豪宅區“江景房”回報率也不高

　　“由於濱江東板塊以江景豪宅集中著稱，並以大面積單位爲主，因此小戶型較少，其租賃市場一直供不應求。”中原地產濱江東藍色康園分行營業經理李育強表示。選擇該板塊租房的多爲在中大商圈做生意的老闆或在中山大學就讀的研究生、交換生、留學生等。此類型租客數量十分穩定，不會突然增加或減少。

　　與去年同期對比，現時該板塊租金略有上升，升幅介於7%~8%。但由於濱江東板塊的單位總價較高，導致出租回報率不高，以兩房單位爲例，面積爲60~70平方米，售價爲250萬元左右，租金則爲4000~4500元/月，出租回報率最高僅爲2.16%。因此，作爲與珠江新城同爲廣州一等一的豪宅板塊，不少業主在兩個板塊均有購房，並且多在濱江東板塊居住，而其珠江新城的單位則用於出租獲利。(記者王雯倩)

　　租金回報率哪最高？

　　市中心服務式公寓批發市場周邊物業

　　滿堂紅數據顯示，現時租金回報率較高的二手房主要集中於珠江新城板塊，並以服務型公寓爲主，租金回報率普遍在3%以上。劉鏡棠表示，珠江新城板塊爲廣州中央商務區，白領及往來商務人士租賃需求較強，且周邊生活、交通配套發展較成熟，因此平均租金回報率略高於其他區域，由於服務型公寓附帶一定的生活服務，且多爲小面積單位，較爲受租客青睞，因此租金單價高於同區域其他普通住宅，租金回報率相對較高。加上租賃需求較大，租賃成交也更容易。

　　而市區專業市場商圈周邊的二手房租金回報率亦處於穩中略漲趨勢。據中原地產新港西分行高級營業經理張玉瓊介紹，新港西板塊租金回報率較高的主要有雙子星城、富景花園、順景雅苑等樓盤。由於靠近中大布匹市場，不少周邊做生意的人以及採購、服裝設計者都會選擇租賃這幾個樓盤，且周邊有地鐵中大站，因此這幾個盤較“租得起價”。現時一間約35平方米複式一房，總價約90萬元，月租金可達3200~3500元，回報率4.3%~4.7%左右。由於今年二手樓市成交淡靜，不少業主“轉售爲租”，租盤供應量增多。因此，今年該板塊租金與去年基本持平。

　　中長線投資者入貨

　　不能只看租金回報率

　　面對住宅市場一路走低的租金回報率，有業內人士表示，按照目前的房價和租金，租金回報率在房產投資的參考價值越來越少。劉鏡棠表示，物業投資價值包括物業自身升值保值能力及租金回報率兩方面，若用資金回報率來衡量房產投資價值，本身就有些片面，忽略了物業增值所帶來的收益。而龍斌也指出，中長線投資者若想從中獲利，除了租金之外，還需要綜合物業素質、區域規劃以及自身家庭經濟狀況等。

　　以總價100萬~150萬元的投資預算爲例，投資者若選擇市區置業，可買帶有優質學位的小戶型或普通學位的小兩房，若選在郊區，則可購置舒適度更好的三房物業。前者因區域成熟度高，客源充裕，可保證穩定的租金收入，並且物業容易轉手變現，但與物業成交價相比，租金回報率偏低，而且物業普遍是老舊二手房，舒適度較差，後續升值潛力已被前幾年的漲價潮所透支。後者則是剛起步開發的新區樓盤，區域坐享規劃利好，但現有配套亟需完善，客源較少，投資客短期內可獲得的租金收入較少甚至爲零，但勝在物業後續升值前景可觀。不過，若想轉手變現獲利，還需等待3~5年的時間。