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以售養租模式受挑戰
值得注意的是,萬達商業地產2011年—2013年的拿地花費分別為165.21億元、188.78億元、238.44億元,2014年上半年,這一數據為119.07億元。從平均土地成本分析,萬達商業地產的拿地面積也呈逐漸增加的趨勢,未來一段時間,萬達每年開復工的面積也會繼續增加。
不過,全球房地產顧問服務公司萊坊近日發布的《商業綜合體的發展趨勢及成功要素研究報告》顯示,目前我國綜合體開發面積存量巨大,2014年上半年全國主要城市商業綜合體存量面積超過3億平方米,2015年將達到3.6億平方米,2016年以後則達到4.3億平方米。
報告指出,大部分城市存在商業綜合體過量開發的風險,且集中分布在1.5線和二線城市中經濟發展較好的城市。由於二、三線城市商業綜合體在短期內出現集中供應,供需失衡使得商業開發運營日益艱難。
顯然,這一情況如果繼續惡化,將給萬達商業地產以售養租的模式帶來巨大的挑戰。畢竟開復工面積增加的同時,每年萬達商業地產的竣工面積也會相應上昇,投入的大量資金能否順利收回,將考驗每一個商業地產開發商。
據悉,由於今年樓市轉冷,萬達商業地產上半年的淨利潤也快速下滑,由去年同期的100.86億元降至49.17億元,跌幅超過五成。同時,萬達商業地產的債務總額從2013年底的1340億元大幅增至2014年6月底的1800億元,原因則是2014年上半年現金收款放緩時公司加快其開發活動。
穆迪指出,債務上昇導致公司淨債務/淨資本比率從2013年底的36.4%昇至截至2014年6月份的44.5%,其EBITDA/利息覆蓋率(指數大於1說明公司有足夠的利潤可以保障利息支付,不至於發生償債風險,通常該指標越高越好)也從2013年財年的3倍降至截至2014年6月底12個月的2.5倍。
標普的報告則認為,對很多商業地產的開發商和投資者而言,無論他們采取建設並持有的模式還是采取建設後銷售的模式,未來幾年內供應過剩和不確定的租金增長前景,將提昇風險,限制回報。
萬達商業地產的招股說明書顯示,其2011年—2013年的租金水平分別為57元/平方米/月、63元/平方米/月、70元/平方米/月,2014年上半年則提昇至75元/平方米/月,而全國的都市型購物中心的合理租金水平在80元/平方米/月?100元/平方米/月,顯然萬達的租金水平並不突出,且增速也較為平緩。
利息支付方面,由於負債提高,萬達商業地產2013年共支付利息97.98億元,較2012年的67.09億元提高46.06%。而2014年上半年,公司支付的利息已達62.10億元。
不過,雖然近兩年公司利息支出增速較快,但主要原因仍是公司規模的擴大。同時,萬達商業地產目前手持的現金便接近700億元,銀行授信的1442億元中還也還有超過600億元未動用,足以覆蓋一年內到期的342億元債務。
此外,有業內人士計算,其2013年的借款成本約為8.8%,而這樣的成本對比國內市場可謂優異,但較海外資金仍偏貴。2013年3月份,萬科境外子公司發行的8億美元5年期債券,年票息率僅2.625%。顯然,在港掛牌後,萬達商業地產的融資成本將進一步降低,而這也是萬達商業地產赴港上市的主要目的之一。