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黃冠因爲兒子結婚了,所以想要置換一套大點的房屋,心中萌發了賣掉手頭的一套小房子的打算。在房屋中介公司的居間介紹下,他順利地和吳華簽訂了《上海市房地產買賣合同》,約定房款總計一百萬元。款項在簽訂之日起後分3次付清餘款。合同還約定,若購房者逾期支付房款超過15日則視爲違約,售房者有權解除合同,同時違約金應按總房價的20%支付違約金。
但是,吳華在籤合同當天支付1萬元定金後,就沒有繼續按照合同的約定付款。遲遲等不來付款的黃冠認爲吳華的行爲已經違約,請求法院判令解除雙方的合同,並由吳華支付違約金20萬元。
吳華辯稱根據雙方簽訂的合同約定,當購房者逾期付款達15天以上時,售房者有權解除合同,但黃冠並沒有如期提出過解除合同,故解除權已經喪失,而且自己未及時支付房款是由於自己的購房款晚了幾天才籌到,現在可以也願意繼續履行合同,不同意解除合同。
【律師點評】
合同解除法律後果,我國《合同法》第九十七條規定:“合同解除後,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施,並有權要求賠償損失。”合同解除後,原合同約定的當事人的權利義務雖不再具有效力,但合同中關於解決爭議的方式及結算條款仍然有效,對合同解除後的善後問題雙方協商不成的,當事人可以按照合同約定申請仲裁或向人民法院起訴,依據履行的部分可以按照約定的結算方式進行結算和清理。因此,對於因一方當事人違反合同義務,非違約方在根據合同約定行使解除合同權利的同時,法律並不免除違約方的責任。因爲一方的違約行爲已經給對方造成了損失,這種損失客觀存在,如果違約方不擔責,對非違約方不公。所以,因一方當事人違約致使合同解除的,違約方仍應承擔違約責任,不能因爲合同的解除而免除其應負的責任。
【法院判決】
法院經審理認爲依法成立的合同受法律保護。兩人簽訂的《上海市房地產買賣合同》合法有效,當事人應按照合同全面履行自己的義務。吳華未按約支付房款的事實清楚,其應承擔相應的違約責任,同時,由於吳華的違約行爲已符合合同約定的解除權行使的條件,故合同應予解除,並支付了相應的違約金。
上海敏誠善律師事務所主任鄭健