奧運概念看漲　房源供給豐富　稅收政策寬松

　　2000年悉尼奧運會，使奧運村周邊的項目漲了一倍多。隨著北京申奧成功，很多人的房產投資熱情也被點燃，奧運村附近房產能否昇值成為人們津津樂道的話題，投資房地產也一時間成為關注的熱點。

　　■買房出租劃不劃算

　　L女士在望京買了一套100平米左右的房子，單價4500元/平米，她做了八成30年的公積金貸款，每月還款2000元左右，又花了10萬元精裝修並配齊家電，委托中介公司以每月5000元的房租租給了一個韓國商社，每月除去還款淨賺3000元左右，首付款9萬元加上裝修費共投資19萬元，每年的投資回報率18．9%，要知道，現在年回報近20%的投資項目並不太多。

　　有需求就會有供給，很多發展商敏銳地嗅到了這個信息。在東北二、三環沿線，50%的物業項目兼具投資功能，華普中心連向北的小戶型都一搶而空，國際港專門有兩棟樓設置為投資型的小戶型，有的客戶一買就是好幾套。業內人士普遍認為，在CBD和中關村附近租務市場大有可為。

　　據一項調查表明，北京東部地區部分四、五星級酒店附設的公寓每套月租金均在2000美金以上，入住率平均達到90%，反觀東部地區的高檔外銷公寓，售價達24800元人民幣的三全公寓的一套100平米出頭的兩居室，月租金可達3000至4000美金。

　　從宏觀環境來看，投資房地產的政策也比較寬松，從今年1月1日起，個人出租住房國家實行減稅，出租房屋的總體稅收由原來的17%至30%左右調低到目前的7%至14%左右，據測算，調整後，個人出租住房稅收負擔率平均下降五成多。其中，月租金800元的住房稅收負擔額由140元降為58.4元，月租金1000元的住房稅收負擔額由180元降為85.7元，月租金2000元的住房稅收負擔額由520元降為251.4元。

　　■投資地產與炒股有相通之處

　　有證券投資經驗的某房地產項目總經理謝先生認為，投資房地產與投資股票一樣，需要『選時』和『選股』。『選時』指買入的時機，『選股』指買入的具體項目。目前開發商大多采用低開高走、小步提價的銷售策略。例如，某項目在剛開盤時曾以4000元左右的價位賣過一批房子。這個價位甚至是略低於成本價的。之後，進行了幾次小幅提價，目前已達到5000多元的價位。隨著項目的推進，在適當的時機還會進行小幅提價。如何評判一處物業是否具有昇值潛力對於投資式買家是至關重要的。據另一個項目的副總經理劉先生介紹，投資股票有『技術分析法』和『基本面分析法』，對投資房地產也仍然適用。『技術分析』是指要把握住開發商操盤的節奏，與『莊』共舞。但更重要的是要看項目的品質如何，即『基本面分析』。比如，位置是否交通便利、戶型是否合理、配套設施是否齊全等，在這些硬件之外，物業在軟件方面也要做到優秀纔有昇值的基本保障。

　　以下幾點要素必不可少：選擇小社區。市區內的高檔住宅套數少就意味著更少的人分享健身、購物、餐飲等不對外開放的私人會所；意味著業主出租以求回報時競爭更少；意味著更精致、更珍貴。如國際友誼花園的一居室能租6500元，比望京的兩居室的租金還貴。一般來說，投資型房產的社區規模應在1000戶以下為宜。

　　選擇戶型要和出租的目標客戶群相吻合，想出租給公司的最好買兩居室以上，這樣纔能租出價格，但相對風險大一些，有可能租不出去。想出租給個人的宜買兩居室以下，風險最低的是一居室，因為無論經濟景氣不景氣，一居室總是最先租出去的。如果想出租給商住戶，樓層不宜過高，一二層最好。如果想出租給個人，則樓層越高租金越高。另外，大戶型不要與小戶型夾雜在一起，否則就很難上檔次，出租時也缺乏競爭力。 值得注意的是，如果前面幾點加起來在房產投資的權重佔50%的話，最後一條物業管理，則佔了另外50%。有些物業管理也有代業主出租的業務，因此買房時要注意，一個得力的銷售部門也許會給以後的出租帶來很多方便。 (吳濤)