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什麼是REITs
REITs,全名房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trusts),是採取公司或者商業信託的形式,集合公衆和機構投資者的資金,收購併持有房地產或者爲房地產進行融資,並享受稅收優惠的一種基金形式。
據世界銀行預測,未來亞洲REITs市場將面臨新的發展機遇。目前,由於中國房地產市場融資難的問題日益凸顯,越來越多的房地產開發商希望藉助金融創新渠道來獲取資金支持。而REITs因爲其獨特的魅力,已經成爲人們關注的融資新途徑。
天津市房地產學會副會長、南開大學濱海開發研究院特約研究員、房地產金融與法律研究中心主任徐保滿表示,除了能夠降低房地產企業對銀行貸款的依賴性、擴大房地產企業的融資渠道,REITs還可以在房地產行業中起到優化資金配置的作用,從而促進房地產企業的優勝劣汰和房地產項目的優化。
徐保滿說:“首先,投資者能通過信息披露、網絡搜索、現場查看對作爲支撐物(商業地產)有清晰瞭解,使其樂於購買。其次,REITs的運作模式也有益於投資者有效規避風險。國外法律規定,政府須對支撐物每年重新估值一次。投資者根據政府每年公佈的估價,瞭解基金價格,促成買賣。此外,REITs還有變現方便,入門檻費較低等優勢。REITs在我國發展可以使投資者有均等機會分享商業地產增值利益。”
美國REITs發展經驗借鑑
REITs最早發源於美國市場,通過籌集衆多投資者的資金,投資於各種收益性房地產、房地產抵押貸款或向收益性房地產提供融資,並將投資收益分配給投資者。其通常以發行受益憑證的方式將投資者分散的資金彙集成一定規模的資產,投資於房地產及相關資產,通過專業化經營管理獲得收益,並按出資比例向投資者派息。
REITs在美國的發展並非一帆風順。二十世紀80年代以前,REITs受限於法律約束和經濟形勢的變化,發展大起大落,美國投資者對這種創新的投資模式充滿了懷疑。二十世紀80年代後,REITs的狀況開始好轉,這不僅得益於美國《1986年稅收修正案》的頒佈,它極大地增強了REITs的獲利能力,使REITs獲得了避稅優勢,從而吸引了大量投資者;而且也得益於REITs自身的調整和改變,在經歷了二十世紀70年代的挫折以後,REITs積累了大量經驗,改變經營戰略以增加投資機會及分散風險。
進入二十世紀90年代以後,隨着美國房地產市場的復甦和繁榮,REITs也進入了一個繁榮發展階段。迄今,美國大約有300餘家REITs,總資產超過3000億美元,大約2/3在股票交易所上市。自二十世紀90年代開始,美國REITs在傳統結構基礎上出現了諸多變異結構,獲得了更強的穩定性和靈活性。