|
||||
均價逼近3.5萬元/m2議價空間收窄
隨着“9·30”新政以及降息的利好,不僅一手樓市貴价大戶型單位開始賣得動,市中心二手大戶型單位似乎也迎來暖意。中原地產研究部數據顯示,10月越秀區二手住宅均價約爲27473元/m2,面積爲100平方米或以上的大戶型單位銷售均價約爲28145元/m2,銷售面積約爲762平方米。而在11月,越秀區二手住宅均價約爲29919元/m2,大戶型單位銷售均價約爲34137元/m2,銷售面積約爲740.8平方米。
合富置業市場經理樑燕明表示,“十一”前夕,央行出臺房貸新政,隨着各銀行相繼明確執行細則,有效降低了首次改善型購房者的購房首付門檻,有利於提振市場對後市的信心,進而促使原本猶豫不決或暫時觀望的首次改善型買家加速出手。
滿堂紅市場部劉鏡棠告訴記者,滿堂紅促成的交易數據顯示,10~11月月均成交套數與第三季度相比反而有所減少,但其中大戶型單位成交逆勢上漲,月均成交套數與第三季度相比增加超過六成。“9·30”政策後,越秀區大戶型二手買賣雙方心態均有所變化。由於首套貸款還清後二套房貸款首付下降至三成,促使二套房大戶型買家入市心態積極,10~11月越秀區大戶型物業看房量比第三季度增加超過1倍;而隨着購房客看房量的增加,賣方心態則呈現轉強趨勢,買賣議價空間下降,滿堂紅數據顯示,前三季度越秀區大戶型住宅平均議價空間約爲5.8%,10~11月期間,議價空間明顯有所下降,爲5.2%。同時,10~11月期間,大戶型買家商業貸款比例爲43.8%,比第三季度的25.0%上升接近兩成;一次性付款比例爲43.8%,混合貸款比例爲12.5%。
四大板塊掃描
北京路板塊:大戶型單位少,買家多爲學位客
“無論在‘9·30’新政前後,學位房的買賣流動性仍十分強,因此學位房仍是不少買家的購房之選。”中原地產東湖西分行營業經理岑家永表示。但北京路板塊的東湖區域內,大部分是小型或中等面積的單位,100平方米以上的大面積單位僅佔10%左右。同時,七成以上的買家會選擇購買小面積單位的學位房。但由於現時新政出臺,業主心態轉爲強硬,新政出臺前,業主可以有10%的議價空間,但新政出臺後,即使議價1%~2%也十分困難。因此,買家近期轉而選擇購入一手在售的富力東山新天地或江尚東山。不少買家擁有過二套或以上住房,無法選擇按揭購房,因此多選擇一次性付款購房。
現時東川路97號大院是該區域較受歡迎的大戶型二手住宅小區之一,該小區是省人民醫院宿舍大院,住戶素質高。大戶型單位面積126~148平方米,現時市場單價約爲4萬元/m2,並且帶有東川路小學學位。同時,大戶型面積包括111~135平方米的富力盈澤苑也是不少買家的心儀之選,該二手住宅現時市價爲4萬元/m2左右。中原地產岑家永介紹,不少買家選擇在該區域購房,並非計劃作自住之用,大多僅以追求小孩讀書學位爲主。
小北板塊:業主仍有3%~5%降價空間,看房客、買家增15%
中原地產小北路二分行資深營業經理李勤海指出,富力東山新天地等一手豪宅近期熱賣對小北板塊的二手學位房並無太大影響。“9·30”新政出臺後,業主仍可有3%~5%的降價空間,而看房客及買家則增加了15%左右。該板塊購房的買家多爲“剛需”客,因此多數選擇按揭購房。
中原地產李勤海透露,現時最受買家歡迎的大戶型產品供應小區有越秀北市委宿舍及位於應元路的三眼井小區。越秀北市委宿舍的大戶型面積爲100平方米左右,均價爲3萬元/m2,而三眼井小區大戶型面積也爲100平方米左右,市場均價爲3.2萬元/m2。同時,位於小北路的小北御景也很受歡迎,但業主少有放盤,六成買家是學位客,並且購房計劃用於自住。中原地產李勤海介紹,以上三個二手住宅均帶有小北路小學學位,買家購房多以追求學位爲主。
東風東板塊:學位多數選擇按揭,多爲需資金週轉生意人
中原地產東風東路分行高級營業經理陳凡介紹:“‘9·30’新政出臺後,東風東板塊的買家看房量增加了30%~40%左右,但受一手樓盤如富力東山新天地的衝擊,二手住宅成交量並無太大變化。”業主心態強硬,也不願意降價,導致學位房需要不太迫切的買家持觀望態度。而急需購入學位房的買家,小部分爲學位“剛需”客,而大部分爲需要資金週轉的生意人,因此其多數選擇按揭購房。
中原地產陳凡透露,較受買家歡迎的大戶型產品如錦城花園及君匯世家,兩者均帶有東風東小學學位,買家多爲生意人或企業高管。現時,錦城花園的大戶型面積包括159~216平方米,均價爲4.5萬元/m2,而君匯世家大戶型面積則爲100~230平方米,市場均價爲4.3萬元/m2。
淘金板塊:學位客青睞購買小戶型,業主心態持續強硬
中原地產淘金分行高級營業經理周榮幸介紹,由於淘金板塊的學位客多數選擇購買小戶型, “9·30”新政出臺後,看房量增加兩三成,業主心態則持續強硬。
中原地產周榮幸指出,該板塊相當一部分的買家購房目的以追求讀書學位爲主,現時較受買家歡迎的大戶型產品供應小區有僑福苑、帝景大廈。僑福苑帶有華僑小學學位,大戶型面積有115~135平方米,市場均價爲2.5萬~3萬元/m2,而帝景大廈大戶型面積則爲101~125平方米,市場均價爲2.5萬~3萬元/m2。