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已有明確政策支持
1月14日,住建部發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》,提出要大力發展住房租賃經營機構、支持房企將其持有的房源向社會出租、積極推進房地產投資信託基金(REITs)試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。
這是近一段時間以來住建部再提REITs。此前,根據住建部部署和要求,北京、上海、廣州、深圳四個特大型城市,正在根據本地實際情況分別編制REITs試點方案。方案編制完成後將聽取住建部和有關部門的意見,進行修改之後,北京、上海、廣州、深圳有望先行開展REITs發行和交易試點工作。
業內人士表示,在房地產開發貸款全面收緊的情況不會改觀的情況下,REITs實際上是房地產行業解決資金飢渴的重要工具,但多年以來,監管層並沒有給出空間。不過目前,針對REITs的監管堅冰似乎正在有望打破。本次試點作爲一次“自上而下”的金融創新工作,與以往“自下而上”的REITs創新性實踐,都有較大的不同,有望形成一些突破。
據瞭解,本次REITs試點方案,實際上是作爲“積極培育房屋租賃市場。要構建完善的房屋租賃市場體系”下的一項工作進行的,而這項工作是未來一段時間政策針對房地產市場的主要工作思路。業內預計,REITs不會針對所有地產商全面鋪開,能獲得商業地產REITs發行資質的地產商也將是大型優質房地產公司。而對這些公司而言,REITs可以緩解他們對商業銀行貸款的依賴度,降低負債率,增加現金流。
國內先行者已起步
據瞭解,目前國內已有衆多地產商“踏上REITs之路”。近期一個成功的案例是北京的新派公寓。它借鑑了美國REITs模式並進行中國式改良,通過收購、租賃物業的組合策略鎖定月收入在1萬元至2萬元的白領用戶,希望以符合白領用戶個性化需求的新居住消費模式,打造出獨特的“品牌+地產+金融”的地產生意。新派公寓創始人王戈宏通過基金化的結構實現了“類REITS”的運作模式。與此同時,通過長期持有經營,新派公寓可以獲得穩定的收益。因爲公寓是整體租賃,新派公寓議價能力較強,加上內部家裝、電器統一配置和長年攤銷,相應分攤給租戶身上的成本會很低,價位保持在3000元至7000元。
另一個案例。2014年12月,針對旗下的社區商業,萬科聯手深圳東方藏山資產管理有限公司宣佈進行一項商業資產管理的合作,東方藏山將以收購物業產權和股權形式收購萬科旗下涉及一二線城市共計5個社區商業物業。東方藏山表示,雙方聯手將要打造第一隻中國社區商業REITs。
作爲國內持有物業的老大,萬達亦不甘落後。2015年1月,萬達商業與光大安石、嘉實基金、四川信託和快錢公司簽署投資框架協議,4家機構擬投資240億元人民幣,建設約20座萬達廣場。與此同時,萬達還在與多家海內外大型投行、保險公司和基金洽談,今年上半年將宣佈更多類似的投資計劃。
就在2014年底,由全經聯等發起的中國REITs聯盟成立,聯合發起人中包括中信產業基金、中信證券、華潤信託、金融街控股、北科建、易方達基金等衆多地產、金融機構。中國REITs聯盟祕書長王剛稱,由於REITs這種合理金融工具的缺失,不僅推高了融資的成本,也造成了房地產業和金融業難以解決的死結,中國的商業地產、養老事業、公租房乃至城鎮化的發展都遭到掣肘。中國REITs聯盟就是希望開發商、金融機構、中介機構的力量團結起來,與中國證券投資基金業協會、證監會、央行等監管機構保持溝通,致力於REITs早日落地。