王先生於今年4月底向一家房地產公司交了一萬元訂金認購一套房屋，並與開發商簽訂了一份認購協議，協議簽付約定5月15日前交付20%的房款，並簽訂小區內部認購協議書，該房屋沒有銷售許可證，缺兩證，開發商承諾兩個月後可以辦理，可是至今仍沒有辦下來，同時在簽訂的認購合同中還羅列了下列條款：

　　1. 認購方須於簽訂認購書時，立即交付認購書規定的訂金；

　　2. 協議規定認購方應按照規定的時間和數額支付到賣方指定的帳戶；

　　3. 認購方如果逾期不到賣方指定地點簽訂正式認購契約或不按時交付20%的樓款則認為是毀約，賣方有權扣除訂金，並有權將上述房屋另行銷售。而無須再通知認購方；

　　4. 在簽訂本認購書後，且在簽訂正式認購契約之前，認購方若將已認購的物業轉名或更名，則必須事先征得賣方書面同意；

　　5. 在簽訂認購書後，如果賣方無故不能簽訂正式認購契約，賣方需退還所收訂金數額，同時，本認購書無效。

　　王先生現在想毀約，可是開發商卻提出，根據上述條款，訂金不予退還。王先生提出今年6月1日實施的《商品房銷售管理辦法》中明確規定，對於開發商收取的訂金，如果購房者要求退房的話，訂金應予以返還，可開發商卻聲稱，這是在雙方簽訂了正式的商品房買賣（預售）合同後，訂金纔可以退還。

　　王先生聽後直叫後悔，當時為了貪便宜，通過內部認購方式購買了手續不全的房子，可是現在卻是這樣的結局。

　　今年6月1日起實施的《商品房銷售管理辦法》明確規定，商品房銷、預售需要取得預、銷售許可證，如果不符合預、銷售條件的，開發商不得銷售房屋，並且不得向買房人收取任何預定房款費用。

　　可是，目前在北京市仍有一些手續不全、證件不完備等不符合預、銷售條件的項目，在進行『內部認購』。據記者了解，一些項目內部認購比較火熱，有些甚至還出現了搶購的現象，為什麼會出現這種情況，以及這種內部認購方式合不合法？為此，記者采訪了一些內部認購的買房者和相關部門。

　　在采訪中，大多數通過內部認購的買房者認為，內部認購不但價格便宜，而且還可挑到好房型，再則目前市場上通過內部認購的房屋也很多，這種行為也沒被認定為違法。

　　■房屋價格偏低

　　很多人在買房時通過售樓小姐介紹，得知樓盤在正式銷售前價格一般都比較便宜。據了解，一般通過內部認購的房屋價格要比取得銷售許可證後銷售的價格低2%-3%，一套幾十萬元的房屋，算下來可以節省幾千元甚至幾萬元，這也是一筆不小的數目。

　　同時，開發商承諾在開盤之前如果購房者想退房的話，交納的訂金可以隨時退還，對於購房者來講，好像也沒有什麼風險；同時，對於房屋銷售許可證，開發商承諾很快會辦下來。

　　■優先選擇房屋位置

　　由於開發商往往在銷售時，告知購房者內部認購是有一定的數量限制，晚了不但價格要提昇，而且想選的房屋位置不一定有好的了，房屋朝向、樓層、戶型、面積等也選不到合適的了。

　　所以一些購房者惟恐晚了好位置被別人佔去，為了能夠選到自己喜歡的房型或樓層，就訂購了，很少有人會考慮甚至於不考慮有沒有風險以及由此而產生的後果等問題。

　　■內部認購房是提前銷售行為

　　在對購房人的了解中，大多數人認為內部認購只是開發商提前銷售的一種行為，並且目前市場也形成了約定俗成的做法，給人的感覺是內部認購並非違法行為，也有許多人通過內部認購買到了房，認為得到了很大的實惠。

　　目前市場上一些開發商會通過公開或半公開方式進行內部認購，比如，有些開發商將自己一些手續不齊全的項目拿到展會上去賣，許多購房者認為，既然都已進了房展會會場，那麼一定沒什麼問題了。