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開發商與土地方心中各有一本賬
當開發商看中一塊地並知道土地方是什麼單位後,並不就意味著找到了入門的路徑,他還要知道怎麼談、和誰談。京城部門多,要搞清誰是負責人也不是件容易事。聽一個朋友聊過他認識的一個小開發商的『攻關』故事:此君為跑下一個項目,用了一年多時間,大大增加了成本,終於將一個2萬多平方米的小項目搞掂,一平米賺一千多元,你算他能掙多少?
但這種雕蟲小技,一般多用於做小項目,要做大項目(開發量在10萬平方米以上),涉及到的各方利益較多,開發商自己心中需有本賬。京城地產開發的好地段有不少曾是工業用地。企業拆遷成本有很大一部分是剛性的。如遷往遠郊的廠房重建、職工安置等費用是沒有太大的討價還價空間,但涉及補償這一塊則彈性較大。開發商一般希望一次性付清你走人,銀貨兩訖。而現在的土地方則更偏愛與開發商物業分成,即房子蓋好後,土地方與開發商按一定比例分成。因為大城市中好位置的土地資源永遠是稀缺的,而通脹則是永恆的,現在補償給你看起來是一大筆錢,幾年以後再回頭看或許就算不上什麼了。有了房子既可出租獲利,也可轉業自營,還可提供相應的工作崗位解決企業職工下崗問題,何樂而不為?
按道理說,土地所有權是國家的,政府如果重新進行城市規劃,調整用地性質,由政府將土地收回再公開拍賣,是最公道不過的事了。但政府也同樣面臨土地單位人員安置問題,由於政府運作機制不同於公司,因而就決定了政府運作這類事情的效率不高,而談判成本卻很高。開價低了,拆遷單位職工有意見;開價高了,開發商心中都自有一本賬,如果讓我談,能拿的價格比你低,憑什麼要買你的地。所以,政府有時會處於一種兩難境地。前兩年,北京有關部門拿出6塊企業用地進行招標拍賣,結果因開價過高致使拍賣失敗。
土地價格趨於市場化,開發商拼容積率
當開發商心中有杆秤,土地方心中也有杆秤的時候,土地價格(拆遷費用+地價款)就趨於隨行就市。這樣在價格問題上的談判空間就比較有限。那麼,在成本大致固定、樓價定得過高又面臨賣不出去的市場風險時,開發商怎樣纔能獲利?問題的關鍵在於,開發商獲得的可開發地塊的規劃條件。所謂規劃條件,說得通俗一點就是政府規劃部門對一塊地上蓋多少房的條件限定。它包括容積率限定、高度限定、綠化要求、市政配套設施要求等等。從開發商的利益角度看,在土地面積有限的條件下,建的房越多越賺錢。要想做到這一點,就得千方百計地提高容積率。所謂容積率是指在單位土地面積與在上面建的房屋建築面積二者之比,容積率還可分為小區容積率和居住容積率。小區容積率是指小區內全部佔地面積與地面所有建築面積之比,居住容積率則是小區內純住宅佔地面積與所建住宅建築面積之比。在稍具規模的小區內(建築面積10萬平方米以上),一些公共用地是要佔面積的,如公建用地(如鍋爐房)、道路用地、公共綠地,而這些用地是有規劃要求的,所以開發商只有提高居住容積率纔能使所開發的項目既符合規劃又能多出房子。舉例說明,在1000平方米土地上建2000平方米的房,它的容積率就是2。一般當容積率低於1時,人們會感到居住很舒適,因為有充分的日照和周邊大片的綠地。反之,容積率越高,單位面積內人口密度越大,人們居住的舒適感就越低。
如何在有限的土地面積上蓋出盡可能多套數的房子,是開發商們要煞費苦心鑽研的功課。一般來說,蓋塔樓要比蓋板式樓能多出容積率,高層要比多層多出房。這也是京城新建住宅區多是塔樓而少有板樓的緣故。但並不是說,樓蓋得越高開發商越賺錢。另一方面北京城市規劃限定住宅樓高度不能超過100米(大約相當樓房30層);另一方面建超高層樓房有一些特殊要求,如為了防火的需要,樓頂須建停機坪,以及抗震等因素對樓體結構的要求,使得超高樓投資巨大。此外超高樓日照遮擋,也會使周邊物業受影響。
按照北京市住宅小區的規劃要求:板式樓間的距離不得低於樓高的1.7倍,塔式樓間距離不能低於樓高的1.2倍。綠地面積須佔住宅小區面積30%以上。對於住宅的日照采光要求是,在冬至日(12月22日)的上午9點至下午3點的時間內,日照時間不能少於1小時。
由於諸多條件的限定,因此在單位面積內既要符合城市規劃條件又要多蓋樓,確實是一門精深的學問。按北京城市規劃要求,商住樓、公寓樓對共建配套的要求低,所以開發這類房地產項目,頗受開發商青睞。所謂商住樓就是一層是用於商業用途房子,也稱為底商。由於底商對日照條件要求低,因而可提高容積率。公寓的概念則比較含混,業界現在對這一概念尚無明晰的界定。一般來說,京城稱之為『公寓』的房地產項目,多是指那些佔地面積不大,所建樓宇幢數不多的高檔住宅項目。由於這些項目大多是在市區見縫插針的地塊上所建,因而公共綠地、道路用地和公建用地較少。他們的市場賣點,多是以『酒店式服務』來自我標榜。
筆者曾看過京城賣得特別『火』的『××園』房地產項目。它之所以深受買家青睞,就是因為它比同地段的樓盤售價每平方米低1000元左右。然而在該項目建成後,再到小區去看,給人的第一感覺就是樓高而密,並且樓體均較『肥胖』(樓體『胖』可多出面積),讓你覺得仿佛是走進了水泥叢林,令人目眩。有業內人士私下透露,這個項目原來規劃是建9幢塔樓,後來經『攻關』修改了原規劃條件,結果蓋了十幾幢,並且樓層也加了三四層。雖然售價比周邊項目每建築平方米低近1000元,但由於容積率高,銷售資金回籠快,所以它賺的錢要比周邊的項目還要多。
投資京城房地產市場風險凸現
目前,在京城如果成功開發一房地產項目,其利潤率能達到多少,投資回報又有幾何?筆者曾聽到兩個開發商對房地產開發利潤空間的公開表述。一個是萬科公司董事長王石。他稱,如果某房地產開發項目利潤高於25%,萬科公司不會做。這大概是房地產行業利潤率的上限。另一個是由香港華潤集團控股的北京華遠房地產開發公司總經理郭鈞,在一次新聞發布會上說,對華遠開發的北京南城『翡翠城』未來利潤預期是不低於15%。那麼,這15%—25%之間是否就是北京房地產開發投資的利潤區間?另據一位做過數個房產項目的開發公司總經濟師測算:由於現在京城房地產業競爭激烈,加之政府部門對市場管理日趨規范,目前須用總投資的40—50%纔能啟動項目。如果以自有實投資金計(不含銀行貸款和期房預售收入),投資回報率大致在30-40%之間,而兩三年前成功項目可高達100%,但這要除以這一項目的開發年限。如開發一個30萬建築平方米的住宅小區需用4至5年的時間,它的投資回報就須除以4或5。正常情況下,一個房地產項目總的利潤率在15-20%左右,並且這裡還存在一定風險。如果一個項目有10%的房子積壓就有可能賺不到錢。再有,因房地產項目中有的物業,如車庫、會所等投資回收期長,也會影響收益。
總之,今天的京城房地產行業平均利潤率或許還高於其他行業,但隨著福利分房的終結和個人住房消費時代的到來,投資房地產開發包賺不賠的時代已一去不復返了。
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