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●申奧成敗對亞運村地價影響不大
●亞運村的主流物業應是每平方米5000元?8000元的住宅
●制約亞運村發展的『瓶頸』是交通堵塞
當年亞運村的舉辦,使北京出現了一個新興的熱點地區??亞運村,這裡的地價因此飆昇很多。現在北京再次舉起申辦奧運會大旗,地產商自然把目光再次投向了亞運村??未來的奧運村選址上。申奧揭曉日期正在臨近,申奧成敗究竟會不會對亞運村的地價產生重大影響?
申奧成敗震蕩不大
申奧是當前人們關注的熱點,很多房地產開發商都期盼奧運概念帶來利好。一些開發商們談了申奧成敗對亞運村地價會不會有影響的看法。
有些房地產開發商認為,申奧成敗對亞運村地價影響不大。他們的理由是,申辦奧運是去年提出的,而在此以前亞運村地區發展也很好。如果申奧成功,會有一些人來奧運村租房子尋找商機,出現奧運會的熱點效應,地區的奧運產業將興起,吸引更多客流。現在,亞運村體育方面配套設施已經很成熟,主要是加強客戶信心,對這裡長遠發展前景更加看好。不成功也沒有太大關系。亞運村地區本身條件非常好,有實質性內容支橕,而不是靠盲目地炒作概念。可以說申奧對這裡地價而言並非雪中送炭,只是錦上添花。
持這種觀點的人士說,如申奧成功,奧運村無疑會成為北京最大的熱點和焦點,是最能吸引外地人士的區域;申奧不成,由於地鐵五號線的概念,市政投入的概念,都會使亞運村地區的綠化、交通得到改善,仍然成為北京主要的居住區域。申奧對市場的影響主要在供應方。市場供應上,對老的地主沒有影響,而對新來的地主就有影響了。現在北京普遍還是按照假設開發法來拿地,開發商拿地時已經考慮奧運的因素,土地成本有所提高,一旦申奧不成,賣不出期望的價格,項目可能擱置或者會跌破成本線。所幸現在這樣的新地主不多,對亞運村地區而言,奧運會只是搭車概念,不是決定因素。
也有業內人士發出異樣的聲音。他們認為,現在亞運村已經聚集了包括塔樓、板樓、小高層、TOWNHOUSE等各種各樣物業類型、從每平方米2000多元的經濟適用房到每平方米2000美元以上的別墅各種檔次的物業,其競爭程度已經成為北京最為激烈的地區。畢竟人們對申辦奧運會的良好預期是一個重要因素,成為許多項目的主要賣點。若申奧不成功,亞運村的吸引力和大家的熱情就會大打折扣,相應的,地價就會有下降的可能。即使成功,距離2008年的時間還很長,政府的種種基礎設施改善尚需時日,規劃也不是一步到位的。客戶購房畢竟要看實實在在的環境。亞運村核心區的成熟毋庸置疑,而周邊地區,顯然還與客戶預期有較大差距。孤零零地湧出一片片房子,不是客戶能夠接受的,從短期的有效供應與需求對比上看,亞運村的地價走勢似乎也不能過於樂觀。
關鍵是把客戶拉進來
大家知道,亞運村的發展始於亞運會的帶動,具有偶然性,又有必然性。現在亞運村配套設施非常齊全,可以講北京生活消費最好的地區就是亞運村。
一些房地產專家認為,亞運村的定位應以住宅為主。亞運村沒有必要有地區產業支橕。如果因為住宅競爭激烈開發其他類型物業,開發商就陷入了誤區。比如大家在一起賣手機,形成一定的聲勢和規模,客戶都會到這裡來選手機。如果在手機店周圍開手機配件商店,可能也會賣得較好,但如果開服裝店就完了。亞運村比較其他地區有很多優勢,應該是大家先把客戶拉進來然後再瓜分,如果不談這個優勢去做別的,客戶根本就不來,市場風險其實更大。寫字樓客戶很難考慮選擇亞運村。因此,亞運村的開發商主要有三個方向:做住宅,在住宅中做得更好;做住宅,但是做這個地區還沒有出現的住宅類型;做眾多住宅帶來的配套物業。
持這種觀點的房地產開發商還認為,亞運村是以其綜合性功能而興起的,在後來大家進行純住宅開發的時候,顯得配套不足,成為進一步發展的『瓶頸』。目前亞運村的重心東移,逐漸轉移到北苑路附近。隨著住宅物業不斷發展,商業氣氛可以順勢延接過去,成為亞運村地區新的商業中心區域。
他們需要的房子是中高檔的公寓,今後主流物業的方向應該是每平方米5000元-8000元的住宅,這個基礎上也會有一些突破,比如出現一些高檔別墅適應少數客戶。而亞北一些價格很低的項目,其實不是完全的市場行為,而是半計劃經濟的產物。如果土地讓發展商拿到,肯定項目不是這個價位。一些房地產業內人士對此的看法是會出現混居化傾向,形成以中檔為主、高檔物業為輔、群落式的居住區。同時,居住物業的興起也會促進商業的發展。
必須突破發展『瓶頸』
亞運村現在市場供應非常大,但多數項目走盤一直比較平穩,基本上沒有大的停滯。但要謀求大的發展也存在障礙。
一些房地產開發商認為,現在亞運村的主要問題在於地區定位過於單一,產品同質化現象嚴重,導致了激烈的市場競爭,而且交通出現瓶頸。不過隨著未來地鐵五號線、五環路,東直門到西直門的地鐵的建設,道路擁堵情況有望得到緩解。而定位單一主要由規劃綜合發展商務、商業、休閑等配套設施來解決,比喻20世紀90年代初亞運村的配套設施好比是能夠拉50噸的車頭,以前這列車上只載有亞運村、安慧北裡這20噸的貨物,可以跑得飛快。而近年來負荷不斷增加,現在要拉動亞運村周邊地區100噸的貨物,自然倍感吃力,已經是超負荷運轉狀態。申辦奧運、改善交通、加大市政建設力度等措施等於把車頭提高為200噸,形成居住配套大於物業發展的局面,從而帶動社區發展的規模效應。現在的亞運村處於突破瓶頸,發生質變的前期。隨著安立路、地鐵五號線等的建設,亞運村有望完成這一突破,與望京、方莊一樣成為規模大、配套設施完善的最適於生活的居住組團。若申奧成功,國家必然加大對這一地區的基礎建設投資,讓亞運村領先其他板塊。 (薛連勝)
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