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“有人說我是中國REITs(房地產信託投資基金)之父,但是至今這父親還沒看到‘孩子’。”談到REITs,中房集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇稍顯無奈。畢竟,從2005年開始至今的9年間,“房地產證券化”走過彎路、走進過誤區,至今離開花落地也仍然隔着一層捅不破的窗戶紙。
從2009年開始REITs試點雖走走停停,但孟曉蘇始終沒有失去耐心。但令他比較困惑的是,基於我國的基本國情,各界對於舶來品REITs的基本認識,至今仍在迷霧中徘徊。
針對近日北京、上海、廣州、深圳四城市重啓REITs試點的消息,孟曉蘇接受《中國建設報·中國住房》記者專訪時表現出欣喜,但也有擔憂。對於新的試點,孟曉蘇並不太樂觀:“如果選錯方向,可能還做不起來。”
從被誤解到被休眠
2005年孟曉蘇最早引入REITs,隨後他率先在天津設立“領銳基金”,寓意“領跑REITs”。2007年他又提出,從政府的租賃型保障房和城市基礎設施等公共資產起步REITs。但很快發現所需要的政策難於得到。“我沒有死守在REITs的領域,因爲感到政策在短期內難於開閘。”
其中原因之一是來自政府層面的猶豫,多達9個部門後來增加到11個部門的“多龍治水”導致進度緩慢,但更重要的原因是在起步階段誤解了用REITs做資產證券化的目標。
2008年底,國務院在《關於當前金融促進經濟發展的若干意見》中要求,“開展房地產信託投資基金試點,拓寬房地產企業融資渠道”。這一表述在各地掀起了以REITs作爲房地產融資的研討會熱潮,但孟曉蘇認爲政策的誤讀導致了REITs接下來躑躅不前的困局:“本來國外海外都對REITs有明確要求,就是不能夠用於房地產投資開發,即使規模足夠大的,也僅允許不超過10%的比重用於原項目的配套完善。REITs並不是房地產開發的融資工具,而只能用於有穩定租金收入的不動產資產。”
更巧的是,上述意見出臺後的一年後,2010年開始“史上最嚴厲的房地產調控”。從2010年4月開始,住建部、銀監會等部門密集出臺樓市調控政策,嚴控房地產“投資與投機”。銀監會先是叫停房地產信託的銀信合作模式,又在當年年底發佈《關於信託公司房地產信託業務風險提示的通知》,要求加強對房地產信託業務的監管和監控。在這種情況下,被譯爲“房地產信託投資基金”的REITs當然遭到牴觸。此後“REITs試點”基本“被休眠”。
在缺乏上位支持和指導的前提下,沒有規矩則不成方圓。“無論是各國各地,REITs都有國家法律法規或是行業規定來約束和指導。我們國家在沒有相關法規的情況下,光是空喊‘REITs’是不行的。”孟曉蘇強調,即使是在不久後可能推行的試點,即使沒有成體系的法規條文,也需要有明確的試點要求,這牽扯到基金設立、上市流通、按期分紅、免除稅收等多個具體環節。
無免稅,不REITs
孟曉蘇所說的當時“做不成”,還有更深層含義:當時國內的房地產開發並不以持有型作爲主要運營模式,缺乏有穩定租金收益的物業主體;更重要的是,多項課稅使物業收益率難以達到REITs的要求。
雖然在2009年,央行聯合銀監會、證監會等部委成立“REIT試點管理協調小組”,明確信託基金投向已經使用且具有穩定現金流的房地產物業,但根據孟曉蘇對於收益率的估算,離REITs的需要差距不小。
按照全球幾百只REITs的6% 8%年淨收益率爲標杆,加上我國商業地產的租金收入需繳的租賃稅、所得稅和房產稅等,粗略統計,國內REITs的收益率需要13 15%才能達到REITs收益的基本要求。這也說明,我國若沒有相應的免稅政策出臺,REITs將無法得到規模化發展。