|
||||
2014年,樓市一改往日高歌猛進的姿態,投資增速放緩、庫存居高不下、房價持續回落,市場分化明顯。與此同時,“去行政化”調控趨勢日益明朗。告別“黃金時代”的樓市將何去何從?同策諮詢發佈研究報告指出,樓市將進入“下半場”,依靠土地增值、房價大漲而賺錢的時代已一去不復返。
近日在海南舉辦的同策媒體分享會上,同策諮詢董事長孫益功發表了題爲《樓市下半場的特徵及核心戰略》的報告,指出樓市即將進入“下半場”,並認爲“這下半場球很難踢”,房企要提前做好轉型和升級運營能力的準備。
別了,“黃金時代”
2014年,樓市變化速度,顯然超出市場預期。國家統計局公佈的70個大中城市房價數據,可謂一個直觀的觀察窗口。
一季度,70個大中城市,有一半還處於環比溫和上漲,然而從5月份開始,房價環比下降的城市個數持續增加,5月35個、6月55個、7月64個、8月68個、9月和10月均爲69個。
不僅新建商品房如此,二手房價格環比下降的城市也持續增加,特別是到9月份,70個大中城市的二手房價全部呈環比下降態勢。一系列房地產市場數據也在持續走低。開發投資增速放慢,1月至10月份比1月至9月份回落0.1個百分點。
調控,將指向哪裏?
從“政策很複雜,市場很簡單”到“政策很簡單,市場很複雜”,2014年,樓市與“行政化”調控方式漸行漸遠。
一個具有代表性的現象就是,行政色彩濃郁的限購政策逐步退出部分城市。限購的保留與取消,被業內人士視爲對2014年政府工作報告提出的“分類調控”的落實。
對於步入新常態的房地產市場,不做過度反應,並不意味着政府不作爲。特別是在當前宏觀經濟面臨下行挑戰的背景下,在堅持抑制投資投機性需求外,更要注重滿足居民的合理住房需求。
2014年下半年出臺的一系列政策對此均有所體現。比如房貸新政策要求“對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,爲改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,執行首套房貸款政策。住房公積金新規定中要求推進異地貸款業務,公積金貸款對象擴大至第二套改善型自住住房。
樓市“下半場”購房者成爲新核心
同策房產諮詢成立於1998年,是中國領先的綜合性房地產專業服務機構。成立十七年來,同策只做“房地產專業服務”這一件事。在新近發佈的這份報告中,同策指出樓市“下半場”具有四大特徵:
首先,住宅市場價格走勢不同於之前“黃金十年”的高增長,而會保持相對平穩的走勢,同時房地產行業的利潤率也會逐步下滑;其次,房地產市場將逐步進入存量房時代,需求端的增速將轉向較爲平穩的狀態,需求也會出現明顯的差異化;再次,房企依靠土地增值、房價大漲而賺錢的時代一去不復返,“攤大餅”式普遍性規模化增長機會已經不存在;最後,樓市“下半場”市場的主體將不再是開發商,購房者的需求將決定房企佈局和產品策略,購房者將成爲整個市場真正意義上的核心。
增速下滑趨勢明顯房企轉型迫在眉睫
孫益功認爲,樓市“下半場”增速下滑的趨勢已經較爲明顯。在樓市進入“新常態化”的今天,房地產市場環境已經發生了實質性變化。在樓市“下半場”,開發商如果再延續“上半場”的規模化增長模式,一方面將導致更多的庫存產生,對房企自身而言,將累積更多的運營風險。因此,房企應調整發展節奏及佈局戰略,同時強化樓市下半場房企的核心競爭能力,即運營能力與精準營銷能力。商業地產、產業地產及養老地產有望成爲房企轉型的三大方向。