|
||||
即將步入第四季度,江門樓市在前三季度有哪些熱點?面對供應庫存高企的難題,開發商采取哪些手段『自救』?經過一輪降價潮,房價是否還會再降?江門地產業內人士為讀者一一解讀。
江門資深地產專家、元子地產總經理譚華駒:
鄉鎮盤入市是今年一大亮點
『五一前觀望情緒濃,因為局勢未定,這種觀望情緒彌漫在開發商和買家中。』江門資深地產專家、元子地產總經理譚華駒指出,買家都在等樓價跳水,期待開發商降價。而開發商則是無人帶頭跳水降價,誰都不想做『領頭羊』,擔心提前降價沒有效果。結果導致五一前成交、推貨都不暢旺,市場平淡。
譚華駒,以保利帶頭打破價格平衡之後,江門樓市開始進入以價換量的階段。『這一點在6月份表現得非常明顯,各個區域的一些樓盤都紛紛跟進。』譚華駒認為,這股降價潮與其是開發商和開發商的博弈,還不如說是開發商與消費者之間的博弈。在這種以價換量的過程中,觀望情緒逐漸被打破,並且成效分別在6月份和8月份得到體現,這兩個月的成交套數成為今年1月到8月中兩個『破千』的月份。
8月市場供應放量大增,為年內單月最高。傳統的供應高峰提前到來。截至8月底,市場待售商品住宅共約12600套。譚華駒認為,今年庫存量高企是已經在預料之中的了,去年樓市形勢太好,今年紮堆推貨的情形可以預料,但是這麼高的庫存在過去幾年中仍屬少見,這也是今年出現降價潮的重要原因。
譚華駒表示,鄉鎮盤入市是今年的一大亮點。『今年多個鄉鎮盤入市,包括潮連益丞富隆居、外海富隆居、外海翡翠華府和帕佳圖等,這些項目價格低,在本區域市場受熱捧,一些鄉鎮盤還成為市場的「黑馬」。』其中,益丞富隆居在7月開盤時,其推出的102套產品一夜售光,成為江門樓市2014年以來首個『夜光盤』。9月,益丞富隆居推出第7幢產品,再一次『夜光』。
7月份限購全面放開,特別是7月10日到月末,短短20天就有18個城市調整限購政策,隨後限貸政策也開始松動。譚華駒認為,江門雖然沒有實行限購政策,但這些信息也刺激了江門樓市,市場信心恢復,整體氛圍轉變,8月份達到成交的二次高峰與『雙限』的松動不無關系。
談到『金九銀十』,譚華駒表示這幾年江門的傳統銷售旺季如五一、十一都不怎麼樣,含金量大打折扣,『金九銀十』更像是一種炒作。『像今年的銷售旺季就已經提前了,變成「金八銀九」了。』譚華駒表示,今年江門大部分樓盤項目『搶跑』,將促銷活動提前,6、7、8三個月市場表現活躍,其中8月市場成交量達到峰值,預計9月份成交比8月會稍有回落,但是要比5月份之前都要好。
江門東華房地產開發有限公司營銷經理李松傑:
年度最佳抄底機會即將過去
江門東華房地產開發有限公司營銷經理李松傑表示,縱觀今年上半年的樓市,受大環境的影響,一季度成交數據略顯萎縮,成交面積與成交套數都較2013年有所下降。在此情況下,各大樓盤都調整了市場策略。步入第二季度,房價有所松動,特別是在龍頭項目的帶動下,大力促進了成交,6月份成交量有所上昇。但整體樓市發展比較平穩,成交面積與成交套數都較為穩定。
李松傑指出,自2012年下半年至2013年,江門房地產銷售一片紅火,各大開發商也紛紛加大了開發投資力度,受開發周期的影響,新貨陸續在2014年上市;而今年上半年,受大環境影響,房地產成交數據略顯萎縮。『雙重影響下,江門中心城區庫存自然就高了。進入第二季度後,各開發商加大了去貨力度,目前的成交價和成交量都比較平穩,「去庫存」仍將是相當一段時間內的主旋律。』李松傑說,在目前的激烈去貨競爭壓力下,很多樓盤調整營銷策略,應市場變化的『以價換量』營銷模式明顯,促銷活動頻繁。對於消費者而言,在目前的競爭環境下找到高性價比的產品更加容易。
李松傑分析,由於住宅高庫存的大環境影響,在各個發展商的博弈之下,消費者逐步加快了購房節奏,8月份的成交套數達年內最高,突破1100套,環比增長24%。『就目前的成交數據來看,由於前期市場透支了部分剛需客戶,也有部分客戶持幣觀望,期待國慶黃金周再出手,所以總的來說,雖然市場剛需產品增加了不少,但在市場價格沒有大幅波動的前提下,9月份成交量會相對平穩,不會出現明顯的大幅增量。』李松傑說。
不過,仍有不少房企抓住『金九銀十』時機進行價格營銷。對此,李松傑認為是一種正常的市場行為。他說,2013年去貨量比較大,應該是提前消化了今年部分購房者的置業需求。而由於2013年江門房地產市場狀況良好,很多樓盤都加大了開發力度,市場存貨量逐漸加大,從去年末延伸到了今年。
此外,從政策上看,目前銀行貸款政策收緊,購房者持幣觀望。『開發商迫於資金壓力以價換量,不過降價幅度僅為5%?10%,應該是一種正常的價格調整,適應現時江門樓市的狀況。』李松傑透露,預計『金九銀十』後江門市場將回歸正常,既不會出現上半年濃厚的觀望情緒,也不會出現第三季度成交的火熱,預計成交收窄,價格方面相對平緩,不會有太大的波動。年度最佳抄底時機即將過去,一切回歸正常軌道。
對於益丞富隆居兩度實現『夜光』,李松傑表示,富隆居的熱銷說明了鎮區強大的購買力和住房需求,高性價比是產品在市場競爭中勝出的王道。目前江門郊區盤還比較少,銷售情況主要還是看價格,同時還要看如何對項目進行包裝處理。他認為,從江門目前的郊區盤來看,大多數都有著成熟的生活配套圈,很多客戶也是周邊的原住居民,他們對一些片區有著自己的慣性感情。