大決策。內外銷並軌難處一便是外籍人士的安全問題。在北京的外籍人士不像上海等地以商為主，而是有外交政治等因素。

　　並軌的難處之二在於現在與未來如何過渡，如何銜接。僅土地出讓金為例，北京內外銷房每平方米約相差700至1000元。據了解，上海在內外銷並軌前，曾對一些敏感話題進行討論：如，哪些外銷房地產可以獲得補償；建成、出售或已經轉讓的不予補償、補償土地出讓金的數量、補償的方式與時間。

　　帶來哪些影響

　　以往，外銷商品房是高品質高檔次的代名詞，但現在北京內銷房的品質已趕了上來，均價七八千元的房子與外銷已無差距。隨著房地產市場化進程的加快，市場消費預期看好，供需基本平衡，土地供應充沛，市場發展後勁十足。此外，無論開發商還是消費者，都更趨成熟和理性，追漲殺跌的現象將不復存在。並軌對房價不會產生很大影響。

　　以往內銷房不對外租售，房地產項目推出的內銷外租成為過渡性措施。並軌後，外銷房失去外向的獨攬優勢。對外籍人士來說，可選的物業價位豐富了很多，短期內對8000元以下的經典小戶型項目是個刺激。另外，以投資為主的外銷房買家，由於可供選擇的物業大量上市，投資回報率可能沒有預期的那麼高。

　　北京中原物業顧問公司副總經理李文傑認為，如果一旦並軌，受影響較大的是後啟動的『老』外銷房項目，設計和規劃是幾年前做的，戶型配套較落後，會受到較大衝擊。新立項新批項目則影響不大。現在來看並軌前內銷外租受益很大。

　　房地產策劃人童淵認為，外銷房的定位和價格策略也隨著市場的變化而調整。如今許多外銷項目中本地客戶佔到一半，要求項目在房價不變的情況下，建材、設備、建築形式上提高。如，在東直門附近的瑞茲嘉登，建築面積20多萬平方米，容積率不到3，價格則是本地客戶能接受的水平。

　　應指出的是，內外銷並軌需要一個過程，不可能一蹴而就。如果立即取消外銷房，由於一些歷史遺留問題，對以前的外銷房項目、對市場可能會造成衝擊。外銷房肯定會逐步消失，北京的內外銷並軌也將是水到渠成的事。

　　背景資料

　　內外銷房區別何在外銷房與內銷房的差別是：

　　1．外銷房的地價比內銷房高，土地出讓金約差一至二成；

　　2．港、澳等外籍人士不能買內銷房；

　　3．外銷房可以出租給外國人；

　　4．外銷房可以注冊辦公地點；

　　5．在物業管理上，外銷房管理費較高。政策是上不封頂，一般能夠達到1美元／平方米·月甚至更多；

　　6．外銷房項目在銷售前需要到公安部門申請，由公安部門進行涉外資格認證。

　　北京外銷房簡史

　　北京推出外銷房是在90年代初，作為改革開放的標志之一，第一批赴港招商引資，成就了北京外銷房項目。市場上最早出現了華僑村等項目。東部地區（東二環到東四環）是外銷房的傳統地帶。

　　1992年至1993年是外銷項目發展的階段。聚龍花園、麗晶苑、麗晶花園等項目紛紛湧現，售價與租金都持續走高，租售價與出租率都達到頂峰，市場呈現供需兩旺的局面。

　　但是從1996年開始，眾多發展商都紛紛進入市場開發項目，市場外銷項目湧現過多，市場需求卻在減少，客戶中本地人比例增加。1997年東南亞金融危機的影響，外銷房市場開始萎縮，進入調整階段，開始了漫長的回落，到現在已經有了明顯的跌幅。

　　根據分析，外銷房市場2000年較1996年高峰時，公寓售價下降了50％以上，外銷項目租金指數也下降了30％，甚至有一部分項目爛尾，難以為繼。

　　直到現在，外銷房市場一直處於比較平隱的階段，市場上供應比90年代後期顯著減少，隨著內銷房品質也在逐漸上昇，引起部分國內有實力的客戶分流購買高品質內銷房。2000年下半年以來，由於宏觀經濟轉好，買家看好申奧成功和加入WTO後的北京房地產市場，外銷房銷售看好。

　　據估計，今後北京的高檔物業項目將會主要出現在京城泛CBD地區以及北京西北的中關村區域。 (唐亮)