|
||||
1月5日,招商華潤九龍倉平安聯合體以近90億元的巨資拿下豐臺亞林西居住區一期兩地塊,平均樓面價約4.5萬元/平米,預計銷售價格將破8萬元。毫無疑問,繼去年龍湖、泰禾等品牌房企扎堆西局之後,今年北京西部將再添高端住宅項目。
著名豪宅操盤手、嘉源置業營銷總監張大東表示,無論從土地供應還是產品供應上看,2015年京西都是北京豪宅的主要舞臺,已入市的項目如中赫萬柳書院、京投銀泰琨御府、嘉源·紫辰院。“競爭會很激烈,定位、戶型、園林、物業、成本、總價控制都將是決勝的重點。”
高端住宅扎堆京西
據亞豪地產發佈的2014年北京住宅銷售榜,2014年北京單價在5萬元以上的高端住宅成交金額前十名中,5個項目來自海淀,若加上西城區與豐臺區,共7個項目來自北京西部,分別是京投銀泰琨御府、保利海德公園、華潤萬橡府、五礦萬科如園、西山壹號院、中信國安府、紫辰院。
據瞭解,除了目前在售的京投銀泰琨御府、保利海德公園、紫辰院等項目,今年已經進入現房階段的中赫萬柳書院將正式開始銷售,醞釀一年的龍湖西局項目、泰禾西局項目、懋源夏家衚衕項目、遠洋石景山劉娘府項目等也將陸續入市。雖然目前尚未有明確消息傳出,但各大企業均先後表示這些地塊要做成頂級項目。業內人士分析認爲,這些項目入市價格基本都會在8萬元以上,最終將站穩在10萬元。
從今年的土地供應看,京西依然是重點。繼1月5日,招商華潤九龍倉平安聯合體斥巨資拿下豐臺亞林西居住區一期兩地塊後,1月7日,北京推出史上最貴起拍價的豐臺白盆窯地塊,這塊起拍價就高達70.7億元的地塊,規劃有2.9萬元的最貴自住房,預計最終商品住宅部分也將價格不菲。嘉源置業營銷總監張大東表示,2014年下半年以來,京西勢頭不錯,紫辰院也保持了不錯的銷售業績,2015年,無論從土地供應還是產品供應上看,京西都將是北京豪宅的主要舞臺。
窪地效應凸顯區域價值
作爲北京傳統高端居住板塊,京西在北京的住宅格局中一直有着獨特的地位,但受於土地供應之困,近些年京西板塊在高端住宅領域表現遠不如東部和北部,但這也因此爲如今京西再度崛起提供了機遇。
從地理區域看,在售的紫辰院緊鄰西四環,琨御府在西三環外,今年即將入市的夏家衚衕地塊、西局地塊、亞林西居住區地塊以及白盆窯地塊也均在三環到四環之間,反觀東部區域和北部區域,三環到四環之間已經幾乎飽和,即便偶爾出一兩塊地,也都是天價地塊,如融創拿的農展館地塊,單價就高達7.3萬/平方米,而在售的紫辰院單價僅6.7萬元,價格優勢明顯。
此外,張大東認爲居住環境和東西文化的區別也凸顯了京西板塊的價值。長期以來,北京以CBD、首都機場爲核心的東部區域形成了繁華爲表象的居住文化,而背靠西山上風上水的西部則主要以生活爲主,在景觀、醫療、教育等配套資源方面擁有東部難以企及的優勢。
張大東表示,隨着霧霾等大都市病的出現,高端住宅置業人羣對環境的要求日益增加,僅以紫辰院爲例,很多置業者看重的就是項目周邊的環境優勢。紫辰院東側是1200畝萬豐公園,西北面是8.5公頃悅澤園,晨練散步就可到達,此外,項目本身還有6萬平方米的精品中式園林,將中國傳統園林的精髓“山石、珍木、水系”互相融和,使園林具有中式的古樸園趣。
精準定位抓住客羣
京西的崛起已經成爲必然趨勢,但對於高端住宅而言,僅僅佔據了大勢並不等於成功。
張大東告訴記者,作爲紮根西四環近10年的企業,嘉源置業在對紫辰院定位之初,就對京西的客羣發展趨勢、需求變化等做了精細調研。“2014年,無論從總價還是購買客羣,京西市場都出現了顯著變化”。據張大東觀察,從2014年開始西部高端住宅主力銷售戶型總價從2000萬-2500萬元降到了1500萬-2000萬元,同時,購買客羣年齡從40歲以上降到了30-40歲之間,雖然地緣性客戶依然是主力,但來自金融街、中關村的客羣明顯增加。“這類客羣一般都是上有老下有小的年齡段,對醫療、教育資源格外在意,我們緊鄰302醫院、引入的北京十一中學的優勢就凸顯出來,成爲抓住客戶的重要因素。”
此外,作爲資深豪宅操盤手,張大東深知高端住宅的購買羣體對安防和物業的在意度,因此紫辰院不僅建立了24小時全方位智能安防體系,而且配備高端物業服務公司,爲業主提供24小時五星級全方位服務。京華時報記者魯歡