|
||||
9月30日,央行“首套房利率最低可打七折”的重磅新政如同深水炸彈,攪皺了一直波瀾不驚的房貸市場。但據《中國經濟週刊》記者在上海調查,時隔一個月有餘,這一房貸新政仍然只是來自宏觀層面的指導意見,上海市內的商業銀行對此採取的態度頗爲一致:暫無行動。
記者近日以購房者身份聯繫8家銀行支行信貸部門發現,銀行幾乎衆口一詞,稱“不可能下浮30%”。值得一提的是,3個月前記者也曾調查上海市內的商業銀行房貸市場,當時多數銀行都未給出首套房利率較基準利率的下浮優惠。儘管央行新政救市姿態鮮明,卻沒能改變銀行界房貸投放的謹慎態度。
爲了分擔房貸風險以提高銀行放貸積極性,央行新政也將目光投向了能爲信貸騰挪空間的金融創新之舉,特別是“鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款證券來籌集資金”。但據記者瞭解,這種抵押貸款證券化(MBS)手段在國內已經徘徊10年,銀行在利益權衡之後,並沒有表現出預期中的踊躍。
四大行在滬均無首套房貸利率優惠
央行大手筆的房貸新政似乎正在淪爲一紙空文。《中國經濟週刊》記者日前採訪了中農工交建五大銀行,注意到除了在8月就被曝利率打折的農業銀行之外,其餘4家都對首套房貸延續了強硬的保守態度。
“首套房貸款利率一般不用上浮,不管貸多少,最低都是基準利率,但是如果買60平米以下的房子,貸款總量偏低的話肯定還要上浮。”建設銀行楊浦支行個貸中心迴應記者。
中國銀行五角場支行相關人士也對記者強調:“首套房貸款沒有七折優惠,央行是有指導意見,但每個銀行的細則都沒有出來,我們銀行目前沒有任何折扣。”當記者提出年底將有200萬元房貸需求時,該人士表示:“現在貸款的話,最起碼是基準利率,還可能根據個人信用評估情況上浮。”
交通銀行楊浦支行執行房貸審批的工作人員則對記者坦言:“雖然央行新政是說銀行房貸利率最低可以打七折,但實際上我們沒有折扣,不管貸多少,都是按照基準利率來執行。”這與工商銀行控江支行的表態如出一轍。
五大行中唯一利率打折的只有農業銀行,但也與央行的“指導價”相去甚遠。當記者以貸款總額200萬元相詢時,農行陸家嘴支行個貸人士表示可以按照基準利率打九五折。事實上,這也只是8月時推出的折扣力度。
相比之下,貼近市場化運作的股份制銀行首套房貸款政策較3個月前略有鬆動。不過,採訪結果亦顯示,能夠拿到首套房折扣利率的購房者存有諸多限制條件,並且與高達七折的折扣幅度難以匹配。
“如果在我們銀行沒有其他業務,房貸只能按照基準利率來執行,我們可以按照一定的折扣去申報,但能不能獲批很難說,資質良好、還款記錄也比較好的購房者,如果和我們有比較多業務往來的話,有可能拿到九五折。”招商銀行淞滬路支行內部人士對記者表示。8月接受採訪時,該行房貸要較基準利率上浮11%。
當時表示一般按照基準利率執行的民生銀行仍然堅持舊規,但也補充“在我行有金融資產的客戶可能有少量利率優惠”。
而8月以九四折優惠領跑滬上的匯豐銀行也裹足不前。“我們不會有七折這麼大的力度,最多會打九點幾折,只做純商貸,不做公積金組合貸,新房依然只做跟我行有合作的樓盤。”匯豐銀行上海商城支行工作人員告訴記者。
房貸證券化10年推3個產品
或因2008年次貸危機延後
在樓市走向愈見覆雜莫測的大背景下,央行也使出渾身解數想要刺激房貸投放的動力,其中最引業內熱議的是再提房貸資產證券化。
據悉,房貸證券化的基本模式是首先,由商業銀行將其可證券化的住房貸款資金出售給證券化特設機構;其次,由證券化特設機構將所獲得的住房貸款彙總重組,經信用擔保及評級後,發行住房貸款證券,再由投資者購買;最後,住房貸款人所償付的抵押本息,用於對投資者支付本息以及評估、擔保、承銷或其他證券化費用。
從理想化的運作模式看,這無疑是可以將房貸風險分散的有效手段。不過,記者查閱相關資料注意到,房貸資產證券化並不是初次登上中國銀行業的歷史舞臺,早在2005年就已在上海破冰,當時第一個吃螃蟹的是存量房貸資產最多的建設銀行。
但兩年間卻未見其他商業銀行跟吃螃蟹。2007年打破僵局的仍是建行,繼“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”之後,“建元2007-1個人住房抵押貸款證券化信託資產支持證券”問世。此後長達10年MBS(指住房抵押貸款支持證券)產品都鮮有聲聞。直到今年7月郵儲銀行發行“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品”。