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已於6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》規定,商品房預售實行許可制度,不符合預售條件的,房地產開發企業不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂款性質費用。開發商擅自預售,要按相應規定處罰。
目前北京仍有些不符合預售條件的項目,在搞『內部認購』,買房者明知這種做法違背了《辦法》的規定,但仍執意要搶先交上訂金,佔下自己想要的房子。這些買房者一般是出於以下兩種考慮:一是想在一個新項目開始正式公開銷售之前,優先從眾多房間中挑選最適合自己需求的,比如朝向、樓層、面積、戶型等等,惟恐動手晚了,被別人佔去;二是內部認購的價格較公開銷售時要低。開發企業在房地產項目進行到
一定階段時,為了提前回收資金,加速周轉,同時檢驗商品投放市場的反映,在未辦妥房屋上市的合法手續之前,總願以相對低廉的價格,搞所謂內部認購,准確講應該叫提前訂購。每平方米便宜二三百元,一套100平方米的房子就能省下兩三萬,對買房者來說還是很有誘惑力的。
這種違反《規定》的房屋買賣行為,一旦出現了糾紛,購房者利益受到損害,誰來負責保護呢?北京市國土房管局市場管理處陳同順處長說,房屋不具備預售條件的,開發商隱瞞真實情況,擅自預售,要受處罰;購房者權益受到侵害,可以依據消費者權益保護法,由開發商予以賠償。這指的是開發商不據實相告,隱瞞事實的違規預售。但是從目前北京市的實際情況看,有的商品房沒有具備預售條件,開發商也已如實相告,購房人在已知的情況下,仍自願交付訂金。這種交易行為是買賣雙方的純民事行為,政府也不便強制制止。在這裡要特別提醒購房人,買『內部認購』房,要有充分的風險意識。最好還是不要預訂不夠銷售條件的商品房。
陳處長特別強調,建設部頒發的第88號令《商品房銷售管理辦法》,是針對開發商的,要求開發商自律。但是商品房市場的主體不僅有開發商、管理者,佔絕大多數的是買房人。從北京的房地產市場發展情況來看,所以出現種種問題、矛盾、投訴、糾紛,除開發商違規操作、唯利是圖外,與買房人的無知、不會保護自己的合法權益也有很大關系。(陳美秋)
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