6月1日，建設部頒發的《商品房銷售管理辦法》(以下簡稱《辦法》)開始實施，北京市房地產主管部門也發布了相應的實施規定。商品房認購、合同、銷售、質量等成了大家關注的熱點。商品房真的不能認購嗎？怎樣的房子纔能銷售……本報特請主管北京市商品房銷售的市國土資源和房屋管理局市場一處處長陳同順對辦法和對辦法的一些質疑予以解析。

　　■建設部頒發的88號令《商品房銷售管理辦法》共48條內容，其中有34條是針對房地產開發企業的，要求開發商自律；但更重要的意義在於：辦法的實施讓消費者學習、使用並維護自己的權益，讓那些違規開發商沒有市場

　　記者（以下簡稱記）：6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》是不是針對開發商的一個管理辦法？

　　陳同順（以下簡稱陳）：建設部頒發的88號令《商品房銷售管理辦法》是針對近十年全國房地產行業發展當中出現的重要問題而制定的一個部門規定，共48條內容，其中有34條是針對房地產開發企業的，5條針對中介公司，1條針對政府管理部門；剩餘的8條處於基本的立法程序。北京市國土資源和房屋管理局也相應頒發了《關於實施<商品房銷售管理辦法的若乾規定>》（以下簡稱《規定》）。

　　從辦法本身看，是針對開發商的，要求開發商自律。但我認為更重要的意義在於：這個辦法實施、使用的同時，讓千千萬萬的買房人學習、使用並以此來維護自己在商品房交易過程中的權益。商品房市場的主體不單是開發商、管理者、中介機構，更大的群體是消費者。而從1992年到今天，北京甚至全國的房地產市場發展的情況看，之所以存在方方面面的問題，除有的開發商違規操作外，買房人的無知和『容忍』也是一個重要原因。如果買房人都知道哪些房子不能買，知道開發商應該怎麼做，不應該怎麼做，那些不守信、不誠實的開發商就會逐漸沒有市場，不能在市場上生存，房地產市場就逐漸有序了。

　　■34條針對開發商的條款中，開發商必須執行的要求有5條；9條限定；4條權利；5項義務；4個要求；7條處罰

　　記者：針對開發企業的34條規定，從內容上看，具體涉及哪幾方面的內容。

　　陳同順：34條針對開發商的規定，從主體資質合法性、標的的合法性、廣告、質量、保修、設計變更、經營行為等方面對開發商做了限定，明確了他們的權利和義務、要求，以及違規操作的處罰規定，細分又可分為以下6個方面的內容：

　　5條必須執行的規定：

　　第8條：現房銷售前必須備案。第14條：廣告內容要真實、合法、准確。第24條：變更規劃、設計要在10天內書面告知買房人。第32條：商品房交付時應出具『兩書』。第34條：商品房交付前必須實測。

　　9條限定：

　　這部分內容又分以下幾部分內容：

　　『四不許』：第10條：不許『一女二嫁』，不許把一套商品房重復買賣；第11條：不許返本銷售，不許對期房采取售後包租銷售；第13條：不許分割拆零銷售；第22條：不符合規定的，不許銷售，也不許收費；

　　廣告得『表裡如一』：第15條規定，目前房地產廣告在『昇級』，越做越精致，『移花接木』、誇張等現象也越來越嚴重，《辦法》的第14條中要求開發商或中介在做房地產廣告時要符合有關規定，做到真實、合法、科學、准確，第15條責任更明確了一步，要求開發商做廣告時要『表裡如一』，吆喝的東西和賣的東西要一致，把廣告內容寫進合同裡。

　　購房合同有12項內容：第16條規定，當事人基本情況、房子基本狀況、房款、交付使用條件和時間、裝飾、設備標准、配套基礎設施和公共設施交付情況、配套公建產權歸屬、面積差異處理方式、產權登記有關事宜、解決爭議的方法、違約責任、補充協議等。

　　銷售人員必須經過專業培訓：第29條規定，要求銷售人員要如實介紹、宣傳所賣的房子。

　　開發商按合同約定按期交房：延期交房現象在北京比較嚴重，有的是開發商為了房子好賣，故意把交房日期『提前』，有的是因為開發商缺乏施工管理經驗或資金運作出了問題，工程進度不能按事先計劃的那樣進展……第30條規定，開發商未能按期交房的，得承擔責任；因不可抗力或合同中約定的原因延期交付的，要及時告知買房人。

　　樣板間的設置要做說明：目前北京房地產市場上，樣板間的設置存在很多問題，為了吸引買房人，把所有的工藝和好的材料都用在樣板間上，但實際交的房卻未必如此。第31條規定，設置樣板間應該說明實際交付的房子與它是否一致。

　　4項權利：

　　第4條：開發商銷售商品房時有委托權。但需要提醒購房人注意的是，買房時，得看看代理公司有沒有委托書；第13條：商品房銷售時，開發商可以選聘物業管理公司；第17條：銷售價格可協商；第18條：開發商可選擇銷售模式，按套或套內建築面積或建築面積賣，都可以。

　　5項義務：

　　第19條：按套銷售，開發商應當在合同中附所售房屋平面圖；第20條：應當約定面積差異處理方式；未做約定的，應當按辦法規定的處理；第21條：應當約定套內建築面積和公攤面積以及出現面積誤差的處理方式；第23條：開發企業應當明示《辦法》和示范合同；第33條：應當保修。

　　４個要求：

　　第６條：期房預售必須有許可證。第7條：現房銷售要符合7個條件——主體資格要合法、土地使用權證書、建設工程規劃許可證和施工許可證、驗收合格、拆遷安置已落實、配套和公共設施交付使用情況、物業管理方案已定。第9條：設有抵押的商品房，辦理預售手續時，要交抵押債權人允許抵押期間銷售的書面意見書。現在有些開發商在沒有辦理預售手續前，就已經把項目做了抵押，但在辦理預售手續時，往往隱瞞不講，引發了許多問題。第35條：質量應該合格。

　　7條處罰：

　　在第六章法律責任中，從36條到42條對未取得營業執照而賣房的、沒有開發資質賣房的、違規預售的、重復銷售的、質量不合格等方面的違規操作做了7條處罰規定。

　　■商品房銷售管理辦法是部門規章，而不是法規，在力度上不夠強，有些規定不帶強制性

　　記者：北京市國土資源和房屋管理局相應下發了實施細則，從6月1日開始實施《辦法》。這給很多北京的買房人帶來了福音。請問，《辦法》和《規定》是不是可以作為今後商品房糾紛案件中法院判案的依據？

　　陳同順：《商品房銷售管理辦法》不是國家的法律和法規，而是建設部頒發的部門規章，在力度上還是不夠強，有些規定不帶強制性，因此，它可以作為法院判案的參照。

　　■在自願、平等、公平的前提下，沒有達到預售條件的商品房仍可內部認購；期房的預售許可證可以電話或上網查詢

　　記者：北京的有些媒體也對此發表了『商品房銷售六不許』的文章，其中提到不許內部認購。有讀者打電話問，雙方自願的內部認購也不可以嗎？

　　陳同順：不許內部認購不是絕對的。按《辦法》的第6條、第22條規定，商品房預售實行許可制度，不符合預售條件的，不應當收取任何預訂性質費用，開發商擅自預售要按相應規定處罰。這指的是開發商不據實相告、隱瞞事實的違規預售。從另一面看，交易行為是買賣雙方的純民事行為，在雙方自願的前提下，雙方本著誠實守信、公平交易的原則達成一致意見，即便是有的商品房沒有達到預售條件，但只要開發商誠實守信，如實告知而不是隱瞞欺詐，購房人在已知的情況下，自願交付訂金也是平等交易，但出了問題，自己承擔責任。

　　記者：按《辦法》規定，現房銷售得備案，期房銷售得有許可證。請問，普通購房人從哪兒可以查詢現房的備案情況以及期房的預售許可證？

　　陳同順：無論是現房還是期房，看它是否符合銷售條件，首先要查看，其次纔是查詢。對現房，要看開發商是否具備了第8條中規定的7個條件，只要開發商能出具這7個方面的資料，就證明房子已經具備合法身份。目前，由於各方面原因，現房的備案還不具備查詢條件。但期房的預售許可證，購房人可記下發證部門以及證號、項目名稱等，然後打電話到發證部門核實，或到北京市國土資源和房屋管理局網站上查詢，網址是www.bjfdc.gov.cn

　　記者：《辦法》對擅自預售的開發商做了處罰規定，但沒有對買房人應該獲得什麼樣的賠償做出具體規定，買房人遇到實際問題應該怎樣處理？ 陳同順：不具備預售條件的，隱瞞真實情況進行擅自預售，開發商要依據消費者權益保護法對購房人予以賠償。

　　■開發商應在房子交付之日起60天內遞交辦理產權證資料

　　記者：有媒體報道『不許在辦房產證的時間上寫1000天』，對嗎？

　　陳同順：這個提法不妥當，《辦法》第34條規定，開發商應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送到房屋所在地房地產行政主管部門。這裡只是規定了開發商提交辦理產權登記資料的時間期限是60天，而不是產權證的辦理時間期限。這個規定是結合『產權證難見蹤影』的主要原因之一——開發商不能及時將應由其提供的資料報送房地產行政主管部門而提出的。從交易過程看，商品房交付使用後，購房人是產權證的當事人，但開發商應當協助購房人辦理產權證，在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

　　■合同簽訂的前提是雙方自願，誰也不能強制誰，開發商給購房者填好的合同或不和購房人簽訂補充協議時，購房人不能遷就開發商

　　記者：『不許給購房者填好的格式合同』的說法對嗎？

　　陳同順：按《辦法的》第23條規定，在與購房者簽訂合同之前，開發商有義務按照規定向買房人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》；《規定》的第4條也規定，在訂立買賣合同之前，開發商應當向買房人明示合同文本。

　　北京市自去年年底開始使用的新版商品房買賣合同是示范合同，開發商可以使用，可以參照。簽訂的前提是雙方自願的條件，開發商不能強制購房人，購房人也不能強制開發商。開發商給購房者填好的格式合同或不和購房人簽補充協議時，購房人不能也不應該遷就開發商，可以根據相關規定與開發商協商，在雙方達成一致意見的情況下簽訂；達不成一致意見，可以買別處的房。(餘美英)

2001年6月6日 北方網