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而今年仍將有約60萬平方米的新盤入市,包括已經於本月開盤的首開國風美域12萬平方米、招商雍景灣12.5萬平方米、萍水街1號3.2萬平方米、萬象天城運河匯11萬平方米。據瞭解,國風美域已於今年1月11日開盤,雍景灣首發產品可能在90-128平方米。據透明售房網數據顯示,目前申花板塊網上可售房源有3738套,面積爲397553平方米,再加上新入市的60萬平方米,數量相當可觀。
隨着杭州地鐵的完善,2號線西北段的育英路站、三壩村站等將貫穿申花板塊,已經於年內動工的5號線將在建成後與2號線無縫接駁,區域便捷程度再上一個臺階。在利好刺激下的同質化樓盤的競爭,是價格戰繼續升級還是有所緩解,值得持續關注。
勾莊庫存量接近50萬方
關注樓盤:越秀星匯尚城、融科璦頤灣、迪凱運河印象、萬通上園
勾莊,南莊兜高速入口以南,距武林廣場的直線距離僅10公里左右。很多新杭州人,想當然地以爲勾莊屬於拱墅區,實際上這裏屬於餘杭區。
當然,勾莊與拱墅區僅一路之隔,祥園路就是它們的分界線。在經歷2014年的一番波折之後,大城北的格局發生了微妙的變化,由於橋西不少都是尾盤或現房房源在售,板塊的重心也從橋西轉到了勾莊,萬達廣場的開業、餘杭蕭山一體化新政讓勾莊的樓盤變得熱力十足。
據漢嘉地產顧問數據顯示,截至2014年12月,杭州市餘杭區勾莊板塊庫存量爲5981套,面積48.9萬平方米,位列全市所有板塊前五。目前勾莊在售樓盤主要有:耀達金鼎華庭、逸居城、贊成贊城、嘉凱城名城博園、上億彩虹郡、南北盛德國際、濱江萬家名城、萬科北宸之光、逸居城、凱喜雅錦河灣、瑞麒時代等。
2014年全年成交多集中在萬科北宸之光、嘉凱城名城博園、贊成贊城等盤上。其中,萬科北宸之光全年以1106套成交量位列餘杭區成交量排行榜第二,銷售金額14.7億元。
其他一些樓盤銷售表現不是很好,尤其板塊內還有存量較大的一些老盤,逸居城就是最爲典型的代表,自2008年首期開盤到現在,這個項目依然擁有400餘套的存量,去化之難可見一斑。
隨着今年年初的同城一體化“新政”出臺,餘杭區全面接軌主城區之後,不可避免地將拉動這一區域內樓盤的價格。
業內人士認爲,勾莊是距杭州市中心最近的一個板塊,距杭州市中心的距離反而比臨平近得多。隨着萬達廣場的開業,從地理位置上看,勾莊可以說已經與主城區無縫對接。而隨着一體化的全面提速,勾莊也將加速融入主城,原先的房價鴻溝很可能在較短的時間內消失殆盡,之前的庫存可能會有所緩解。
住宅方面,即將入市的新盤有:越秀星匯尚城1600餘套、萬通上園800餘套、融科璦頤灣1400餘套、迪凱運河印象800餘套、華瑞項目總量約40萬平方米。越秀星匯尚城預計將在年初開盤,萬通上園在去年擱淺一段時間後估計也會於今年面市,而相隔不遠的融科璦頤灣應該也不會無動於衷。
而蓄力許久的商業項目迪凱運河印象也預計今年1月首次開盤,800多套酒店式公寓一次性推出,戶型面積爲33-80多平方米,其中主力戶型50平方米,目前已領取首開房源預售證。
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未來科技城後續新增體量近百萬方
關注樓盤:大華西溪風情、西溪悅居、新城西溪逸境、合景疊彩園、富力十號
阿里巴巴在紐交所正式上市,當許多人還在談論馬雲成爲中國首富時,地產界的人們已經再次將目光聚焦淘寶園區所在地——杭州未來科技城。而《杭州市城市總體規劃(2001-2020年)》修改草案中將未來科技城從城市組團上升爲城市副中心,更賦予了未來科技城更高的區域級別。
未來科技城,一個在樓市板塊中原先充滿“未來”色彩的全新區域,目前已有歐美金融城等多個項目熱銷,多盤齊發,後續還有近100萬平方米的建築體量等待開發,2015年也將是個供應量比較集中的板塊。
板塊目前在售項目近十個,主要包括建工歐美金融城、合景瑜翠園等。歐美金融城這個盤是2014年銷售非常優秀的樓市“神盤”之一,2014年供應量約900多套,預計2015年的供應量依舊會達到1000套左右,也很可能是板塊中今年供應套數最多的樓盤之一。另外,還有合景瑜翠園,存量有100多套,預計2015年還有200-300套將推出;再加上西溪悅居、新城西溪逸境、合景疊彩園、富力十號等樓盤,目前未來科技城存量房源總套數約爲1043套,而2015年新增供應量約3000套左右。
在售樓盤的後續供應不少,一些待開發地塊的潛在供應量也很多。
據合創地產機構統計,目前未來科技城待開發土地主要還有8塊,出讓時間從2013年7月29日至2014年10月15日,其中商住4塊、住宅4塊,包括衢州巨化項目、浙大網新集團地塊等,總建築體量超過115萬平方米,其中住宅性質的地塊建築體量超過41萬平方米,如果這些地塊的房源陸續上市,2015年這個板塊的供應量將更爲驚人。
濱江供需矛盾相對緩和
關注樓盤:萬科璞悅灣、綠地旭輝城、龍湖春江酈城、
寶龍城市廣場、浙江之門
相對其他板塊而言,濱江這幾年的供需關係較爲平衡,庫存壓力並不算太大,也正因爲如此當其他一些板塊價格戰熱火朝天的時候,濱江房價波動幅度並不算大。不過,進入2015年之後,濱江板塊的庫存壓力將會有所增加。
2014年的濱江供應主角主要有萬科璞悅灣、中天官河錦庭、玲瓏府、瑞立東方花城、綠地旭輝城、綠城明月江南、龍湖春江酈城、世茂之西湖、綠城巧園等,從樓盤數量上看並不少。好在濱江的產業基礎較爲堅實,一大批知名的IT企業爲當地樓市提供了較爲強勁的市場需求。2014年濱江共成交3100套左右,在主城八區中僅次於江干和拱墅,超過西湖區。
2014年的供應主角中,多個樓盤將在2015年繼續發力。比如綠地旭輝城,僅目前的可售房源量就超過1000套。去年10月首開的龍湖春江酈城是一個總體量高達41萬平方米的大盤,目前簽約面積不到11萬平方米,將成爲今年濱江市場供應量最大的樓盤。其他幾個在售樓盤房源供應量不大,但房源總量仍然超過1000套。
預計今年入市的濱江住宅新盤總共有4個,分別是白馬湖壹號、三聯春上、嘉凱城雲上、歌山酈景園。雖然數量不少,但好在以上這些樓盤體量都不大,總體量30萬餘平方米,也就3000多套房源,預計今年入市的房源總量爲1000套左右,對濱江市場的庫存不會造成明顯壓力。以此看來,今年濱江市場的壓力主要還是來自以龍湖春江酈城、綠地旭輝城等體量較大的在售樓盤。
商業方面,今年濱江市場的壓力將明顯大於去年。目前濱江在售商業項目主要有寶龍城市廣場、星耀星都匯、玲瓏府(酒店式公寓),此外還有已售多年的寫字樓項目。預計今年新入市的商業項目主要有龍湖春江酈城(商業部分總體量爲22萬平方米)、浙江之門(總體量27萬平方米),再加上在售的寶龍城市廣場,將成爲濱江商業項目的主要供應源。
值得一提的是,由於蕭山並軌主城區,一些毗鄰濱江的蕭山樓盤,由於價格上的巨大優勢,將對濱江樓盤構成有力挑戰,這在一定程度上會加劇濱江市場的競爭壓力。這對新一年的濱江市場而言,顯然不會太輕鬆。
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錢江世紀城住宅熱銷商業庫存多
關注樓盤:濱江金色江南、順發江南麗錦、金昌春和錢塘、
嘉潤公館、東方一品
以杭州主城區市民的視角來看,蕭山的錢江世紀城是近年崛起的一匹黑馬。作爲蕭山距離主城最近的一個區域,隨着慶春隧道以及地鐵2號線東南段的開通,錢江世紀城與一江之隔的錢江新城幾乎無縫對接,開始吸引一部分主城區市民前去置業。
從總量上看,錢江世紀城住宅樓盤並不算多,但是入市時間相對比較集中,目前在售樓盤主要有濱江金色江南、順發江南麗錦、順發和美家、金昌春和錢塘、嘉潤公館、東方一品等。去年7月濱江金色江南低開,將板塊均價從18000元/平方米拉低至16000元/平方米,從市場的長期走勢來看這只是暫時回調而已。
錢江世紀城在售樓盤的總體量都不大,如濱江金色江南總體量也就14.5萬平方米,目前已經銷售過半;順發江南麗錦總體量13萬平方米,可售房源不到500套。這些在售樓盤今後的房源總供應量,預計不超過2000套。
近年來隨着錢江世紀城配套逐步完善,不少新杭州人開始把目光投向這一板塊,改變了原先以蕭山人爲主的單一需求狀況。就比如去年首開的濱江金色江南,主城區購房者佔了相當高的比例。而隨着蕭山加速並軌主城區,今後這一趨勢將會愈加明顯,庫存壓力並不大。
不過,由於巨大的發展潛力,錢江世紀城將成爲今後蕭山土地的重要供應源。2014年12月17日,萬科聯手大家在錢江世紀城拿下一宗總體量25萬平方米的商住地,這一項目預計在今年底首開,將會加大錢江世紀城的供應量。總體而言,隨着錢江世紀城宜居性的進一步提升,市場需求還將會有進一步的躍升,消化目前的住宅存量難度並不大。
相對於住宅,錢江世紀城的商業項目卻是壓力巨大。僅錢江世紀城的核心區域,保億中心、麗晶國際、鯤鵬中心、英冠水天城、麗港望京等大小寫字樓項目多達十餘個,相對於目前的市場容量而言顯然是過剩了。因此,錢江世紀城的在售寫字樓,還需要一兩年的時間去消化。
□本報記者蔣敏華餘麗見習記者張峯