漫畫孟憲東

　　近期有報道，溫州一小區為催繳物業費，在部分小區公共區域進行停電，並限行電梯。但小區業主則反映，小區治安管理差，消防設施沒有維護，道路與門庭破損沒有維修，地下車庫管理混亂，二次供水抄表存在管理失職，等等。

　　近年來，因物業擅自漲價、服務不到位，業主為此拒繳物業費，物業為催繳物業費而停水停電、限行電梯等引起的物業與業主之間衝突不斷，那麼，發生糾紛雙方應如何維權，物業停電停水是否違法，物業擅自提昇物業費，業主如何維權，業主遇服務不到位情況是否只有拒繳物業費一種方式？今天，我們請法律界人士借上述案例從法律角度進行分析。

　　法律支持：天津冠達律師事務所

　　業主未繳納物業費

　　物業停水停電違法

　　業主和物業之間形成的是物業服務合同的法律關系，物業服務合同一般包括對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　物業除了依照合同約定履行收繳物業費、開展管理服務外，還應當對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為進行制止，並及時向有關行政管理部門報告。

　　業主可以依照合同約定監督物業服務，對服務不到位或違反合同約定的地方，提出糾正意見，也可以根據實際情況制定小區規約供全體業主遵守。此外，業主也應履行自身按時繳納物業費和遵守小區規約的義務。

　　在業主拒絕繳納物業費的情況下，由於物業與業主是平等的民事主體，物業擅自采取停水、停電等措施來催繳物業費的做法是違法的。因為，根據《合同法》的相關規定，業主用電、用水是業主與相關的供電、供水企業達成的供電、供水合同，即使業主發生了欠繳水費、電費的行為，也只能由供水、供電企業來催繳，物業因不是合同相對方，無權斷水、斷電。此外，物業在受委托收取電費和水費情況下，即使業主拒繳水電費，物業也無權擅自采取停水、停電措施。既然業主家的水電不能停，那麼小區公共區域的水電能停嗎？律師認為，小區公共區域的所有權歸屬業主共同所有，物業在未取得所有權人同意的情況下，也是無權停水、停電的。

　　業主沒有繳納物業費

　　物業限行違法

　　根據《物權法》相關規定，小區的公共道路歸屬於業主共同所有。因此，業主可以自由通行於小區的任何公共區域，物業不能以未繳物業費為由對業主進行限行。同樣的道理，小區的公共區域，諸如道路兩旁的廣告箱、電梯內的廣告收入等，都屬於全體業主共同所有，物業無權據為己有。對物業企業而言，如果發生業主拒繳物業費的情況，應依據物業服務合同的約定，向人民法院提起訴訟。物業擅自將業主『拒之門外』或進行限行，甚至怠於履行合同約定義務，依法應承擔相應的法律責任。

　　物業擅自上漲物業費，業主該如何維權？

　　1.物業費不能說漲就漲。物業費的調整，相當於是對物業服務合同的內容進行變更，而物業所服務的區域，實際上是整個小區的公共部分，與全體業主都有關系。因此，根據《物權法》第76條第一款第(七)項和《物業管理條例》第11條第(七)項的規定，有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當由業主大會來作出決定。根據《物權法》第76條第二款和《物業管理條例》第12條第三款的規定，業主大會在對上述問題作出決定時，需要征得雙重贊成票，即：專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。也就是說，不但要全體業主中有超過半數的業主同意調整物業費，而且這些投贊成票的業主所擁有的房屋的建築面積總和也要超過整個物業服務區域總面積的一半纔可以，否則就不能通過。而根據《物業管理條例》第12條第一款的規定，業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。而如果業主和物業公司就物業費調整協商不成，業主大會可以重新選聘物業管理企業，也可自行管理物業。

　　2.物業擅自上漲了物業費，業主該如何維權？針對物業亂漲價的行為，業主可以采取多種形式維護自身的合法權益：一是向物價部門和街道物業主管部門投訴，由相關部門進行調查，對違規違法的，可依法責令改正並予以行政處罰；二是由業主委員會向法院提起違約訴訟，要求物業按照合同約定履行相應的物業服務義務；三是業主個人可根據實際情況的不同，提起相應訴訟。

　　物業服務質量不到位

　　業主該如何維權？

　　對於現實生活中經常發生的因物業服務質量差或怠於履行相應義務，業主拒繳物業費而引發的矛盾，根據《物業管理條例》的相關規定，可由業主自行成立監督委員會，對物業的履職行為進行監督，及時督促物業公司改正，對於達不到合同約定的，業主委員會可依法解除物業服務合同，變更物業服務企業。對於廣大業主而言，應當增強監督和法律意識，平時注重證據的收集，及時向業主委員會或物業反映，同時，業主自身也應注意履行合同約定義務，按時繳納物業費，不能隨意以物業服務不到位或履職不力為由拒繳物業費。

　　小區業主和物業公司之間的矛盾、糾紛，近些年屢見報端。總結原因，一方面由於小區物業管理不到位，造成小區業主不滿情緒，從而以不繳納物業費作為對抗物業公司管理不到位的手段；另一方面由於小區業主不繳納物業費，從而又造成物業公司改善管理沒有積極性，長此以往，惡性循環。

　　作為物業公司應當看到自身的問題，只有不斷提高管理水平，服務質量，小區環境和治安好了，讓業主享受到了優質的服務，物業費的收繳也就不再難了；另一方面，作為業主，繳納物業費也是合同中約定的義務，對於物業公司服務不到位的地方可以通過合法途徑進行維權，拒繳物業是最不可取的維權方式。