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城市化催生了城郊的住宅開發,鑑於對住宅高週轉開發的把握,龍湖也從中嗅出了商業地產的可能,吳亞軍想充分利用好這個時間差。
過去十年,龍湖的戰略重點一直是低密度住宅開發,商業做的不是很着急,直到成都北城天街購物中心2013年開業,“龍湖才邁出商業全國化擴張的第一步”,吳亞軍說。但是今年,龍湖商業地產將密集開業。預計到2017年,開業的購物中心數量將由目前的6個增至14個。屆時,龍湖持有開業商場總數將超過20個,開業面積將超過300萬平方米。
社科院2012年發佈的國際城市藍皮書預計,2020年中國城市化率將達到55%。比照世界各國的情況,隨着城市化率增長,住宅的增長將會放緩,快進快出的高週轉開發模式將不復存在,行業分化和競爭加劇讓開發商的利潤正在變得越來越薄。
2014年是中國新型城市化元年,也是房地產行業的分水嶺。
龍湖內部會議上,吳亞軍多次強調“活着比面子重要”。今年8月龍湖發佈的年中報透露的盈利能力顯示,龍湖的核心淨利潤由去年同期的18%下降至13.4%。龍湖的想法是“在擅長的領域做不同的產品”,於是,龍湖提出名爲“全客戶研究體系”和“城市地圖解讀”的計劃,重慶的千萬級別墅、蘇州時代天街高層住宅、北京長城源著的旅遊地產、即將密集開業的天街購物中心……根本上,這種“多元化”的分配就是把雞蛋放在不同的籃子裏面,“把投資精準度放在首位”,目的只有一個——分散風險、降低風險。
300多萬平方米的商業土地儲備推向市場
吳亞軍十分清楚未來一段時間的房地產市場,即使中國家庭裂變和城鎮化紅利能夠推動中國房地產住宅市場繼續向前,但短期內卻“不會有根本性的量價逆轉”;另外,成都北城天街、成都金楠天街道以及北京長楹天街相對成功的運營,也讓一直偏倚住宅的龍湖決定把300多萬平方米的商業土地儲備推向市場,其開發方向則是購物中心。截止2014年上半年,龍湖已經開業的商場面積爲92.2萬平方米,按照龍湖年中報顯示的數據,其出租率高達95.8%。
2011年末,那是住宅市場最爲困難的時期,限購剛剛開始,一切都是未知,衆多開發商轉身投向商業地產獵食。吳亞軍對外稱“未來每年銷售回款的10%將用於商業物業投資”,此舉意味着龍湖很有可能會以犧牲部分住宅的市場佔有率爲代價來換得商業地產的生長空間。
龍湖內部也認爲“開發購物中心對龍湖的資金會有一些影響”,但是他們篤定龍湖較低的債務成本、較高的週轉率能夠一定程度緩解資金壓力,截至2014年6月30日,龍湖在手現金爲181.1億元,淨負債率爲66.2%;借貸總額爲471.6億,平均借貸成本爲6.5%,並且還有“不排除與基金合作”作爲資金補充。
商業地產的風險一直很大,遠遠大於住宅運營的風險,並且過去一段時間商業地產的持續升溫也與限購導致的住宅市場遇冷有關,這是一種變相的受寵。據一份公開資料的數據統計,僅青島一個城市2014年計劃投入運營的商業項目總建築面積就高達540萬平方米。商業地產不僅庫存量大,並且營運時不容易把握,因爲它不像住宅那樣賣出去就可以。
住宅的黃金時代已經過去,結合城市化進程開發商業地產
龍湖把300多萬平方米的商業土地儲備推向市場做購物中心會不會有冒險?
不足百分之十的商業地產開發不會對龍湖有太大影響,因爲龍湖會依靠高週轉的回款管理“對衝商業投入的現金壓力”,其總體比例與吳亞軍此前敲定的“每年預留12%的土地儲備用作商業地產開發”的商業地產戰略大致吻合。
按照地區分析,龍湖的土地儲備集中於經濟發展良性且城市化率較高的城市,在環渤海地區、西部地區、長江三角洲地區、華南地區以及華中地區的土地儲備分別佔土地儲備總額的38.3%、32.8%、20%、6%及2.9%。
龍湖顯然希望把其商業地產的開發對應到中國城市化的輿圖之中。在已經啓動的商業地產計劃中,龍湖主要集中於重慶、成都、北京、上海四個城市,此外吳亞軍還把天街購物中心的棋子落在了杭州、蘇州等城市,這正是城市化率較高的地區。
值得注意的是,龍湖的商業項目大多包含在其住宅項目之內,而且這些項目體量較大且大多數位於城市或城市近郊,多爲面向“新興中產家庭”的低密度住宅,它們最大的特點就是地價低——土地儲備的平均成本僅爲2259元/平方米。
依託住宅開發的優勢,利用好住宅高週轉產生的時間差開發商業地產,最關鍵的是結合中國城市化的進程,把“新興中產家庭”從龍湖的業主發展爲龍湖購物中心的消費者,這是龍湖最容易避免成本壓力和運營風險的方式。
如今,住宅的黃金時代已經過去,而商業形態提供的內容也需要轉變。城市化越發展,中產階級在滿足住宅以後,消費自然就會轉移到生活。儘管城市中心的購物中心能夠滿足部分消費,但是它受電商影響日趨嚴重、成長緩慢,未來,鄰里型商業中心會是主流,面對消費者時,運營方能夠提供消費者所需要的東西,這是城市化以後“新興中產家庭”到一定比例的結果。
把握好不太容易把握的新興中產家庭消費,龍湖正在以此轉型。