在商品房不符合預售、銷售條件時，目前市場上打出的售房牌是『內部認購』。針對內部認購房的合法性問題，政府有關部門、開發商和法律工作者各有各的解釋——

　　■預購金不能收取

　　據介紹，在今年6月1日起實施的《銷售管理辦法》中已有明確規定，不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質的費用。這一條表明只有符合條件纔能銷售，不符合條件的，收取了訂房等費用，那麼收取費用就屬於違法行為。也就是說對市場上一些手續不全或違法建築是不允許在市場上銷售的，更不能向購房者收取任何費用。

　　目前，市場上一些開發商借內部認購名義，對購房者收取幾千到幾萬元不等的認購金，等到消費者真正交了款後，一些根本沒有實力或靠此騙取錢財的，攜款潛逃，雖然訂金不是很多，可也是一筆不小的數目，在此需要提醒消費者千萬不要購買此類房屋；再則有一些開發商在認購時，承諾退還預購金，可是等到購房者真想退的時候，開發商以種種借口不予退還，購房者的權益無法得到有效的保障。

　　■內部認購是市場形成的不規范行為

　　該負責人還指出，對於內部認購行為只是市場形成的一種不規范銷售的產物。 開發商通過價格等優惠手段，對購房人進行誤導，有些購房者意識淡薄、貪圖便宜，這樣就形成了雙方的買賣行為。

　　由於內部認購與《商品房買賣合同》不同，《商品房買賣合同》在簽訂並登記後為效力既定的買賣合同，具有法律效力；而內部認購只有開發商具備合法銷售資格後纔能轉化為效力既定的買賣合同，沒有法律效力，開發商可任意撤消或變更合同而使房屋所有權不能得到法律上的確認和保護，所以，通過內部認購所造成的後果，購房者是無法受到法律保護的。

　　■房屋產權證無法辦理

　　房屋產權證辦不下來，根據法律規定，房屋產權仍屬開發商所有，其受害者大多數為購房者。只有通過辦理過戶手續，房屋所有權纔會發生轉移。

　　因此，作為購房者來講，房屋產權證拿不下來，就等於空談，購房者沒有一個具有法律效力的東西做保障，萬一出現糾紛，開發商不負責，對於後期合法手續等問題就無法得到保證。

　　尤其像一些開發商所謂的什麼集資建房或者在集體土地建房，由於開發商是無權建房，可是卻有不少購房者由於意識淡薄，貪圖價格便宜，到頭來卻拿不到產權證，自己的權益將受到嚴重損害。

　　■房屋質量無法保障

　　購房者簽訂內部認購協議是存在很大風險的，這些購房者在圖便宜的基礎上，從不考慮甚至不願承擔風險，致使出了問題，纔後悔上當受騙。

　　由於內部認購房大多為期房或尚未建設，購房者只能通過開發商介紹或樓書等了解房屋質量以及小區的配套設施，由於沒有簽訂正式合同，萬一出了質量等問題，消費者的權益是無法得到保障的。再則有些開發商任意增加定金，或擴大房屋質量的不合理免責條款等，購房者這方面意識不是很強，往往處於弱勢位置。

　　■商品房買賣是民事行為

　　該負責人認為，由於商品房買賣是民事行為，政府不便予以硬性規定，只能通過引導、宣傳教育的方式指引購房者如何買房，纔不會上當受騙。

　　政府在此只有通過約束開發商，對於不符合銷售條件的，一律不得上市交易，並且不得收取任何訂金；同時對於購房者，該負責人提醒應剔除佔便宜的心理，自覺去抵制購買預定、預購手續不齊全的項目，只有通過雙方的努力，纔能使這種現象弱化減小，直至消失。 (景雪)