目前，越來越多的期房在入住時發生問題已是不爭的事實，現代城、銀楓家園、新都市計劃、美麗園、中國第一商城等都因此被媒體曝光，中國第一商城更因發生流血事件成為名噪一時的『問題樓盤』。近日，因京東某項目的數百名業主和開發商在交樓時產生爭議，數百名業主認為開發商違約而拒絕收樓，而使入住問題更加突出，入住問題已經成了廣大購房者和開發商必須面對的一道檻。今後，隨著大量期房項目交付使用，入住糾紛如何解決將直接關系到房地產市場的健康發展。

　　入住問題困繞北京樓市

　　今年7月初，某項目的幾十名業主經過近兩年的等待後，發現即將入住的房子和他們想象中的房子有太大區別，到北京市建委諮詢開發商是否違約。

　　該項目一位業主說，他們本來想在6月底按期入住，但在收房時發現樓盤根本不符合開發商以前承諾的入住條件。後來，他們幾百名業主同開發商交涉，結果開發商承認問題存在卻又不承認自己違約。因此，他們不得不到建委諮詢，想從政府主管部門討個說法，明確開發商的做法到底是不是違約。

　　政府：市場交易要按『法』辦事

　　在入住問題上，政府有關部門是否像購房者想象的那樣可以監督開發商的行為呢？市有關部門一位不願透露姓名的官員做了如下解釋：在這方面政府主管部門沒有明確分工，如果在購房交易過程中出現問題可以找市房地局市場處解決，如果在房屋建築方面出現重大質量問題可以找市建委投訴。對於入住問題，不好說出了問題，該向哪個具體部門投訴。政府部門雖然有接待投訴的職能，但沒有最終裁判權，只能在購房者和開發商之間起協調說和的作用。購房者和開發商還要按合同約定辦事。

　　『房屋買賣屬於民事行為，出現問題可以通過協商也可以通過訴訟解決，行政機關只能處理行政處罰權限范圍內的問題，不宜介入市場交易。』京辰律師事務所的潘作鋒律師提醒購房者，在成熟的法律環境下也存在違約違規行為，協商和訴訟只是一種補救措施。房屋買賣既然是市場交易就存在市場風險，期房比現房具有更大的市場風險，購房者選擇期房便意味著願意承擔這種風險。

　　開發商：沒經驗不是理由

　　不可否認，入住出現問題，也不是開發商所希望發生的，但由於許多開發商沒有交樓經驗，這種不愉快還是常常發生，因此有開發商認為，入住出現問題時，開發商往往也是受害者，開發商有意違約的很少，社會上很多人對開發商一直存在偏見，在輿論方面，開發商絕對是弱勢群體。

　　環宇信達行總裁鄧智仁認為，開發商不能以沒有經驗而推卸責任。他認為，目前開發商普遍存在的暴發心理影響了入住問題的解決。『房屋最重要的是工程質量，現在卻是銷售人員比技術人員的薪水高。』鄧智仁提醒購房者不要輕易把矛盾激化，因為你的錢已經放在別人的口袋裡了。鄧智仁還認為，入住問題實際上也是一個房地產市場的『過濾器』：入住問題的頻繁發生會影響購房者的消費信心，導致市場低潮的出現，使得不合格的開發商退出市場，有實力的大財團進入市場，但有可能一批購房者會成為這個過程的犧牲品。

　　除了開發商能力不強和過度承諾外，陽光都市銷售總監李漠認為，入住出現問題更多的還是解決問題的態度和效率，他建議開發商推行首位負責制和定期回訪制。業主最怕的是問題遲遲得不到解決，矛盾往往因此被激化。目前的入住問題主要表現在延期交房上，只要開發商不把工期安排太滿，預留出充裕的時間，這個問題就很好解決。至於質量問題，絕大部分項目出現的主要是小毛病，要和業主及時溝通，取得他們的理解。

　　律師：簽好合同纔是關鍵問題

　　中消協法律與投訴部的有關人士認為，目前的購房合同對開發商約束力過小，雖然雙倍賠償是對購房者的一種保護措施，但當期房變成現房時，開發商蓋的房子如果出現質量問題，即使對購房者賠償也沒有實質意義，有些開發商因為現房昇值，甚至會惡意違約來逼迫業主退房。『現在的房地產市場還是以開發商為主導的賣方市場，所以購房合同中仍存在不平等的霸王條款。

　　天科律師事務所的婁耀雄律師認為業主在入住出現問題時可以選擇向消費者協會投訴、提起仲裁或訴訟的方式解決問題。如果售房合同中寫明仲裁解決並指定了具體仲裁機構，則不可以向法院起訴。很多購房者之所以選擇私了方式解決入住問題，一方面認為開發商有強大的經濟實力，而且有專門的律師為其服務，即使起訴也不一定勝訴；另一方面，購房者在經濟和時間上也不想投入太多去打官司，有些小事也就忍了；再就是房地產法律法規比較專業化，購房者很難找到恰當的條文作為衡量自身權益是否被侵害的依據。婁律師建議業主應盡量購買有實力開發商的現房項目，簽約時堅持簽訂補充協議，將開發商承諾的內容寫成書面協議形式。

　　隨著越來越多的期房變成現房，入住引起的糾紛也會不斷增多。要根本解決這個問題，還需要各方面的共同努力：政府主管部門對房地產企業的監管職能要加強；開發商要增強責任感；司法部門要提高訴訟效率；買房人要增強法律意識。（韓輝）