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把房子賣給政府——如果你要賣房子,在中介機構掛單賣不出去,現在多了一條路。福州市近日下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》,市民手頭上有多套商品房或安置房,可以賣給政府了。除了福州,四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省市正在實施試點。
業內人士指出,政府購買商品房可能更適用於三四線城市,尤其是庫存高企的城市。但仍面臨有多少房源可被回購、資金何來、如何定價等操作性難題。
統購價格低於市場價15%
1月6日住建部出臺的《關於加快培育和發展住房租賃市場指導意見》,鼓勵開發商售轉租、地方購買商品房。1月20日,住建部部長陳政高表態,房地產庫存高企的三四線城市,再蓋新樓進行整體安置已沒必要。
政府購買商品房的背景是,一方面房地產庫存難解;另一方面,保障房建設任務艱鉅。
中原地產首席分析師張大偉將之理解爲地方的新一輪救市舉措。他說,雖然從價格看,統購價格低於市場價15%,很少有市民會願意出售給政府,但這一政策將對購房者而言有託底作用,在政府回購承諾的影響下,購房者入市的積極性會提高。在庫存高企的三四線城市,開發商或市民可能更有動力去把多餘的房子賣給政府。
事實上,在住建部此次表態前,多地已經試點購買商品房充當保障房,包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內蒙古自治區、貴州省等。以安徽省蕪湖爲例,截至2014年11月該地已完成棚戶區改造約1.3萬戶,其中統購商品房充當棚戶區的安置房高達45%。蕪湖的主要做法是,以“團購”的價格從開發商手中購買商品房用於棚戶區改造的安置房。
今年將投入資金近2000億元
由政府購買商品房,便自然存在一個資金來源及操作的問題。
首先是棚改的資金。根據部署,2015年全國保障房建設任務爲700萬套,棚戶區改造規模不低於470萬套。根據2014年6月國家開發銀行下發的相關通知,回購商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達到40%(此前這一比例僅爲20%);而住建部提出2015年棚戶區改造資金將不低於5000億元,若按40%的貨幣補償計算,今年將有近2000億元的資金用於購買商品房,形成近100多萬套商品房的需求。
其次財政撥款。財政部部長樓繼偉在2014年12月底的全國財政工作會議上說,政府出錢,保障住房,但不再只是支持新建住宅,而是要“盤活存量房”。
在具體的實施層面上,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出,收購商品房用於保障房、將商品房轉化爲安置房,具體運作情況比較複雜,各地存在顯著差異。比如,政府拿着財政拔款,只能收購什麼樣的商品房?被選中作爲安置房的商品房項目,如何享受稅費減免?如何防範政府官員在挑選商品房項目過程中的權力尋租?即便未來住建部出臺指導意見,各地的操作流程還有一個落實和細化的過程。據《21世紀經濟報道》