慣常以工程竣工驗收備案 作為可以入住條件的做法遭遇質疑

　　若乾年來，無論是北京的開發商還是購房人，都已經習慣把工程竣工質量驗收（現在是備案）完畢的日子作為『法定的』可以辦理入住的日子。當越來越多的期房發生這樣或那樣的入住問題時，近日，有人對北京這一約定俗成的『入住標准』提出了質疑，認為目前北京的入住問題實際上沒有人管，應該有相應的機構對入住問題進行專門管理。

　　■工程竣工驗收（備案）能作為可以辦理入住的標志嗎

　　在東四環附近某項目買了房的項先生，這幾天正在為入住的事鬧心。『我買的那棟樓做完工程竣工驗收備案手續的第二天，開發商就通知我辦入住，可房子不是用來看的，而是要住進去生活的，那個小區就建了孤零零的三棟樓，沒有任何配套，也沒有公共交通，我怎麼去住？開發商卻強調他是「按法定的標准」通知我辦入住的。』事實上，北京許多項目的入住問題是屬於這種情況。

　　商品房什麼時候可以辦理入住？據了解，2000年5月1日以前，北京的商品房項目基本都是在拿到市建委或區建委質量監督站的質量核驗證書後，開發商就通知購房人辦理入住；而在2000年5月1日以後，就以工程竣工質量驗收備案表作為購房人辦理入住的日期。

　　『北京在入住的問題上比外地明顯要落後。』北京最早一批商品房買主之一的劉宏誠先生說，『在上海，只有政府對項目進行綜合驗收，發出「入住許可證」 後，開發商纔可以通知購房人辦理入住；青島最近出臺了法規，配套不合格也不能辦理入住。』

　　劉先生感慨地告訴記者，實際上入住不是沒有標准。入住的第一個標准是《竣工備案表》（2000年5月1日前是《竣工核驗證書》）。《備案表》雖是備案形式，但取得它起碼得具備以下三個條件：一是要有規劃、消防、環保、電梯、人防等部門出具的認可文件或者准許使用文件；二是供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件；三是項目的屋面工程、外牆飾面、樓內公共活動場所及公用設施等均應按設計文件和合同規定的內容，完成全部裝修工程，達到使用條件。這個標准在建設部的房屋買賣合同示范文本中有，但目前仍有開發商沒有拿到《備案表》或《核驗證書》就把房子交給買房人。入住的第二個標准則是住宅小區的綜合驗收，1991年建設部頒發了一個《房屋接管驗收標准》，1993年，建設部發布了《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》，對住宅小區的配套驗收有非常明確的規定。北京市有關部門1995年也出臺了相應的居住小區接管綜合驗收辦法。對於第二個標准，目前沒有人理會。據了解，原因是它是計劃經濟的產物。但劉先生質疑，政府沒有宣布失效的文件，為什麼會自動失效呢？經濟轉型，驗收的部門和方法可以改變，但驗收的標准是不分計劃經濟和市場經濟的，隨著社會發展，它只能是越來越高。

　　■應不應該有專門的機構對商品房入住進行管理

　　業內人士和購房人還提出了另外一個問題，北京應不應該有專門的機構對商品房是否達到入住條件進行認定並接受購房人的投訴？采訪中，不少購房人呼吁：應該有一個政府管理之下的專門機構來認定商品房的入住條件並接受相關問題投訴。

　　在入住方面，這些年來，北京市政府有關主管部門一直沒有明確分工，入住問題看似有人管，實則無人管。林先生對此深有體會：1999年10月，林先生在東二環附近的一個項目購買了一套公寓，合同上白紙黑字寫著2000年12月31日交房入住，到今年5月31日，入住通知書纔到林先生手上。當林先生興致勃勃地來到現場，卻發現已經備案的房子，大堂的腳手架卻還沒拆，工人還在施工；等走進自己的新家後，林先生的心更涼了，牆面不平，本來鋁合金的窗戶變成了塑鋼……林先生開始投訴，卻發現不僅煩瑣，而且因為沒有明確分工，有關部門互相推脫：林先生認為窗戶『變臉』應該屬於質量問題，但有關部門卻告訴他，按有關建設規范，塑鋼窗的質量沒有問題，至於是不是降低標准應該根據合同去找房地局；開發商延期交房該按合同賠償是板上釘釘的事，沒想到到了房地局有關部門負責人卻告訴他，合同裡沒有寫相關的賠償方法，政府部門雖然有接待投訴的職能，但沒有最終裁判權，只能在購房者和開發商之間起協調說和的作用……

　　那麼，應不應該有專門的機構對商品房入住進行管理？政府有關部門對這個問題是怎麼看的？

　　一位不願意透露自己姓名的相關部門官員說：北京市政府實際對入住搞過綜合驗收試點。據介紹，在1997年，市政管委曾組織過市小區辦、水、電、熱、氣、綠化、園林、公安、市政、路燈、派出所等相關部門搞過一次小區入住綜合驗收。結果是組成了一支200多人的隊伍。北京在建的小區數量大，且基本上都是滾動分期開發，200多人的隊伍真的要對每個小區的每次入住都進行逐個驗收，不僅費事費時，連吃飯也成了難題。因此，一次試點後，再也沒有人組織綜合驗收的事了。

　　這位官員也承認，現在北京的入住條件表現為『竣工備案表』，但備案表只表明了樓宇本體質量的合格，不能體現生活環境是不是符合生活的需求。那麼，北京要不要學上海，對入住的小區發『許可證』？這位官員認為，上海的入住許可證對入住小區的軟件、硬件方面都做了明確的規定，保證入住的樓房基本能滿足購房人的生活，對比北京多數小區目前入住的實際情況看，他個人的觀點是：不僅是需要，而且是極其需要，但政府是否會做相關的工作，目前還尚未得知。

　　■購房人不願意總當『石頭』，呼吁有關部門對商品房入住條件做認定

　　入住問題已經成了廣大購房者和開發商必須面對的一道坎。今後，隨著大量期房項目交付使用，入住糾紛如何解決將直接關系到房地產市場的健康發展。

　　購房人林先生說：『從1998年取消福利分房到現在也有兩年多了，如果以前政府有關部門是摸著石頭過河，房地產市場出現這樣或那樣的問題可以理解的話，那麼經過這幾年的摸索，政府不能總讓購房人當「石頭」，應該對入住問題盡快出臺相應的管理措施。』

　　相比之下，一些購房人的行動要更積極些。據了解，劉宏誠所在公寓的業主委員會和其它一些北京早期入住的商品房的業主委員會正與政府有關部門商討成立北京市業主委員會聯誼會的事宜，希望能就購房人買房後碰到的疑難問題和物業管理問題提供無償的解釋和幫助。用劉先生的話說是：『用自己的一些經驗和體會，為新購房的人提供經驗和幫助，以此為推動北京的房地產市場盡快走向規范盡點微薄之力。』（餘美英）