今年上半年我國GDP增長達到了7.9％，在普遍低迷的全球經濟中可謂一枝獨秀。就投資而言，上半年全社會完成固定資產投資11899億元，同比增長15.1％，比上年同期加快4.1個百分點。其中，房地產開發投資達到2123億元，增長28.2％。房地產投資的急速增長顯然是一匹引人注目的『黑馬』，對宏觀經濟增長功不可沒。

　　房地產業急劇昇溫

　　鑒於房地產投資昇勢強勁，我們不能不細探究竟。

　　2000年我國完成房地產投資4902億元，增長19.5％，是各類型投資中增幅最高的，房地產開發投資佔全社會固定資產投資的比重為20.2％。今年房地產業也繼續保持著繁榮勢頭。1－5月份，全國完成房地產開發投資1535億元，增長幅度比去年同期提高3.7個百分點。其中，完成商品住宅投資1057億元，同比增長30.7％；商業營業用房投資164億元，同比增長38.5％；而辦公樓投資則繼續保持負增長，同比下降4.3％。

　　另外，房地產銷售的勢頭也非常不錯，目前住宅銷售中，85％屬於個人購房消費。在北京、上海、浙江、山西乃至西北地區，住宅均處於熱銷狀態。而最新的統計則顯示出：此輪房地產熱確實是以住宅業的崛起為核心，且銷售面積仍然較竣工面積要快，運行狀況至今大體健康。

　　背後是否醞釀風險

　　當年房地產虛熱的景象依然歷歷在目，爛尾樓仍然是一片寂寞的廢墟。那麼此次房地產熱會不會重蹈1992年以後那一波的房地產狂熱的覆轍呢？看來似乎可以謹慎樂觀。

　　理由之一在於當年房地產泡沫的吹大和開發商獲得銀行大量融資有關，而此次則是最終消費者獲得銀行消費信貸扶持。早在央行禁止『零首付』之前，各商業銀行的住房信貸部已警覺地將個人住房按揭從8成降至7成，貸款年限也從30年悄悄降低至25年以下。

　　理由之二是當年房地產泡沫和寫字樓、樓堂館所的無序膨脹有關，而此次則是和住宅業的異軍突起有關，絕大部分住宅為個人購買，而高檔辦公樓的新盤並不多見。

　　理由之三是至今商品房的空置率仍然保持在較低水平，除了北京可以出售未封頂的期房之外，其他城市對賣樓花均有不同程度的限制。因此此波房地產熱出現過熱覆軌的的可能性不高。

　　此輪昇溫可望持續

　　回顧我國居民消費熱點的形成，『三大件』從縫紉機、手表、自行車，昇級到彩電、冰箱、洗衣機，再昇級到住房、汽車和電腦，差不多每輪都引發了中期性的消費熱點和相關產業的迅速成熟。此輪房地產昇溫的蘊意是多重的。

　　亞洲金融危機時，美國人曾經說『亞洲人的財富都掛在身上』，戴著勞力士，喝著XO，坐著奔馳，卻住得局促不安，這樣的炫耀性趕超性生活方式顯然面對經濟危機時將脆弱不堪。故我國住宅業的崛起不僅僅是一個新經濟增長點的形成，而表明國民正在形成新一輪的與『後短缺經濟』的輕工制品消費截然不同的生活方式和消費追求。

　　中國人的消費習慣決定了買了新房就意味著裝修，意味著家用電器等等的更新換代。回顧我國消費，此輪房地產熱對消費有『鏈條式』的拉動作用，早期輕工耐用消費品的消費熱與之不可同日而語。因此，這輪昇溫或許意味著我國城鎮居民可能提前邁入『更寬裕的小康』。

　　道德風險時隱時現

　　當然，目前的房地產熱也不全然是歌舞昇平，還是有一些不和諧的因素存在，其中尤其值得關注的就是個人住房信貸違約率的上昇。我以為違約風險大多並非債務人喪失了還款能力，而是商業銀行在此業務上明顯缺乏防范債務人道德風險的機制。

　　首先，由於居民工資外的收入渠道復雜多樣，銀行幾乎不可能通過借款者提供的工資條來判斷其收入水平；而借款人則更可輕松地搞一個虛假的收入證明，加之目前我國個人信用記錄體系是空白，因此無論銀行是謹慎還是敷衍，其對借款人的收入和信用狀況其實無法了解，這就為不道德的借款人騙貸款開了口子。

　　其次，住房信貸擔保制度也存在不可執行的缺陷。現在大多數銀行要求借款人要做住房財產保險，也持有商品房購銷合同，但借款人不按時還貸時，除非銀行事先確知借款人還有其他房產，否則幾乎不可能將其從充當抵押物的住房中掃地出門，變賣抵貸。這就為有還款能力的借款者拒不還貸埋下了隱患。可以說，借款人有沒有還款能力不是目前住房信貸違約率上昇的誘因，商業銀行個人住房抵押貸款的制度框架明顯缺乏事先和事後的針對借款人道德風險的防范機制，纔是軟肋所在，要讓新一輪住房投資和消費熱少些意外『夭折』銀行就要在防范借款人的道德風險上多些心思。