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3·30新政落地滿月,北京房地產市場的成交迅速回溫,“日光盤”再現樓市。受益於“營業稅5改2”和首付比例調整的影響,二手房市場率先升溫,而在改善型需求的支撐下,新房市場也持續發力。根據亞豪機構的統計數據,新房和二手房的成交套數均相比上月同期增長了49%和44%。業內人士預計,5月份還將繼續維持上漲趨勢。
二手房成交增速超新房
根據亞豪機構數據統計顯示,3·30新政之後,4月1日-27日,北京新房商品住宅在剔除保障房後,共實現成交5324套,成交面積55.38萬平方米,成交套數、面積分別相比上月同期上漲了49%和52%。二手市場的成交回暖表現得同樣迅速,根據亞豪機構數據統計顯示,4月1-27日北京二手住宅共實現成交13619套,成交面積120.94萬平方米,相比上月同期增長了44%、42%。
對此,亞豪機構副總經理高姍分析認爲,3·30新政當中,相比“二套商貸四成、二套公貸三成”這一首付成數的變化,影響更大的當屬“營業稅5改2”這一稅費變化的規定。貸款成數的降低雖然能夠緩解部分改善型需求的首付資金壓力,但是對於整體購房成本支出並未起到降低的作用,因此這一條款更多的是起到“改善市場預期”的作用。而營業稅的調整則不同,在免徵年限由5年改爲2年之後,以一套符合條件的過戶價格200萬元的房屋爲例,其直接能夠節省11.2萬元的營業稅,購房成本的直接減少刺激了需求的釋放,使得二手市場成交回暖速度遠遠領先於新房市場。
二手房升溫帶熱新房市場
樓市的傳導非常明顯,基於二手市場供應的“散戶”特徵,在成交快速回暖的勢頭當中,賣方難免會出現提價現象。與此同時,新房市場由於面臨較大的庫存壓力,近期價格快速上行的可能性較小,更多的項目會選擇平價甚至低價推盤以爭取此輪放鬆新增所釋放的需求,加快去化,減少庫存壓力。部分“賣一買一”、“賣二買一”的二手業主在賣房套現後可能會選擇購買新房,在下一階段爲新房市場的加速回暖貢獻力量。
高姍預計,5月份新房市場的成交將延續4月的態勢,呈現一路上漲局面,而價格在一定階段內仍將保持穩定。
另據中原地產統計,截至4月26日,54城市住宅已經達到了21萬套,全月有望出現25萬套左右的總成交量,這一成交量將比3月份的上漲超過10%。
中原地產首席分析師張大偉表示,北京、上海、深圳等城市,都在2014年再次出現了日光盤,一線城市的住宅用地供應減少,這種情況下,一線城市在本輪市場復甦中成爲領頭羊。政策刺激對基本面較好的城市所帶來的作用積極,而對供過於求的城市提振作用有限。“在近期政策的頻繁刺激之下,前期觀望的購房人羣將加速入市,下一階段市場上行行情可期。”
改善型戶型成交佔比上升
從4月成交面積特徵來看,雖然70-90平方米的中小戶型成交依然佔據主導,但是改善型戶型成交佔比出現明顯上升。
根據亞豪機構統計數據顯示,4月(截至23日)90-120平方米的戶型產品共實現成交1001套,佔比26%,相比上月同期上升了4個百分點。另外從均價特徵來看,4月(截至23日)單價10000-20000元/平方米的中低端產品成交佔比出現下滑,由48%下滑至38%,而單價20000-30000元/平方米的中端產品以及單價30000-60000元/平方米的中高端產品成交佔比均出現上升,分別由13%、35%上升至20%、38%。
“不論是去年的9·30新政還是今年的3·30新政,總體而言對於二套改善型需求的支持力度不斷加大,尤其是3·30新政中的營業稅5改2直接刺激了賣一買一類升級置業客羣的換房節奏,使得這類客羣能夠更快地將小房出手,購置大房。”高姍說。
另外,就北京目前的市場表現來看,促使近期成交回暖的主力軍多爲低價入市項目。4月成交排名前五位的項目當中,除去海淀·嘉郡和住總正華·新國展滿庭芳兩個自住房之外,其他3個項目均在3月低價入市。
其中,領秀慧谷3月報價爲28500元/平方米,其周邊在售項目均價基本已在30000元/平方米以上;首創伊林郡3月報價17500元/平方米,相比上期報價下滑14%;首開常青藤3月報價36000元/平方米,相比去年42000元/平方米的報價下滑了14%。
高姍認爲,在北京商品住宅庫存量依然位居高位的背景下,房企仍然把去庫存作爲首要任務。那麼,在樓市成交量剛剛開始復甦的時機,房企爲了藉助市場契機加快銷售速度,最有效的手段就是價格。較低的價格在區域內形成窪地效應後,才能促使這三個項目在3·30之後,藉助政策利好,實現成交領先。