購房合同應與物管協議

　　現在買冰箱等家用電器，沒有不同時給一個保修單的。同理，買房子也必須有保修單，房子的價值遠遠高於冰箱等家用電器，使用年限也遠遠長於一般家電。不僅如此，家電維修和維護只能延長使用壽命，不增加家電的價值，而房子的維修和維護不但能延長使用壽命，而且，會與時俱進地增加房子的價值。可見房子的維修維護比家電更重要，更有價值，更關系到購買者的利益。

　　現在有了新的《商品房銷售管理辦法》，按規定開發商在銷售住宅時要向購房者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。這兩個證書就相當於保修單了。但是，與家電有所不同的是，家電的維護主要是使用者本人，而房子的維護責任更多的是在於物業管理公司，可以說，房子比家電的售後服務的專業性更強，技術服務要求更高，所以，買房子不僅要有保修單，還要有個『保養單』，還要確定保養負責人，服務內容明碼標價。這樣纔能讓購房人放心，也不會出現購房以後的生活成本加大了、買得起房養不起房的情況，所以，現在人買房沒有不關心物業管理的，在買房時都要明確物業管理費用是多少，是哪家物業公司管理自己的住房。

　　隨著住宅市場的發展，開發商的銷售行為也越來越規范，購房人越來越成熟，維權意識也越來越強。而且越來越多的購房人更加重視物業管理了，然而有的購房人可能會發現，把有關物業管理的條件都了解清楚不容易，即使是了解清楚後，也沒有辦法寫進合同，下面兩位就屬於這種情況：

　　劉先生被開發商的銷售代表通知去簽約，簽約時發現合同文本中沒有關於物業管理方面的條款，劉先生問起物業管理費怎麼收，銷售代表的回答是：物業管理費可能在二到三元之間，還沒有定。

　　王女士買房，銷售代表承諾：物業管理費只有一元四角，免收電梯運營費，如果國家政策要求降低物業管理費的話，屆時的物業費還會按國家規定下降，當問及物業管理公司是哪一家時，銷售代表讓王女士放心，說物業公司已經選定了，而且是業績很不錯的公司。王女士對此非常滿意，但要把這些承諾寫進合同時，銷售代表告知，這些承諾不能寫進購房合同，要寫入《物業管理合同》中，王女士關心何時能與選定的物業管理公司簽下《物業管理合同》時，被告知要一年以後，因為她買的是期房，只有現房出售時纔在簽購房合同的同時簽《物業管理合同》。王女士只好簽了購房合同，而物業管理方面的權益只是銷售代表的口頭承諾，事過幾天後，那個勸王女士盡管放心的銷售代表離職了，新的銷售代表對原來那位說了什麼似乎什麼也不知道。

　　以上兩種情況不在少數，因為現在很多人都買的是期房。像這樣的情況下，物業管理方面的權益就沒有保障，購房者該怎麼辦呢？

　　看一下新的《商品房銷售管理辦法》，也沒有這方面的規定。《商品房銷售管理辦法》中，僅有的兩處提及物業管理的地方是這樣的：第一處是第二章銷售條件的第七條，商品房現售，應當符合條件中的第七條：『物業管理方案「已經落實」。』第二處是本章第十三條：『商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議』。

　　可見《商品房銷售管理辦法》中沒有提及在期房銷售中，開發商還沒有選聘物業管理企業時，購房人這方面的權益遵守什麼規定。這表明新的《商品房銷售管理辦法》還存在這樣一種疏漏，應當規定期房銷售也應在簽約的同時簽署一個預備性的物業管理協議。

　　這樣做不但有利於保護購房人的權益，也有利於開發商保修與物業管理公司維護之間的接口，幫助開發商更好地實現其保修的承諾。很多人都知道，物業管理最好在工程竣工前就介入，纔有利於日後物業的維修和管理，同時避免了物業管理和開發商相互推諉，最終損害購房人的利益。（鄭華）