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莊維花園副總經理 趙林
購房者最關心的莫過於房價了,一是為了購房前把握低價買進的最佳時機;二是為了購房後獲取昇值讓出(或抵押)的最佳時間。對於買房人來說,買房時分析『房價漲落』是十分必要的,但千萬不要陷入了兩個誤區。
第一個誤區
『北京整體房價是漲是落』
因為這個題目即使是討論出個水落石出,也僅只在統計學層面上對宏觀管理者有些意義。
有人拿樓市與股市相比,認為判斷整體房價的漲落就如股市首先要判斷是『熊』市還是『牛』市一樣重要。其實樓市與股市有著完全不同的規律性,股市的經驗根本不能照搬套用到樓市來,二者根本沒有可比性。
樓市根據客戶群的不同明顯地形成了5-6個(普通住宅、公寓、Townhouse、別墅、經濟適用房、寫字樓、商用房等)不相關聯,或者關聯度甚小,其價格漲落的規律也完全不同,比如說當別墅項目群發生第一次落價潮時,普通住宅項目群的房價卻在不斷攀昇。而股市是一個統一的大市場,股民一般要買幾種甚至幾十種股票,這些股票的同一性形成了大盤走勢,所以它可以對股票買賣有規律性的指導意義。
另外,股市買賣的是一種單價低廉的虛擬的權利、是人們對某一事業的信心,股票只有交易功能,沒有使用功能;但購房者買賣的卻是單價昂貴的、既有交易功能又有使用功能的、某一個具體區位、具體環境、具體樓盤中具體的一套房子,而這套房子的價格必然有與統計學上的平均房價有完全不同的漲落規律,即使是與其趨勢在某一時段相同也不能以平均房價的漲落規律取代之。
第二個誤區
『從整頓房價結構看是漲是落』
由於北京房地產業正在逐漸走向規范,目前肯定仍然存在房價結構不規范的地方,但這種整頓對房價的影響是微乎其微的,這一點從最近政府減免了四十幾種取費纔降低每平方米十幾元房價的實際例子中就可以看出。
今天的樓市已經進入了所謂『均利』時代,房地產業的『泡沫』主要來自『炒』地價,北京市政府對地價這一關鍵點一直有著嚴格有效地監控,比如說普通住宅公認的建安成本是每平方米3000元以上,再加上銷售成本及管理費用應該是4000元上下,最後形成的合理房價應該是從4000元上下到5000元上下。因此購房者期望從整頓房價結構的結果中獲取大幅度落價的實惠是不現實的。更何況真正使房價結構規范的是市場競爭機制、是經濟規律的『看不見的手』,即使是政府對房價結構的整頓取得實效,具體房價的漲落仍然要服從於『看不見的手』的指揮。
『看不見的手』入手
把握北京房地產市場價格機制的客觀規律
從市場經濟的立場看,競爭機制會逐漸把不規范房價的水分擠出去,留下的是相對穩定的成本部分和市場調節的合理的利潤部分,所以無論是漲還是落,波動部分實際總是市場調節的利潤部分。
市場調節作用在北京房地產發展中主要表現於兩大方面,一是需求態勢,二是供應態勢。具體說別墅、公寓、普通住宅、寫字樓、商用房等各自的供、需態勢是各有不同的。
北京是一個超大規模的城市,其房地產市場的體量相當於幾個到幾十個中型城市,因此在房地產供應的時間與空間上的分布都是很不均勻的,因此從市場調節的作用上看,應該說房價的波動主要是由供應量時間與空間分布不均勻造成的。因此從時間與空間上具體了解北京房地產市場的客觀發展的歷史與現狀纔是認識市場調節作用,也就是房價漲落規律的金鑰匙。
從空間分布看,普通住宅的主流項目相對集中在三、四環形成的『金環』范圍內。這主要不是因為政府規劃使然,而是由經濟規律這只『看不見的手』按照最佳性能價格比一手『操辦』的。
從時間分布看,普通住宅是以熱點輻射式沿『金環』向左旋轉逐步發展的。最早是『國貿商圈熱點』的形成與發展引發周邊對普通住宅的大量需求;然後是『燕莎商圈熱點』的形成與發展引發周邊對普通住宅的大量需求;其後是『亞運村熱點』的形成與發展引發周邊對普通住宅的大量需求;現在是『中關村熱點』的形成與發展引發周邊對普通住宅的大量需求。這兩『圈』兩『村』熱點客觀的形成規律昭示著下一個熱點應該是『金環』的西部偏南,這同樣不是政府規劃的結果,而是超大城市按照經濟條件和自然條件發展房地產業的必然規律。
熱點輻射式發展
反映在價格趨平規律上有兩個特點
一是這兩『圈』兩『村』中最早形成的熱點價格最高,按熱點形成的先後依此遞減,隨著開發趨向飽和而價格向中間值趨平。二是這兩『圈』兩『村』的熱點中心價格最高,輻射狀向外依此遞減,隨著市政、交通條件的一致而價格向中間值趨平。舉例說,目前『中關村熱點』中心地區的普通住宅價格每平方米約為8000元,『亞運村熱點』每平方米約為6000元-7000元,而四環路開通之後同樣車程20分鍾距離內的豐臺一帶約為4000元-5000元。顯然,四環路就像接通了兩個原來互不相連的水池的水管,必將使水位拉平,這兩地的價差必將促使豐臺一帶人氣走旺、房價略昇,為留住人氣『中觀村熱點』中心地區的房價也必將略降。
當然,房價的漲落實際上受宏觀條件和微觀條件兩方面的制約,前面討論的是宏觀條件,影響具體項目房價漲落還有很多微觀條件,比如道路的開通、環境的改善、綠地的增加、商業網點的增設等等。
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