今年上半年，本市房地產開發投資在上年同期高速增長的基礎上又攀新高，同比累計增長53．1％。這種持續穩定發展對本市擴大投資需求，拉動經濟增長至關重要。那麼———

　　今年上半年，全市房地產開發投資在上年同期高速增長的基礎上又攀新高，同比累計增長53．1％。房地產開發業的持續、穩定發展，對我市擴大投資需求，拉動經濟增長，至關重要。因此，房地產開發還能走多遠？北京房地產開發的增長態勢能夠持續多久？未來的發展空間還有多大？這些問題已引起越來越廣泛的關注。對此，部分業內專家分析認為：

　　從房地產開發周期及其推動因素分析，1998年以來形成的我市房地產開發上昇期尚未結束，高潮仍將延續3—5年。

　　1998年至今的發展高潮突出表現為：商品房市場供需兩旺，市場拉動作用越來越明顯，投資雖保持一定的發展速度，但尚在理性范圍內，未出現明顯跳躍。今年上半年，銷售面積比竣工面積高8．8％，需求十分強勁。1998—2000年土地購置費和土地開發投資佔當年房地產開發投資的比重分別為13．5％、14．5％和16．6％；按投資構成分析，費用支出佔開發投資的比重分別為28．1％、29．9％和34．4％，均明顯低於1995年的水平。這次上昇期的形成是市場經濟體制在我國的建立以及住房由實物分配轉向貨幣化分配的結果，是滿足居民生活需求的實質性發展，較上一次周期持續時間應更長一些。目前百姓買房的時代剛剛開始，還沒有跡象表明房地產開發出現下降趨勢，至少現在的開發熱度還可持續3—5年。

　　伴隨城市規劃調整和城市建設步伐加快，土地供應將有效增加，為房地產業的發展提供了充足空間。

　　據統計，1992—1999年，全市使用存量建設用地7009．68萬平方米，新增集體土地25867．6萬平方米，城鎮建設用地供應量合計為32877．3萬平方米，平均年供應量為4109．66萬平方米。在供應總量中，增量是存量的3．7倍，城鎮建設用地需求主要通過增量擴張滿足。考慮到我市需保有一定量的耕地面積，未來通過新增集體土地增加土地供應的餘地並不大，土地供應尤其是居住用地將主要通過市區中心地區的危舊房改造、市區中心地區的工業調整用地、綠化隔離地區的居住用地、市區邊緣集團的居住用地、遠郊城鎮居住用地等渠道解決。

　　目前由於商品住宅建設佔住宅建設的8成左右，隨著房改的不斷深入，這一比例還會進一步提高，而商品住宅建設又佔商品房開發的80％左右，因此，未來5—10年內土地資源不會限制房地產開發業的發展。

　　居民購房需求巨大，未來5年的年均住宅需求在1200萬平方米左右。

　　到2005年我市實際需求住宅1520．2萬平方米，『十五』期間年均住宅需求1267．8萬平方米。隨著住房貨幣化分配政策的深入進行，自建聯建住宅在住宅供應中的比例逐步縮小，商品住宅已佔住宅供應的主體地位。2000年，我市商品住宅竣工面積佔全市住宅竣工面積的67．6％。『十五』期間這一比例還會大幅度上昇，如按85％（2000年上海為89％）計算，年均需商品住宅1077．6萬平方米，與我市目前房地產開發供應能力相當。

　　近幾年住房建設雖取得巨大成就，人均住房面積大幅增長，但與世界水平比較，尤其是與發達國家比較還有較大差距。

　　從發達國家城市的發展經歷看，人均建築面積在30平方米以下時正是住宅建設加速發展的黃金時期。2010年，我市要率先達到中等發達國家水平，城鎮居民人均使用面積是一個重要的指標。目前，西方國家人均使用面積約為45平方米，考慮到國情和市情，我市人均使用面積遠期在30平方米左右比較適宜。按『九五』期間人均使用面積年增0．68平方米的速度計算，要達到這一目標需要20年左右的時間。考慮到未來城鎮人口增加、城市化進程的加快、房屋自然損毀和大規模房改等諸多因素，我們面臨的任務十分艱巨。

　　從政策上看，『十五』期間我市房地產的發展有諸多有利因素。

　　1．我市宏觀經濟持續穩定增長，客觀上要求房地產開發發展與之相適應。房地產業與第二、第三產業關系密切，對制造業、建築業、金融業等諸多行業乃至社會經濟總供給和總需求均發生影響，房地產業的發展有利於協調二三產業的同步發展，提高三產在經濟總量中的比重，形成良好的經濟格局。

　　2．入世後，大量外國資本湧入我國，對我市的寫字樓、公寓形成需求，並將刺激商業用房、賓館飯店的建設。

　　3．房改及配套政策出臺和住房商品化進程的加快，使住宅建設仍將保持較高的增長速度，房地產需求從集團購買完全轉向個人購買，從隱性需求向顯性需求逐步轉化，帶動房地產業繼續平穩發展。

　　4．住房金融體系已初步確立，在『十五『期間會有較大發展。『九五』期間，針對個人的住房按揭從無到有，銀行信用由原先的只向企業信貸發展為企業和個人的雙方向信貸。同時，住房公積金制度的確立和發展為銀行信貸提供了有益補充，成為職工第一次購房貸款的首選渠道。

　　5．中關村科技園、綠化隔離帶、大規模基礎設施的建設以及危舊房改造將為我市房地產業注入新的活力。

　　6．今後一段時間，有關部門在加強土地供給管理以規范土地一級市場、理順商品房價格構成以促進商品房價格向價值回歸、啟動二三級市場以協調存量房及增量房的比例關系、確定經濟適用房合理規模及加快廉租屋政策實施以解決中低收入者住房問題、剔除以炒賣土地或項目的開發公司和對散亂差的開發企業進行整合、優化投資環境及加大房地產開發的投資力度等方面有較大的動作，這些措施的實行有利於我市『十五』期間房地產業的持續發展。

　　通過以上五方面的分析，可以得出這樣的結論：我市房地產業的未來發展仍有較大空間，距離飽和仍有10年以上的距離。