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2014年絕對稱得上是天津地產市場的寒冷之年,許多樓盤銷售情況不盡如人意,就連傳統銷售旺月“金九銀十”也寒風瑟瑟,以10月爲例,天津市二手私產住宅共成交4997套,環比下滑13.3%,同比下滑18.7%。金九不“金”、銀十未“銀”。不過,從10月底開始,政府大力救市,“房貸新政”、“津十六條”加上上週出臺的降息政策,無疑給天津房地產市場打了一劑“強心針”。
降息“利器”帶來冬日“陽春”
“您好,我們是某某項目,請問您近期有購房打算嗎?”相信不少人都接到過這樣的“騷擾”電話,不過從上週開始,這樣的營銷電話偶爾在晚上八九點鐘出現,由此可見銷售人員都在奮力工作,年底衝量。“今年上半年我們銷售任務完成情況不好,就我個人來看只完成了不足40%。”南開區某項目銷售員對記者說,“年底本就是衝擊銷售額的時機,加上利好政策尤其是降息政策的出臺,基本所有的地產銷售人員都在加班加點抓緊一切潛在客戶,爭取年底打個翻身仗。”
時隔兩年,央行首次降息,宣佈從本月22日起分別下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。新申請的貸款就可以按照新利率執行,相當於對5年以上房貸利率打了94折,廣大“月供族”的還貸壓力將得到一定程度減輕。中原地產分析師表示,以20年100萬元商業房貸爲例,如果按照基準利率計算,購房者可以減少月供234元,合計20年可以減少4萬元的利息支出。
對於開發商來說,降息更是帶來大大的利好。根據中國指數研究院分析,本次降息將降低優質房企的直接融資成本,加之降息刺激年末銷售回款加快,房企資金鍊壓力或將得到緩解,房地產開發投資節奏也將迎來明顯變化。
改善需求爲主售樓處現人潮
日前,記者走訪了包括遠洋、萬科、富力等幾個地產售樓處,一改往日門可羅雀的景象,就連位於團泊湖的別墅項目售樓處也能看到絡繹不絕的諮詢者。“津十六條的出臺對於改善客戶非常利好。”柳女士對記者說,“現在我們華苑片區的房子比較老,電梯也經常出問題,早就想改善了,不過一直礙於政策未能入市,現在政策一放開我們馬上就開始看房了。”柳女士正在諮詢的別墅區所有金角戶型目前已經售罄。
在改善型需求的帶動下,市場中90平方米以上的中大戶型房源銷量也隨之增長。根據我愛我家11月以來的買賣業務交易數據顯示,11月上半月90平方米以上戶型的成交佔據整體的28%,與9、10月份相比上漲6個百分點,與此同時,兩居及以上戶型佔比爲66%,與9、10月份相比上漲3個百分點。可見市場中中大戶型房源受關注度不斷提升。
“適逢年底,樓盤也都進入去庫存階段,利好政策加上開發商優惠,註定2014年底是個不同往年的‘暖冬’。”天津中原投資顧問部總經理高飛說,“目前的市場回暖主要來自於改善需求客戶的入市,相關政策的陸續執行,降低了購房者的入市門檻和購買壓力,增強了購房者的入市信心,使衆多購房者的觀望情緒逐漸消退,市場活躍度快速提升,進而帶動成交量的增長。”
暖至明年投資依然需謹慎
隨着一片利好之聲,不少持觀望態度的購房者“蠢蠢欲動”,猶豫是應當積極入市,還是期待2015年有更多更好的選擇。“就市場溫度而言,明年肯定好於今年,至少上半年是可以肯定的。”高飛預測,“在政策和開盤量的影響下,成交量將持續變大,就目前庫存量來看,上半年應該保持量升價穩的狀態,不過隨着成交量的上漲,不排除價格有所上浮的可能性。”
對於自住需求的購房者高飛建議可以選擇入手,外環以內的住宅特別是河東區、河北區等價格還是可以接受的,配套成熟、未來也有一定的增值空間。不過對於投資者,高飛還是建議持謹慎態度,“縱觀全國各地房地產市場,不排除未來天津也將徵收房產稅的可能性,所以應理性思考,再決定是否投資房地產。”
對於開發商來講,2015年並沒有想象中那麼好過,一位業內人士對記者說:“目前不少開發商資金鍊都比較緊繃,加之土地成本越來越高、購房者能力有限,壓力還是很大的。目前天津房價處在一個比較穩定的位置上,即使量增價升,也不會在短時間內出現大幅度上漲。”