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對投資者意味着什麼
REITs試點對投資者而言,擴大了投資範圍。在中國投資者習慣中,房地產投資必須是買下一套自己的房產,爲此大多數人不得不成爲“房奴”。但嚴格意義上來說,房貸還清前房產是銀行的。REITs則不同,它是一種收益穩定、流動性強、信息透明、比較安全的投資工具。REITs是與傳統的股票、債券等投資產品相關性較低的產品,可以讓投資者的資產風險分散。從國際經驗來看,REITs是介於債券和股票之間的產品,收益較債券高,而風險較股票低。以美國市場爲例,隨着美國房地產市場復甦與房價走高,相應的REITs回報率也水漲船高,有些REITs的年化回報率已超過8%,不失爲分散投資風險、優化資產配置的優良工具。
不過,REITs的基礎是房產項目,房地產行業畢竟也屬於風險較高、週期性較強的行業,因此在投資REITs時也需要關注其風險點。REITs投資者不僅需要關注宏觀經濟及房地產行業的風險,還要針對單個項目資產包進行風險識別。例如中國很多二線城市的商業地產供應量充足,人均商業面積上升太快,已趨飽和甚至過剩,可想而知未來租金回報率不會很高。另外,REITs對其投資的物業型商業地產需要進行日常管理、服務,對其投資的其他房地產、住房貸款等產品需要進行投資組合管理,因此公司的運營服務水平和投資管理能力也影響着REITs的風險。
最令業內專家擔憂的是,租金回報率較低是REITs推行中的一大障礙。廣發證券分析,從國際經驗來看,商業物業收益率高於10年期國債收益率是REITs發行成功的關鍵因素。國內絕大部分商業地產依然處於成長期,尚未進入成熟期,因此正常經營狀況下的商業地產,平均年租金回報率在4%至6%左右,相對不高。
REITs的阻礙與前景
徐保滿認爲,REITs在中國發展遇到的障礙,背後大多是法律滯後的問題。REITs在我國發展仍處於單批試行階段,運轉的各個環節都缺乏有針對性的點對點的法律保障。不過她認爲,REITs在我國發展前景廣闊,相關法律必然會跟上並不斷完善。
2014年年中,中信證券參照權益型REITs模式爲蘇寧雲商發起成立規模40億元的“中信啓航專項資產管理計劃”,受讓蘇寧的門店資產包,並以運營、收租作爲投資者回報。有媒體援引內部人士的話稱,因該筆交易全額繳稅,“稅收接近租金的一半”。
與國內迥然不同的是,發起者美國卻爲REITs免稅。海外REITs結構中的有限責任公司被視爲“稅收透明體”,而在中國,有限責任公司要多收一層營業稅、所得稅,以公司形式還存在“分紅限制”問題。業內人士稱,海外REITs是以淨現金流入作爲紅利來源,而國內公司法規定,股東分紅需以會計利潤爲來源。但房地產的折舊數額大,淨現金流入通常高出利潤一截,造成大量現金堆積在REITs體內無法分紅。專家指出,要從根本上解決問題需立法的配合。
不過,專家表示,REITs的推行將倒逼行業發展,國內商業地產重售不重租,物業服務水平較差,通過REITs產品,終端高收益率必然倒逼,上游租金上升,租金高低是由物業服務水平支撐,變相地對地產商服務質量有更高要求。當前,簡單的“買房賣房賺取價差”模式已經走到了盡頭,中國發展房地產市場需要進一步盤活存量資產,要讓市場產生優質流動性,就必須引入REITs這樣的專業工具和開闢相關渠道。