|
||||
一直以來,大衆媒體對於“寶能”二字的關切從未達到過如今這樣的熱度。寶能作爲深圳企業的傑出代表,始終以“勤懇耕耘、低調務實”的深商精神砥礪前行,23年風雨兼程發展成爲一家全國性的大型化集團公司,主要以綜合物業開發爲基礎,協同發展商業運營、酒店餐飲、現代物流、文化傳媒等多元產業及健康醫療、教育、養老服務等民生產業。
近期,處於風口浪尖的寶能被外界質疑資金匱乏,400億大手筆舉牌萬科的寶能,其資金狀況到底如何?本文從寶能地產的開發銷售狀況入手,對外界瘋傳的寶能資金狀況一探究竟。
資金回籠充沛土地增值可觀
據寶能內部財報顯示,截止2015年底,寶能地產板塊的融資總額200多億。但從寶能地產項目貨值來看,以深圳兩個項目爲例,寶能公館可售面積18萬㎡,貨值預計達170億;寶能城可售面積50萬㎡,貨值至少達350億,僅深圳兩個項目共計520億元的總貨值,除輕鬆覆蓋200億元融資債務外,更能爲企業提供充沛的流動資金。
2015年,深圳房價在全國房地產市場下行的背景下異軍突起,寶能恰逢其時,陸續推出多個項目,其中寶能城和寶能公館分別以6.5萬/㎡和8.5萬/㎡的開盤均價創造了片區內的全新價格標杆。僅在開盤當天,兩個項目的銷售額分別高達到22億元和25億元。
在二三線城市房地產走勢趨緩的背景下,寶能地產在除深圳外的其他城市也都有不俗的銷售業績。例如,合肥寶能城是濱湖新區中規模最大、功能最全、最具代表性和地標性的項目,體量約300萬㎡,爲合肥單個項目開盤當月銷冠,其住宅部分累計已實現銷售額約25億元。此外,烏魯木齊寶能城銷售額24億元,超過同期萬科、中海、恆大等優秀企業,名列當地全年銷售前列。其他城市各在售項目的銷售額也均穩步增長。
土地增值方面,寶能地產全國範圍內土地儲備約2800萬㎡,累計增值超過約600億。比如,寶能地產2014年6月進駐合肥,其中合肥寶能城佔地1183畝,招拍掛拿地價299萬元/畝,僅僅12個月後,與項目緊鄰的兩個地塊,拍出1070萬元/畝及1880萬元/畝的高價,片區土地價值至少翻了4倍,項目僅土地溢價就高達100多億元。2016年1月9日,合肥寶能金融中心項目盛大開工,網絡盛傳的因資金鍊問題的“停工”傳言不攻自破。
根據億翰智庫公佈的《2015年中國典型房企年度銷售金額和年度銷售面積top150》榜單排名,寶能地產以銷售金額132億(排名第74)、銷售面積146萬平方米(排名第61),分別進入地產百強名單。隨着多個優質項目的陸續入市,寶能地產2016年銷售金額預計將達270億元,未來三年綜合物業開發收入將超千億,開發利潤將超百億,寶能地產正加速向千億房企大踏步邁進。
佈局全國重倉深圳
縱觀寶能地產全國項目佈局,可以用八個字概括,即“佈局全國,重倉深圳”。寶能地產目前已進駐全國20個城市,在建及已建成項目40多個,其中10個項目部署於深圳,即25%的項目總量位於深圳,價值份額深圳佔據40%以上。這還不包括深圳核心區域的若干土地儲備。
在房地產市場兩級分化問題日漸加劇的時局之下,寶能地產的整體核心資產主要遍佈深圳核心區域和重點省會城市,深圳地產項目的價值份額佔總體資產的40%以上,這可謂是寶能地產發展的重要戰略。近年來,深圳的土地資源日益緊缺,導致土地成交價格不斷攀升,土地溢價頻創新高。2015年12月25日,深圳推出位於寶安尖崗山的兩宗住宅用地,A122-0352宗地以29.6億元、51331元/平方米的樓面地價迅速成交,成爲深圳新任單價地王;緊接其後,A122-0345宗地經過多輪膠着競爭,以8萬/平方米的樓面價成交,一躍刷新深圳乃至全國宅地的單價地王。作爲住宅供應的主要源頭,城市更新也已進入快速發展期,城市更新進入規模化。在這一背景下,受惠於深圳經濟的蓬勃發展、深圳市城市化建設的發展需求,寶能地產位於深圳的無論是已建成的自持經營性物業,還是正處於開發建設中的項目,升值空間巨大。
除對外銷售的面積以外,寶能地產在深圳已建成的自持物業約100萬㎡以上,總價值超500億元;在建自持物業部分約250萬㎡,總價值近1000億元,其中僅深圳寶能城一個項目的自持物業價值預估就已經高達200億元。除此外,還有若干核心區域未開發建設項目。
全國方面,始終響應國家政策號召、依託各城市的總體發展戰略、結合各區域經濟發展實際進行整體佈局,是寶能發展成爲一家全國性地產企業的必經之路。然而,寶能地產在全國的佈局發展並非一帆風順,此前在蕪湖經歷的退地風波也曾使寶能一度陷入“資金鍊疑雲”。實際上,伴隨房地產市場形勢變化,能夠及時發現問題、前瞻風險,主動調整部分項目的開發策略、放緩開發節奏,是寶能緊跟市場變化的有效決策和主動選擇,也是企業基本風險把控能力的體現。
2014年上半年,寶能地產結合當時全國房地產的發展形勢,審時度勢的提出了“以銷定產,量入爲出,開源節流,健康持續”的發展理念,將發展重心重新迴歸到北上廣深和少數重點省會城市,迅速從部分三四線城市抽身出來。這一重大發展戰略的調整在接下來兩年的全國房地產經濟下行環境中證明爲企業的長遠發展搶佔了先機,贏得了主動。
“三共”價值觀人才與企業共成長
現代公司的治理體制之下,人才是一個企業的靈魂。根據寶能官網顯示,寶能始終倡導“共融、共創、共享”的企業價值觀,並堅持“以目標選人才、以業績論英雄”的人才理念。
與外界盛傳的“寶能人員流失嚴重”大相徑庭的是,寶能系統中任職超過十年的優秀幹部逾百人,超過二十年員工亦遍佈公司的不同層級與崗位,很多中高層均是伴隨企業發展成長起來的基層員工。同時,寶能也注重新鮮血液的輸入,以及員工的輪崗機制,以保障企業發展與時代快速接軌。
與其說寶能“重感情”,不如說寶能“珍惜眼前人”。寶能內部十分推崇“拼搏進取、勤勉務實”的價值理念,鼓勵員工要與公司一起“轟轟烈烈地幹一番事業”,鍛造了一支高素質、敢拼搏、甘奉獻的人才鐵軍。
對於具有共同價值觀的員工,寶能視若珍寶,不僅在薪酬設計上優於市場水平,同時對公司內部極具潛力、願與企業共同成長的員工,公司敢於破格提拔、委以重任。針對企業的未來發展趨勢,寶能大力推進包含股權激勵、項目激勵在內等多項福利,與員工共同分享企業發展成果。寶能在人才管理上觀念開放、海納百川,以熱切的真誠期待與各路人才共創事業、共享成果。
據某權威估值機構給寶能地產出具的最新評估報告顯示,寶能地產目前淨資產約1200億,相較於輿論盛傳的寶萬之爭中寶能“蛇吞象”的角色設置,這是一個令人側目的數字。試想,如果寶能的地產板塊獨立上市,將無疑躋身中國最具競爭力的優質地產平臺之列。
並且,地產僅僅是寶能集團多元化進程中的核心板塊之一,其金融、物流等核心業務板塊同步發展、齊頭並進,各項業務順應時代潮流,蓬勃發展、穩健前行。寶能對外始終強調“相信市場的力量”,準確抓住市場時機、有效估計市場風險、充分尊重市場選擇,將是寶能健康穩健、持續發展的根本源動力。寶能文化始終注重堅持中國傳統文化的優秀基因,事業精神、社會意義、以人爲本、共贏發展始終是寶能高度重視的原則。