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北京市政協城建委委員李曉林——
奧運申辦成功,WTO腳步的臨近,CBD的建設、中關村的『起飛』,諸多利好消息使北京樓市一片紅火,開發商開始『圈地』,跨進購房大軍的人越來越多,局部地區出現了房價上漲的趨勢。而近日有關部門發出了聲音,要運用行政手段和輿論對房價的不斷上漲勢頭進行平抑。房價的走勢自然就成了社會各界關注的焦點。本報特邀請市政協城建委委員李曉林就房價問題撰文談看法。
申奧成功以來,關於房地產業的議論驟然昇溫。尤其是最近,許多媒體報道了近期全國平均房價上漲較快的現象,同時還透露出有關主管部門對這一現象的重視和對策,基本的取向是要降溫,運用行政手段和輿論對房價的所謂不合理、不正常的上漲勢頭進行平抑。應該如何理解房地產業平均價格指數和具體房價高低的關系,我認為應該從以下方面加以把握。
■平均房價指數和具體房價有關聯亦有區別
對於全國或者某一個省區、城市而言,把一段時間內的商品房和住宅(包括經濟適用房)的總銷售量和總成交金額相除,即可得出平均房價。這個平均值,也可以簡單地理解成房價指數。而實際房價卻是根據每單位房產的具體區位、檔次、形式、質量,在具體的時段由供需雙方根據市場規則達成的認同。即使在同一個城區內,甚至在一個街區內,不同房屋的價格差異都是很明顯的。一句話,個案樓盤的具體房價與平均房價指數是兩碼事。
雖然它們之間有一定的關聯,但畢竟各自有著不同的變化依據和規律。以北京為例,如果說某段時期內城市邊緣和郊區的低價位房實現銷售的比例減少了,市區中高檔房成交量的比例就上昇了,那麼這一段的全市平均房價指數自然就高了。但這並不意味著城區內好地段的中高檔商品房的價格上漲了。今年上半年北京房價平均值為4771元,比2000年的平均價4557元高出214元。除了諸如成本增加一類普遍性原因之外,今年上半年房屋銷售在區位結構上出現了一些微妙變化。一是回歸城區的苗頭有所顯露;二是城市公共設施的完善使一些區位昇值,如四環效應;三是低價位的經濟適用房和郊區住宅由於其價格對於真正普通低收入者依然偏高,加上地處偏遠,結果往往成了有車一族中等以上收入群體的選擇。還由於經濟適用房受開發量所限,出現供不應求,在造成其本身的價位有所抬昇的同時,導致了經濟適用房的銷量在全市各類房產銷售總量中所佔比例下降。由此可以斷言,北京上半年上漲的只是全市平均房價指數,而實際的房價卻是有昇有降、基本平穩。可以說,主管部門開出的一些『猛藥』,能夠平抑的也只能是房價指數,卻很難平抑目前正在市場上行銷的各檔次房產的實際成交價。認為實際房價會從此下降,完全是一種認識上的誤區。
■房價上漲的正常標准是什麼
北京市的房地產業於1998年率全國之先走出谷底,隨後,上海、深圳、廣州等特大城市陸續跟進,尤其是進入新世紀以來,全國許多地區的房地產特別是住宅產業也都先後出現了恢復性增長。在今年,由於諸多利好和積極因素如申奧成功、入世敲定、十五開局、房改深化等等的支持,各地居民的購房熱情和購買力釋放較為充分,供需關系發生了一定的積極變化,房地產的價格正向其真實價值實現回歸性上漲,今年上半年與去年同期相比,平均值上漲了11.1%,基本上屬於正常范圍,具有充分的合理性。
之所以說屬於正常合理范圍,主要基於以下幾個理由。其一,由於房改、房貼和住房公積金等一系列政策的效應滯後期大多落在從今年起的一段時間中,購買力釋放相對集中使供需平衡點有所提高,令這一時期的市場對價格的承受能力也相對提高;同時,正因為此種較為集中的釋放效應,也會使房價指數稍高於平均的上漲速率不會持續很久,預計今年底明年初將會減緩。其二,由於人們的需求提高,近年來的房屋品質普遍有所提高,售價高一些,體現了物有所值。其三,全國的11.1%的漲幅,是從東高(約+13%)、西低(約+8%)、中部負增長(約-2.8%)的平均值得出的,除了東部繼續保持領漲地位外,西部主要是補漲性質的,前幾年恢復較慢的一些地區,今年也出現了較大力度的回昇,但還遠遠不夠。行業整體盈利水平不甚理想,整個行業已進入了均利時代。其四,這種上漲,符合目前我國的擴大內需,緩解『通縮』壓力的基本政策取向。按照眼前的趨勢發展下去,市場對新的供需關系動向會作出應有的反應。例如,北京逾千萬平方米的大批在建新樓盤,正陸續在今年下半年和明年上半年竣工上市,屆時,恐怕不但不需要誰來平抑北京的房價,反而會呼喚誰來『托市』了。
■該用什麼措施平抑『房價』
據傳為了平抑房價上漲勢頭將要加大經濟適用房的建設規模,以期要『確保中低收入家庭有房可買,並以此在整體上起到平抑過高房價的作用』。對這一做法,有幾點值得研究:
其一,因為各群體消費檔次不同,經濟適用房只是滿足一部分低收入家庭的住房需求的一項措施,但並不是說,這部分人的需求滿足了,就能把其他檔次的商品房的價格拉下來了。其二,就算是真的『確保』了,經濟適用房增加供應量,也使平均房價指數在字面上降了下來,但北京的大多數商品房價格仍將沿著市場機制給定的曲線波動昇降。其三,關於出發點是要確保低收入家庭有房可買。經濟適用房是全國商品住宅中的特殊部分,所佔比例有限,對全國的經濟增長貢獻率也有限,因而,只能作為補充部分和過渡成分,政策不能過分傾斜,否則就會加劇價格雙軌制的消極成分,甚至從整體上打壓方興未艾的正常商品房市場的健康發展。其四,確保有房可買和確保買得起是兩回事。前者要解決的是供應量問題,後者要回答的是購買力問題。目前北京市的空置房,在城市周邊和效區縣,比前幾年上市的一大批經濟適用房價位還要低的商品房還相當多,不能說無房可買。實際情況是大多數中低收入家庭並不是能在這一輪經濟周期中成為各檔次商品住宅的主力購買群體。這一群體真正大面積進入新購住宅商品房消費市場,起碼還要耐心等待一個以上的經濟發展周期。當然『危改』部分有些例外。其五,既然出發點、措施和歸宿都不盡妥當,而且最後的結果又只是平抑了『指數』,那麼,是否要做些調整呢?比如,對各類住宅產品實行同等的優惠條件,使我們更接近WTO理念。而對於真正的低收入家庭索性明補不是更好嗎?
■平抑房價指數能否調動居民購房的積極性
居民購房者的積極性,除了來自解決眼前居住的需要外,還來自看重它的保值、增值和投資功能。當房價進入適度增長階段並呈現持續性時,居民購房積極性和購買量一般就會提高;反之,當房價開始走低並呈現持續性時,居民的購房積極性就會消退並轉變為觀望以等待更低的價位出現。指望用人為平抑房價指數來保護積極性,很可能事與願違。商界古訓講得好,買漲不買落,並非沒有道理。
■市場風險是永存的,防范損失要有預見
肯定當前的市場價格走勢的正常和合理,並不是要一概否認這當中蘊含的風險。市場風險是永遠存在的。我們當中誰都企圖規避風險和防范損失,要完全做到很不容易,但還必須盡量去做。這其中預見能力是十分重要的。
房價有漲有落是正常的,但不是直接因某一事件,比如申奧成功、加入WTO等等,而是主要取決於宏觀經濟波動周期和房地產業自身的波動周期及市場規律對它的影響。
申奧成功後,亞北地區的房價有的立即就上調了300-600元,但後來的跟風者並不多見。說明,北京的市場主體,無論是開發商、消費者還是政府主管部門,都已相當成熟了。因為誰都知道,從申奧成功到辦奧運會還要歷時七年。如果現在就想借題發揮炒高房價,無異於是一劑興奮劑。七年對於完成一個完整的宏觀經濟波動周期是綽綽有餘的。這當中,房地產市場也不會一路攀昇的。尤其是北京的房價均值,從1995年的3505元波動上昇至今已達4771元,昇幅達36%,目前已出現了鈍化,許多同類樓盤中的銷價出現了昇降交錯的現象。雖然從整體上還處於慣性上昇的趨勢中,但在未來一年中,出現階段性調整和由此引發的價格風險將是有可能的。對於開發商來說,要自己主動防范損失,把握好投入產出的周期節奏和力度,掌握好收益預期值,纔是保持可持續發展的必要條件。(李曉林)
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