隨著北京房地產市場開發熱度持續昇高，以及看好申奧和入世的良好發展前景，境外企業、外埠企業大舉湧入北京市場，其他行業的一些企業，也轉向涉足房地產行業，想分得一杯羹。

　　與找項目、拿地、期房預售等火爆場面相比，也有一些問題值得注意。現在，一些項目入住交付時，出現不少紛爭：延期交房、面積縮水、施工質量差等；還有一些項目由於市場定位不准、經營不善，也使銷售出現半死不活的難堪局面；還有一些企業跑馬佔地，根本無力開發……

　　問題的癥結在哪兒?下面的北京房地產市場經營規模調查可以說明一些問題——

　　開發企業數量多、規模小

　　根據北京市工商局統計，2000年底全市共有房地產開發企業3929家，其中2000年新注冊1167家，而北京市場上在售的項目，據搜房數據庫統計總共約950個，僅掌握在510個開發商手中，也就是說，絕大多數開發企業沒有項目做。對北京市場上在售項目進行統計，有項目的企業平均開發規模為21萬平方米；如果以全部開發企業計算，平均規模不足3萬平方米。

　　通過對企業開發規模進行統計，開發規模最大的前100家企業，其項目佔到市場全部在售項目總規模的62％，平均開發規模66.3萬平方米；剩餘400餘家企業所佔市場份額不足40％，平均開發規模9.9萬平方米。企業數量多、規模小，仍是市場一大特點。

　　新項目規模仍偏小

　　據搜房數據庫統計，今年上半年新開盤項目有145個，平均項目規模12.1萬平方米。在新開盤項目中開發規模在10萬平方米以下的仍佔多數，為55.77％。隨著開發規模增加，項目數量有逐漸減少的趨勢。在搜房交易數據庫中，規模小於或等於5萬平方米的項目個數佔總在售項目個數的40.03％，遠大於上半年新開盤項目中同規模項目比重(28.85％)，開發規模較小的項目比重降低。新開盤項目大於或等於100萬平方米的項目個數佔3.85％，也超過全部在售項目同等規模的比重。新開盤項目規模有逐漸變大的趨勢，但增長趨勢並不顯著。

　　從上面的調查分析可以看出，開發企業太多，企業規模偏小，結構不合理，市場分散，資金分散，項目不成規模，過度的無序競爭，特別是一些小企業無相應的技術人纔、管理人纔和穩定的經營隊伍，這是造成房地產市場秩序混亂、商品房質量不高的一個重要原因。

　　亟待抬高准入門檻

　　北京房地產市場要健康有序發展，政府有關部門必須加強調控和管理。上海、廣州等地都已經取消『期房』，制定出多層建築必須封頂、高層建築必須完成三分之二的結構工程後纔能預售等規定，使那些實力不強、靠預售款收入維持運作的開發商難以為繼，也有效控制了發展過快的開發隊伍。上海、廣州等地還從源頭上，從土地市場上實行調控，建立土地一級市場和土地強制收購儲備機制，有計劃地通過拍賣、招投標等形式出讓土地，調控開發規模，控制開發企業規模。

　　現在，傳出一些好消息。北京市已經成立了土地整理儲備中心，准備由政府統一供地，調控土地市場的供需，現在土地整理儲備中心已經開始回收土地。而且政府有關部門將開展對閑置建設用地、開發項目和開發企業的清查工作，將優化重組現有的大量散、亂、差小型企業，實行大公司戰略。但是，有關部門還應該盡快將取消『期房』預售提到議事日程上來。

　　大企業集團重拳出擊

　　當然，房地產企業的整合、重組，主要還應通過市場競爭優勝劣汰。目前，一些大的企業集團開始重拳出擊，勢頭很猛，並將改變北京房地產市場的格局。比如：華遠集團現在正在全面熱銷4個項目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽光華苑，2000年銷售額達20億元，在北京市場佔有率達到5％。今年下半年，華遠將推出4個新項目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場價值達44億元，今明兩年在北京市場的佔有率將擴大到15％。當代集團也同時推出當代城市家園、當代青雲科技大廈、當代萬國城，開發規模達100萬平方米。萬通、萬科、太合等也同時在城裡和郊區推出不同檔次、不同規模的項目，氣勢逼人。新世界等大公司也將有大動作，新世界集團目前也將崇外大街兩側到廣安大街以北的地皮統統囊括。可以預期，北京房地產市場經營格局將會發生很大變化，一些無資金、無人纔、無項目的小企業將會被無情逐出北京市場，二三十家大型開發集團將主導北京市場。 （劉正非 公衍奎）