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江門良駿兆業發展有限公司營銷策劃部經理彭碧宇:
現在正是購房抄底的好時機
江門良駿兆業發展有限公司營銷策劃部經理彭碧宇指出,隨著2013年房地產市場業績一片飄紅,眾多開發商紛紛加快推貨節奏,希望在2014年擴張市場份額,但江門今年上半年中心兩區商品房供應量創近6年來上半年度供應量新高。彭碧宇分析,從城區樓價上看,上半年各月房價同比仍有一定的上漲,但漲幅已經大幅減緩。今年城區上半年樓價從去年下半年的每平方米7000?8000元下跌到5000?7000元的價格區間,其中還有4個月的房價出現了環比下降的情況。彭碧宇認為,由此說明,江門樓市的房價已全面止漲,開始進入下行區間。
不過,雖然房價下降,卻並沒有獲得理想的銷售成績。相反,庫存積壓越來越大。針對這鍾情況,彭碧宇認為有兩方面原因:『一方面市場競爭日趨激烈,供應激增;另一方面客戶購房欲望不強,兩方面因素導致庫存壓力居高不下。』彭碧宇說,在這種形式下,品牌開發商帶頭掀起『以價換量』降價潮。從3月開始,部分品牌房企開始進行降價促銷,至5月份,城區已有10餘個項目加入『以價換量』隊伍,江門城區住宅項目降價潮已初步形成。各個房企降價促銷手段不一,效果也各異。6月份開始,部分知名房企以10%以上的大幅度降價獲得較明顯的成效。彭碧宇指出,下半年『以價換量』將擴圍,市場信心或將觸底回昇。隨著上半年『以價換量』促銷有所成效,將迫使部分在售競爭房企跟隨。
今年的『金九銀十』與往年有何不同?彭碧宇表示,從6月份開始,已有部分開發商采取以價換量的方式進行促銷刺激購買,因此下半年的成交高峰隨促銷力度也已前置,再結合市場高庫存的現狀,使消費者在時間和空間上都有較大的選擇餘地。『所以,今年的「金九銀十」將會是下半年的供應高峰,但未必是成交高峰。』彭碧宇說,根據目前整個大環境市場行情,『以價換量』將成為本年度的主要營銷手段。『開發企業通過大幅度的優惠進行促銷有兩方面原因:一是資金計劃,二是客戶持續上門量。在目前的高庫存、低去化的市場壓力下,通過客戶最關心的價格來吸引客戶到訪是比較有效的宣傳方式。』
彭碧宇表示,目前各地政府已陸續推出行政措施放松樓市,但成效不明顯,主要是對價格刺激不夠以及對銀行政策不改變。彭碧宇認為,根據工作重點的定調,在『金九銀十』後,如果成交持續低迷,不排除下一步進行銀行政策的調整,或者目前業已開始進行,像『已有貸款還清後算首套』就是比較有力的措施。『下半年市場短期內震蕩下行的趨勢不會發生根本性改變,築底的過程需要一定時間,政策性調整會有短暫適應期。』彭碧宇表示,下半年江門樓市將進入調整期,而房價上漲壓力較大,應該會維持在一個相對平穩的階段。建議有眼光的客戶入手較有品質、未來昇值前景較好的樓盤,現在正是購房抄底的好時機。
江門市恆鑫房地產開發有限公司營銷負責人覃致文:
目前江門樓價已經到達冰點
江門市恆鑫房地產開發有限公司營銷負責人覃致文認為,今年江門一手樓供應量達近六年峰值,面積達68.66萬平方米。對於今年上半年江門樓市的總體情況,覃致文表示,雖然供應放量,但本地市場供求面有限,加上宏觀市場走淡,客戶信心動搖,上半年成交不增反減。『我認為後期江門地產商去貨壓力會加大,開發商會實行以價換量。』覃致文說。
8月成交活躍提前將樓市帶入了『金八銀九』,目前9月份已到尾聲,今年的樓市與往年相比有什麼不同呢?覃致文分析,從近兩年的情況來看,『金九銀十』產生了較大的變化,雖然供貨量同比有所增加,但價格卻同比降低,只是靠變相降價形式,環比不及往年熱度。針對目前市場上不少房企紛紛實施的『價格營銷』,覃致文認為,從這方面看,不能判斷一個區域或一個城市的樓市價格走向,或許個別樓盤使用了促銷手段去量。
很多地方出現救市政策,那麼江門情況如何?覃致文表示,目前江門房地產市場還是處在一個較為平和的階段,並沒有出現太大的波動。雖然部分項目進行價格促銷,但也是正常的營銷手段,並沒有出現大幅度的降價。總的來說,江門樓市還是比較穩定,不存在什麼『救市政策』。『我認為短期內不會有大的調控政策出臺,但是也不能否認不會有新的政策出臺。』覃致文說。
對於江門樓市庫存較高的問題,覃致文認為去庫存是一個趨勢。『江門樓市存貨量嚴重,新的貨量還會推出。我認為,從庫存量、供應量這兩方面進行平衡,是比較重要的。例如批售貨量、土地供應,在政府方面要把控。』覃致文說,通過以往的市場走勢可以看出,市場是在不斷地變化的,在不同的階段有著不同的拐點。今年江門房價從5月份開始,大部分樓盤都作出不同的降價策略,但其實整體波動並沒有想象中的那麼大。從宏觀角度來看,城鎮化的需要以及未來更多的鄉鎮人口湧入城市,降價只是短暫的,未來樓價肯定會回昇。
『不過對很多客戶來說,仍然習慣於「買漲不買跌」。由於今年很多樓盤變相降價、促銷,很多客戶也是觀望對比,等著樓市降價。我認為,從目前的情況來看,樓價已到達冰點,今年將是買房的最好時機,建議想買房的市民不要錯過這個機會。』覃致文說。