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建行本身做抵押貸款出身,這方面投資更有經驗,當時的經濟週期中,整體的經濟走向是向上的,商業銀行傾向於拿長久期的資產,而房地產又是一個上行週期,被看作優質資產,所以跟進的銀行並不多,更傾向於持有房貸到期。”浦發銀行金融市場部高級宏觀分析師曹陽對《中國經濟週刊》分析。
一家國有銀行風控部門從業超過15年的資深人士則告訴記者:“2005年財政部會計準則發佈,央行放開MBS試點,但建行才發行兩個產品就適逢爆發了美國次貸危機,這直接拖慢了整個創新的進程,美國發行住房債券的‘兩房’(即房利美和房地美)出了問題,決策層要有一個審慎考量的過程。”
資料顯示,金融危機爆發前,美國商業銀行就是將部分房貸出售給“兩房”等機構,由它們擔保,將房貸資產證券化並出售給投資者。兩家機構所承保或者購買的房地產貸款約佔美國住房市場的50%,次貸危機以來在新發行量中所佔比重更是達到80%以上,老牌MBS的一夜坍塌令剛起步的中國版MBS舉步維艱。
“但現在整個大背景有了變化,尤其是利率市場化的不斷推進,銀行負債穩定性趨於下降,房貸證券化重新有了活躍的基礎。”曹陽告訴記者,整體看,銀行運營成本在不斷提高,負債週期則往下沉,“把這些抵押貸款打包證券化之後可以盤活存量,通過表外化可以騰挪商業銀行的信貸空間,降低資產和負債的久期失衡。”在他看來,目前抵押貸款約10.7萬億元,佔貸款餘額的13.6%,促進MBS市場發展正是央行本輪刺激政策中涉及金融創新的一個亮點。
業內猜測房貸證券化產品
由國開行接盤
不過,這種金融創新也可能面臨水土不服的尷尬。上海財經大學現代金融研究中心教授奚君羊對《中國經濟週刊》分析:“政府對房地產有一個想要救市的意向,雖然心照不宣,但是事實上不希望房價出現大幅度的、系統性的下跌,因此出臺這個指導意見,希望銀行通過這種方式增加房貸,但是商業銀行有自己的考慮,會根據自己利益權衡,現在來看依然積極性不高。”
“當時美國發行MBS這麼積極的原因是可以充分利用流動性,通過證券化把房貸轉讓出去,先兌現未來收益的一部分以換取現金流,通過反覆證券化滾動收益,而中國銀行業現在面臨的問題是貸款需求不像美國那麼大,現在國內對房地產的需求不是太旺盛,銀行現在不缺資金,缺的是既安全又收益高的投資項目,所以房貸證券化的動力本身不足。”奚君羊如是說。
而就買方市場來看,對MBS的反響也並不那麼熱烈。記者注意到,郵儲銀行此前發行的MBS產品基礎資產加權利率是5.88%,實際發行的MBS利率分兩檔,分別爲5.8%和6.79%。由於該產品發行利率基本上落在了招標區間的上限,意味着投資者對該產品投資興趣不大,被業內普遍解讀爲當時投標認購的情況恐怕不甚理想。
“目前市場短久期、高收益的替代性資產較多,比如一年期理財收益率達到5.27%、信託收益率有9%,在投資者風險偏好較高時,MBS資產可能缺乏吸引力,比如以目前5年以上商業貸款爲基礎資產的收益率爲6.5%,扣除管理費用後,能提供給投資者的收益可能更低。”曹陽也對記者表示。
“另外一方面,過去10年是房地產的繁榮期,微觀定價中缺乏違約率、提前償還率等參數的可靠經驗估計,這些市場和技術性問題都可能制約MBS市場短期的大規模擴張。”
曹陽推測,可能的試點或在國開行在住房金融職能領域深化,“可能的運作模式是由國開行來購買市場發行的MBS債券,其以此爲抵押品,向央行申請PSL(抵押補充貸款)來實現融資。”今年8月底,銀監會批建了國開行住宅金融事業部,這個副部級豪華規格的信貸航空母艦被媒體稱爲“中國版住房銀行”。
而在資產證券化的試水方面,國開行也早有建樹。2005年,央行批准國開行發行“2005年第一期開元信貸資產支持證券”。2012年,央行、銀監會、財政部聯合下發《關於進一步擴大信貸資產證券化試點有關事項的通知》,重新啓動信貸資產證券化業務,同年9月,國開行就通過中信信託向全國銀行間債券市場成員發行規模爲101.6644億元的“2012年第一期開元信貸資產支持證券”,爲規模之最。
我國抵押貸款證券化(MBS)的發展時間軸
1998年
國家首次提出發展資產證券化業務的構想,開始試水關於資產證券化的離岸操作。
2003年
財政部開始着手對資產證券化制定會計規範。
央行在發佈《2002年中國貨幣政策執行報告》中首次提到了“積極推進住房貸款證券化”。
2005年
財政部《信貸資產證券化試點會計處理規定》發佈並同時生效,滿足了當時我國試點單位進行資產證券化操作的需要。
央行批准中信信託在全國銀行間債券市場發行“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”。這一年是住房抵押貸款證券化的發行元年。
2007年
總量40.21億元的“建元2007-1個人住房抵押貸款證券化信託資產支持證券”再次發行。
2014年
郵儲銀行2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品在全國銀行間債券市場發行,規模爲68.14億元。