由於種種因素，以前房產中介代理還沒有得到社會各界的普遍接受，在很多房產供需廣告上面往往附有『中介免談』的字樣，致使房產代理的從業人員一直被人們視為『房蟲子』、『房耗子』等等，以至得不到『名正言順』。時下，由於房地產行業本身的成熟和發展，老百姓生活水平的提高，加之政策相對寬松，使得天津的代理業蓬勃發展起來。

　　代理業務包括二手房置換、房屋租賃、商品房代理、房屋銀行、經紀人等各種形式，並輔以法律諮詢、金融貸款等服務。談到對天津代理市場的理解，順馳置業公司的劉涵先生認為，一方面這個市場可挖掘的潛力很大，這個行業的生存空間將越來越廣闊。但是傳統的代理方式將面臨挑戰，市場競爭的優勝劣汰機制使企業必須不斷改革自已，無論在觀念上還是具體的操作層面上都要不斷創新，這樣纔能在代理市場這塊蛋糕上爭得一席之地。

　　◆銷售代理模式需要轉型

　　開發商歷來就是一個『集成商』，將各類資源按照自己的方式組織到一起，在組合資源的過程中體現其專業優勢，並將品牌特色體現 在項目上。房地產開發與代理是兩個完全不同的行業，後者知道什麼是市場需要的，怎樣運作資金，什麼戶型比較好，但如果讓他去做開發商，未必做好。自己的錢在裡面的時候，很難客觀，而且，由於房地產開發有很多環節，需要很強的操作能力，因此，專業性強的銷售代理公司不失為開發商的首選。記者曾與幾位開發商聊過對銷售代理的看法，他們都認為銷售代理是一種很好的形式，但當問道既然是好形式為什麼不選擇代理銷售的模式時，有的說苦於找不到適合自己的代理公司；有的說已有專門的營銷部門，沒有必要請中介代理；還有 的說考慮到品牌的一致性，生產和銷售一體更容易讓消費者識別和認知。的確，天津雖然有順馳、方正等幾家大公司在做此種業務，但從整個銷售代理市場來說，狀況不容樂觀。

　　劉涵認為，目前很多開發商的包裝、宣傳、產品定位越做越好，也有了自己的銷售部門，代理公司要想單純依賴『營銷技巧』，幾條銷售渠道，其生存空間將會越來越小。雪萊有句名言，『冬天過去了， 春天還會遠嗎？』天津的銷售代理市場雖然看似平靜，但卻孕育著波瀾，各家銷售代理企業都意識到傳統的代理運作模式將成為制約這個行業發展的瓶頸，先後推出了一些細節上的改革。相信不久以後，東風吹來，春天走近。

　　◆置換與租賃，大小企業各顯其能

　　二手房置換與租賃是代理市場中最重要的組成部分，也是老百姓接觸最多的代理業務。據盛泰房地產置業有限公司的總經理張志均介紹，進入八月份，天津市二手房交易相對前段時間來說有所發熱，並且買賣基本持平，成為較好的交易期。記者走訪了幾家代理公司，看到前來諮詢二手房置換政策和貸款等業務的人絡繹不絕，很多人在本子上抄著置換信息。

　　對於順馳置業、盛泰這樣的大公司，無論是二手房置換還是租賃業務，其優勢基於以下幾點。一是能提供給老百姓良好的諮詢環境和 品牌服務，保障信息的真實性；二是有自己的網站，通過網絡觸角搜集信息資源，形成相對集中的信息平臺。其中盛泰通過和34家中小型中介公司聯網，實現資源共享，從而為老百姓最大可能地提供更豐富的信息；再有，這些公司的交易程序規范，並有專門的律師見證交易過程，由此保障了交易雙方的權益；最後，由於大公司實力雄厚，主要目的是使整個三級市場循環活躍起來，因此實行陽光操作，並提 出『永遠讓利於民』的口號。 相對於這些大的代理公司，馬路邊諸多小門臉就顯得有些微不足道，兩者在規模上可謂天壤之別。然而，記者走訪了幾家『小門臉』，發現有的門可羅雀，有的卻很熱鬧，呈現一種參差不齊的狀態。天大及時雨大學生諮詢服務中心位於天大、南大交界處，目前已經有了兩 個連鎖店。據其負責人李朝介紹，他做這行已經十年了，最初在一間7平方米的房間裡工作。94年他們接待了第一個大學生，她因為考研想租房子學習，從那時起，他意識到大學生這個市場，並逐步在大學裡面做出了小小的名氣。當問及以後的打算時，李先生說，信息行業要以責任心為主，關鍵是服務態度，如果盤子大了，管理就會出現漏洞，就不能保證服務質量。曾經有位大學生想為及時雨建立網站，但思前想後，還是拒絕了。因為網絡的特點在於資源共享，什麼人都能上網查找房源，使得來人不見得都是學生，人員復雜，而我們的房主一般都是大學周邊的老住戶，希望把房子租給大學生，我們不想把規模做大是為了避免出現意外的誤會。當問到怎樣保證房源合法性的時候，李先生說一般先聽口音，如果不是本市人，就要格外小心，再有就是根據來電顯示看房源是哪個區的，與所說的是否一致。如果存在疑問，就要調查一下。雙方最終達成協議時，房主要出示身份證和產權證。李先生無不自豪地告訴記者，及時雨在市消協沒有一個投訴。

　　看來，小也有小的生存方式。但有一點是共同的，代理行業作為一種服務性行業需要以人為本的敬業精神和高度的責任心。

　　◆房屋銀行步履艱難

　　房屋銀行的概念在天津一度風行。顧名思義，就像大家會把閑置不用的錢存到銀行裡去，業主可以把屬於自己的空房存到房屋銀行，房屋的管理和租賃將由房屋銀行全權負責，業主只要定期到銀行拿錢 就行了。這種運營模式從貴州開始，在全國各地迅速傳播。在天津，津房置換、順馳、盛泰等企業都打出過房屋銀行的概念，然而，實際真正試圖按照這種模式做的卻只有盛泰一家。 據張志均介紹，房屋銀行在天津很難做起來，盛泰房屋銀行已經退守至傳統的租賃和二手房置換。究其原因，張志均無不懮慮地說，主要是政策還沒放開，要完成一項交易，包括治安管理費、公產房備案登記費、手續費、契稅等種種收費加起來要佔整個費用的20％－30 ％，而且布於沒有提供『一站式』服務，要辦理完種種手續，需要耗費大量的時間和精力。手續繁雜加上費用之高，使很多人望而卻步。貴州、上海的模式有良好的政策環境，只要交納5％的費用就可以了，而且實行『一站式』服務。政府應該降低門檻，規范天津代理市場。其實，降低費用會有利於市場規范化和偷漏稅的相對減少，財政流失也隨之減少，政府財政收益反而會增加。記者了解到，最近房管局就房屋銀行的問題開了一次會議，專門討論怎樣協調各部門工作，降低老百姓存房的門檻，減少手續。希望能在不久的將來看到一個生機勃勃的房屋銀行市場

　　 ◆代理市場呼喚梯級消費觀念

　　房地產二、三級市場聯動，就是把存量房經過市場化運作轉為貨幣，再購置商品房，達到以舊換新，以小換大，改善居住條件的目的。 這就要求老百姓要樹立賣舊房、買新房的梯級消費觀念。要求政府職能部門或是專業化的置換公司在引導住宅消費上打破一步到位的思想，樹立一種梯級改善居住條件的觀念。

　　擁有屬於自己的住宅對於百姓來說是一件大事，於是大多數人心中還存有一步到位的思想。但是從社會的發展來看，經濟文化的發展在不斷地影響人們的思想意識。隨著社會經濟生活水平的提高、收入的增長、社會地位的變化，對住房的要求會發生相應的變化。以年齡為標准來分析一下，在20－30歲之間，人生處在生活、事業的起步 階段，這時對住房的要求主要是滿足需要，如交通、生活便利。主要可選擇位於市區的二手房為宜。30－40歲之間，一般都成為三口之家，社會地位、收入一般都有了相當大的提高，為此應選擇兩居室或三居室的房子，也以考慮生活、工作、求學便利為主。40歲以上人生步入了最輝煌的時期，無論在精力、時間上都有了一定的閑暇，可以選擇環境幽雅、條件上乘的住房，充分享受生活的樂趣。這種梯級消費的觀念，不至於因為一步到位而背起沈重的包袱，也可以品位多種時代文化的變遷。