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日前,記者走訪市區多家房地產中介分行得知,自央行“9·30”政策落地,部分仍有購房名額的非自住型買家開始迴流二手房市場。此類型買家多認爲現時是房價的低位,並且看好後市的發展。從置業目的來看,此類買家更偏向於長線持有物業,以求穩定租金和物業升值帶來的雙重回報。然而,就全市租賃情況來看,在2014年前10個月,全市租金均價呈現出輕微波動的趨勢。不少區域的二手房租金與去年同期相比,均錄得不同程度的跌幅。
前三季度住宅租賃活躍度同比下降兩成
對於住宅市場的中長線投資客而言,租金回報率是衡量物業投資價值的重要指標之一。然而,2014年前三季度,廣州住宅的租賃需求有所下降,據合富置業標準租金監測顯示,2014年前三季度廣州住宅租賃實際成交活躍度同比2013年和2012年同期均下降了兩成。此外,市區多個板塊的住宅租金回報率更持續下滑。
合富房地產經濟研究院院長龍斌表示,由於住宅買賣售價的上漲速度快於租金,因此近年來出租回報率一直呈緩慢走低的趨勢。2008年第一季度廣州住宅的出租回報率高達4.7%,其後出租回報水平一路下降,2014年第二季度的出租回報率僅爲2.5%。第三季度,廣州二手房價小幅回落,而租金則保持平穩。受此影響,出租回報率略微回升,爲2.6%。以戶型來看,現時一房出租回報率相對較高,平均爲3.1%。兩房和三房單位的平均出租回報率爲2.4%和2.5%,“絕大部分兩房單位出租回報率集中在2%~2.7%之間。”
對此,滿堂紅市場部研究員劉鏡棠亦表示,近幾年廣州二手租售市場供應量不平衡,二手售價漲幅均高於租金漲幅,租金回報率逐年下降,且由於今年部分小業主在限購的持續影響下,因放售價格始終達不到心裏預期,便將放售物業改爲放租,或將空置物業改爲出租,這都加大了租賃市場的供應量。“特別是6~9月,‘轉售爲租’的現象較爲明顯,致使供需關係發生變化,租金上漲趨緩,造成租金回報率進一步下降。”
市區熱門板塊租金微漲租金回報率微跌
滿堂紅的交易數據顯示,廣州市今年前三季度二手住宅租賃市場熱門板塊主要有珠江新城板塊、黃埔板塊、工業大道板塊及廣州大道南-南洲板塊等。不過,與去年同期數據相比,上述板塊的二手房租金回報率均有下滑,但租金仍在上漲。如今年前三季度珠江新城板塊平均租金單價約爲76.53元/m2,上漲5.9%;租金回報率約爲2.7%,比去年同期的2.8%相比下降0.1%。廣州大道南-南洲板塊平均租金單價約爲43.03元/m2,同比上漲3.8%;回報率平均約爲2.5%,比去年同期的2.7%下降0.2%。
另據中原地產二手住宅租賃數據顯示,全市中心六區中,機場路板塊、新港西板塊、洛溪板塊、東風東板塊、珠江新城板塊是租金回報率相對較高的區域,基本都超過3%。而濱江東板塊及中山八路板塊是租金回報率相對較低的區域,基本在2.2%~2.4%左右。
租售價格不平衡老城區學位房成“重災區”
“在全市租金回報率較低的二手房源中,以老城區名校學位路段的物業居多。”滿堂紅劉鏡棠介紹,如位於東川小學入學路段的東川大廈,租金單價爲52.06元/m2/月,租金回報率約爲1.6%。而位於培正小學入學路段的均益大廈,租金單價爲49.50元/m2/月,租金回報率約爲1.7%。另外,位於鐵一小學入學路段的富力東堤灣,前三季度的租金回報約爲2.0%。地處東風東小學入學路段的東風廣場,前三季度的租金回報率約爲1.6%。
對此,劉鏡棠表示,由於名校學位房具有獨特的資源優勢,相較於周邊非名校學位房來說售價自然較高。但對於租賃來說,由於租客並不具備入讀周邊學校的資格,“學位房這一特殊資源優勢基本消失,”而此類價格高企的學位房,不少是大齡樓梯樓物業,租金價格與其他非學位房並沒有明顯的差距,因此租金回報率自然就不高了。