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2014年:成交量和房價雙降
成交總數:下降
根據天津市國土資源與房屋管理局《每日房價》數據統計顯示,2014年全市二手私產住宅成交量69543套,與2013年相比下降21.1%。其中中心城區成交27694套,環比下降26.3%;環城四區成交13944套,環比下降20.3%;濱海新區成交17458套,環比下降10.2%;郊縣五區成交10447套,環比下降23.5%;
我愛我家市場研究中心認為,回顧2014年二手樓市的成交情況,可以用『先抑後揚』來形容,上半年信貸收緊、藍印取消抑制了市場需求的釋放;下半年10月末開始,『津十六條』、房貸新政等寬松的樓市政策執行,刺激了改善型需求的釋放,帶動了市場活躍度的提昇。
樓盤均價:上漲
2014年天津市二手房成交均價為9295元/平方米,環比2013年上漲4.1%;其中中心城區12751元/平方米,環比上漲9.44%;環城四區8188元/平方米,環比上漲4.90%;濱海新區7628元/平方米,環比下滑0.56%;郊縣五區5581元/平方米,環比上漲3.86%;而對於一直關注度較高的中心城區而言,2014年的成交均價較2013年相比也有明顯漲幅。
我愛我家市場研究中心認為,成交價格的上漲主要有兩點原因,一是由於2014年剛性需求購房者為購房主體,在中心城區由於地理位置優越,交通便捷,配套設施完善,所以區域價值依然保持一個較高的狀態。特別是有些對於『地鐵房』、『學區房』需求明顯,熱點房源供給緊張,從而帶動了津城二手房交易價格整體表現處於一個相對較高的水平。二是在2014年11月、12月期間,樓市利好政策出臺後,購房者的改善型需求較為旺盛,房價較高的中心城區成交量佔比有所上漲,繼而提昇了整個津城樓市的成交均價。
成交比例:上昇
根據天津市國土資源和房屋管理局《每日房價》數據顯示, 2014年全市新建商品住宅成交91448套,二手私產住宅成交69543套,一二手交易比例為1:0.76;其中中心城區成交新建商品住宅10486套,成交二手私產住宅27694套,一、二手房成交比例為1:2.64。
我愛我家市場研究中心認為:首先,中心城區在售的新建商品房項目在一定程度上供給有限,可供購房者選擇的新房供給少。另外,中心城區的新建商品房整體價格偏高,產品定位高端,所以部分資金有限的剛需購房者就會傾向於性價比較高的二手房源。最後,從2014年10月開始,『9.30新政』、『津十六條』從營業稅等方面降低了二手房交易的門檻,有助於市場流通,所以與新建商品房相比,二手房源的供給量大,可選范圍較廣,價格也佔有一定優勢,繼而使得二手房更受青睞。
單套總價:百萬
根據我愛我家2014年二手房買賣業務成交數據顯示,80平方米以下的房源依舊佔據市場成交主力,佔整體成交的67.2%,但較去年相比下降了7個百分點,尤其從今年10月份開始,80平方米以下的房源佔比下降到60%以下,而80平方米以上房源佔比則有所增長。
我愛我家市場研究中心認為,使得高價位的百萬房源關注度不斷提高的原因有兩方面:一方面,新政的出臺降低了改善型需求的入市門檻,促進了購房者入市積極性的提高,使得市場上的改善型需求開始增多,同時,新政的執行從稅費、利息等方面均降低了改善型購房者的購房成本,減輕了購房者的購房壓力,促使購房者對於較高價位的百萬房源的需求逐漸增強;另一方面,從業主心態方面來看,由於高價位的百萬房源長期以來銷量受阻,所以業主的交易意願較高,也希望趁著新政利好的影響下,盡快出售手中房源,因此短期內價格並未出現明顯波動,也為此類房源的銷售帶來了利好的條件。