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新的一年,杭州樓市各大板塊將會有什麼樣的表現?哪些板塊更適合置業投資?哪些板塊的市場壓力最小?本報記者在綜合各項數據的基礎上,對杭州樓市八大熱門板塊的供應現狀做了一番調查,希望爲讀者提供有益的購房參考。
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市中心三大區域新增3000套
關注樓盤:武林壹號、九龍倉君璽、綠地華家池1號、濱江華家池、融信杭州公館
雖然樓市的供應量節節升高,但想在市中心買房子的人卻總覺得挑選餘地不大,這裏寸土寸金,可以蓋新盤的地方確實不多。不過,今年對於想在杭州市中心買房的購房者而言,確實是個好年份,東南西北都有房源,預計新增供應有望達到3000套以上。
3000套的供應量主要集中在三大區域,一個是目前已具規模的武林板塊,這裏的樓盤包括武林壹號、九龍倉君璽、武林外灘、新華園、新湖武林國際、綠城蘭園等,這些樓盤單個的在售存量普遍在100-300套之間。根據合創地產機構的統計數據,其中武林壹號存量192套、新華園395套,算是存量相對比較多的樓盤,板塊存量總共不到1000套。今年不少在售樓盤都將繼續推出一定數量的新房源,保守估計在400套以上的新增供應量,具體要根據各個樓盤的銷售情況來看。
另一個值得期待的供應大戶是華家池板塊,這裏的三個樓盤相繼在2014年末集中亮相,全是嶄新的新盤,房源量當然也相當可觀,其中綠地華家池1號項目總共約1600多套房源,其中今年預計上市260多套。濱江華家池總供應量約683套房源,今年預計上市300套左右。世茂天宸總供應量約600套,今年預計上市240多套。板塊今年總上市量預計可達800套。
市中心城西、城北的幾塊新拍地塊,今年也將陸續亮相併推出房源,最值得關注的是原杭師大地塊,規劃案名爲融信杭州公館,10棟親湖洋房,3棟鑽石天幕高層,據透露,今年計劃銷售約20億元,按這個來計算,400-500套左右的供應量應該是有的。還有凱德湖墅項目佔地共計3.2萬平方米,總建築面積約8萬平方米,預計今年推出房源500套左右。還有龍湖的杭電大地塊,預計2015年年中也將開盤,計劃今年推出約4萬平方米房源,以改善型戶型爲主,按照套均140平方米計算,供應量約200-300套左右。這幾塊地加起來的供應量已超過1000套。
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城東新城樓盤扎堆壓力巨大
關注樓盤:首開德勝上郡、天陽尚城國際、德信東宸、星雨華府
杭州城東新城位於主城東部,以火車東站樞紐爲核心,由兩條地鐵線路和三條城市主幹道貫通整個區塊,包含了天城、彭埠、艮北、普福、筧橋等多個板塊。2013年7月1日新火車東站投入使用,隨着銀泰、華潤、港龍城等商業綜合體的進駐,這一區域的價值得到進一步的挖掘和發揮。
過去的一年裏,在供應量高企、競爭激烈的背景下,城東新城內的樓盤降價打折此起彼伏,整個板塊猶如過山車一般。最近幾年,城東板塊一直都佔據着江乾區的大部分體量,據統計,城東新城目前網上可售套數爲6120套,面積爲605070.38平方米,在售樓盤多達20餘個,如宋都淘天地、富億NEO中心、招商雍華府、保利梧桐語、紫玉福邸、世茂東壹號以及萬科公園大道等。
目前,城東庫存量和供應量依然呈現着持續攀升的狀態,2015年即將加入廝殺的新盤也不在少數。預計今年年中開盤的首開德勝上郡就有15萬平方米,德勝上郡是首開地產入杭的第二個項目,由14幢經典褐石外立面的花園小高層組成,項目位於秋石快速路和德勝快速路的交叉口西北面,有着極其便利的交通區位因素,而德勝作爲90年代重要的生活居住區之一,其生活商業配套也早已成熟。
而即將於2月初入市的天陽尚城國際二期“尚座”體量也有15萬平方米,加上去年9月拿地的德信東宸12萬平方米、雨潤星雨華府3.9萬平方米,還有新天地天城府18.5萬平方米、港龍城市商業廣場14.9萬平方米、黃金時代8萬平方米等,大約有72萬平方米的體量虎視眈眈,相信這些項目在今年也不會甘於寂寞,而隨着這些新盤的入市,免不了又是一場混戰。
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錢江新城住宅房源供應量驟增
關注樓盤:濱江錢塘印象、杭房錢江御府、中海御道路一號
萬科大都會79號、杭州來福士
2014年之前的兩三年,隨着第一代樓盤銷售進入尾聲,錢江新城的住宅新盤越來越少。尤其是在錢江新城核心區域,住宅樓盤更是屈指可數。然而隨着一大批新盤即將入市,錢江新城也將進入供應高峯。
錢江新城雖然高樓林立,但是目前在售的住宅樓盤可選餘地卻很小。四橋附近,只有望江府和濱江錢塘印象;錢江新城東北部,也只有東方御府和萬科錢塘府。東方御府一直成交寥寥,而濱江錢塘印象去年底首開只推出過一期房源,2014年的錢江新城供應主力,僅望江府和錢塘府兩個樓盤而已。
萬科錢塘府總建築面積18萬平方米,共1300餘戶,據透明售房網統計目前已售500套左右,這就意味着未來的供應總量還有800套左右,仍將是錢江新城的一個主力樓盤。望江府總體量不到9萬平方米,目前已進入銷售尾期。東方御府房源總量400多套,目前已售不到100套,未來可售房源總量爲300多套。濱江錢塘印象總戶數爲400餘套,目前已售100餘套,未來可售房源總量爲300套左右。以上樓盤未來的房源供應總量爲1100多套,考慮到這些房源單價高銷售節奏較慢,預計今年將有30%推向市場,從這一數字上看總量並不大。
不過,錢江新城今年將新增多個全新樓盤,將會使得市場壓力驟增。毗鄰濱江錢塘印象的杭房錢江御府以及金隅學府,預計今年上半年首開,房源總量600套左右。這三個樓盤由於距離較近(僅1公里左右),短期內市場壓力大增。此外,萬科大都會79號也將於今年首開,將給錢江新城帶來300多套的房源總量。
當然,今年錢江新城住宅市場的最大供應主角,還要屬中海御道路一號。早在去年3月,中海御道路一號就已領取預售證,卻因種種原因一直未開盤。中海御道路一號體量巨大,總建築面積高達30萬平方米,總計房源總量1500套,比錢江新城目前在售樓盤房源總和還要多。
商業方面,錢江新城這幾年來始終處於飽和狀態。目前在售的商業項目主要有高德置地廣場、萬象城悅璽、泛海國際中心、迪凱金座、杭州來福士等。由於多年以來錢江新城是杭州寫字樓空置率最高的區域之一,對寫字樓的銷售市場產生了較大影響,去化之路任重道遠。
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申花60萬方新房源入市
關注樓盤:首開國風美域、招商雍景灣、萍水街1號、萬象天城運河匯、
黃龍金茂悅
申花板塊,這是一個夾在城西和三墩之間的“中間板塊”,經過近幾年的發展已經相當成熟,這裏居住氛圍還是道路交通上,都在全面升級。印象城、矩陣國際、藍鑽天成、同人精華、天行國際等諸多商業、綜合體項目爲申花板塊的經濟發展打下了堅實基礎,2013年的城西銀泰開業更是奠定了申花板塊城北商業CBD的地位。隨着配套的成熟,板塊內各樓盤的定位,也從之前的剛需90平方米定位逐漸提升到以東方福邸、慧園、紳華府130-200平方米的改善大戶型爲主導。
然而,隨着房企不斷拿地,申花範圍也在不斷擴大,存量也在不斷增加,濱江紫金府、天陽尚景國際、萊德紳華府、欣盛東方福邸、金地申花裏等老盤尚在續銷,景瑞申花壹號院、黃龍金茂悅、漢嘉申花郡又來勢洶洶。據瞭解,金地申花裏在去年已經多次加推,目前可售房源仍有475套,而相去不遠的漢嘉申花郡去年10月份開盤以來仍有293套房源剩餘。